Dodatkowe koszty zakupu lokalu mogą stanowić nawet 5 proc. jego ceny.

Zamiast powoływania się na różne rozporządzenia i ustawy, transakcyjne koszty zakupu mieszkania można pokazać przy pomocy poniższych przykładów, przygotowanych przez ekspertów portalu RynekPierwotny.pl. Warto zwrócić uwagę, że podane poniżej wyniki uwzględniają już podatek VAT pobierany przez notariuszy.

Przykład 1: ukończone mieszkanie z rynku pierwotnego (cena: 300 tys. zł), kupowane bez kredytu

Taksa za umowę sprzedaży: do 1211,55 zł
Opłata za trzy wypisy umowy sprzedaży (3 x 20 stron): do 442,80 zł
Opłata za założenie księgi wieczystej (60 zł) i wpis prawa własności (200 zł): 260,00 zł

Suma kosztów: do 1914,35 zł (do 0,64 proc. ceny lokalu)

Przykład 2: nieukończone mieszkanie z rynku pierwotnego (cena: 300 tys. zł), kupowane bez kredytu i podlegające zapisom ustawy deweloperskiej

Połowa taksy za umowę deweloperską: do 605,78 zł
Połowa opłaty sądowej za wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej gruntu: 75,00 zł
Połowa opłaty za trzy wypisy umowy deweloperskiej (3 x 30 stron): do 332,10 zł
Taksa za umowę sprzedaży: do 1211,55 zł
Opłata za trzy wypisy umowy sprzedaży (3 x 20 stron): do 442,80 zł
Opłata za założenie księgi wieczystej (60 zł) i wpis prawa własności (200 zł): 260,00 zł

Suma kosztów: do 2927,23 zł (do 0,98 proc. ceny lokalu)

Przykład 3: mieszkanie z rynku wtórnego (cena: 300 tys. zł), kupowane bez kredytu

 Podatek od czynności cywilnoprawnych - PCC (2,00 proc.): 6000,00 zł
 Prowizja dla pośrednika (2,00 proc. + 23 proc. VAT): 7380,00 zł
 Połowa taksy za umowę sprzedaży: do 605,78 zł
 Połowa opłaty za trzy wypisy umowy sprzedaży (3 x 15 stron): do 166,05 zł
 Opłata za wpis prawa własności do księgi wieczystej: 200,00 zł

Suma kosztów: do 14 351,83 zł (4,78 proc. ceny lokalu)

Przykład 4: dodatkowe koszty związane z zakupem analizowanych mieszkań na kredyt

Opłata za wpis hipoteki (200 zł) wraz z podatkiem PCC (19 zł): 219,00 zł

Suma podatków i opłat przy zakupie lokalu z kredytem wynosi:

do 2133,35 zł (do 0,71 proc. ceny lokalu) - Przykład 1
do 3146,23 zł (do 1,05 proc. ceny lokalu) - Przykład 2
do 14 570,83 zł (do 4,86 proc. ceny lokalu) - Przykład 3

Po przeanalizowaniu przez ekspertów portalu RynekPierwotny.pl powyższych przykładów nietrudno zauważyć, że zakup używanego mieszkania na kredyt, wiąże się ze zdecydowanie największym wydatkiem. Jeżeli w analizowanym przykładzie notariusz zastosuje maksymalne ustawowe stawki swojego wynagrodzenia za umowę i wypisy, to transakcyjne koszty nabycia używanego lokalu o wartości 300 tys. zł przekroczą 14 500 zł i będą stanowiły około 4,86 proc. ceny rynkowej mieszkania.

Nabywca nowego "M" pośrednio będzie musiał zapłacić podatek VAT

Powyższe obliczenia pokazują, że udział kosztów transakcyjnych w wartości nowego mieszkania na kredyt jest znacznie mniejszy (0,71 lub 1,05 proc.). Te dwa wyniki nie uwzględniają jednak podatku VAT ze stawką 8,00 proc., naliczanego zwykle przy sprzedaży nowych mieszkań przez deweloperów. Konsument wprawdzie nie jest podatnikiem rozliczającym VAT, ale ponosi ekonomiczny ciężar tego podatku. Podobnie jak w przypadku dóbr o znacznie niższej wartości, podatek VAT przy sprzedaży nowego lokalu ostatecznie zostaje "przerzucony" na kupującego.

Gdyby obliczenia dotyczące nowych mieszkań uwzględniały podatek VAT pośrednio płacony przez nabywcę, to z pewnością okazałoby się, że zakup lokum od dewelopera jest mocniej opodatkowany niż transakcja realizowana na rynku wtórnym.

Obniżka PCC lub VAT-u mogłaby funkcjonować zamiast dopłat z MdM

Zarówno w przypadku rynku pierwotnego jak i rynku wtórnego, obciążenia o charakterze podatkowym (VAT, podatek od czynności cywilnoprawnych - PCC) stanowią ważny składnik kosztów transakcyjnych. Dlatego rodzi się pytanie, czy rząd zamiast wspierać zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych przy pomocy skomplikowanego systemu dotacji (przykład: program MdM), nie powinien po prostu zredukować obciążeń podatkowych dla nabywców domów i lokali (PCC/VAT). Ewentualne rozwiązania podatkowe mogłyby preferować określone grupy nabywców lokali (np. młodych Polaków). Warto zwrócić uwagę, że obecnie ma miejsce dość kuriozalna sytuacja: państwo najpierw dotuje zakup nowych i używanych lokali (w ramach programu MdM), a następnie inkasuje sporą kwotę z tytułu podatku VAT lub podatku PCC.