- Swego czasu stołeczna inwestycja Cosmopolitan miała cennik stworzony w bardzo prosty sposób. Piętro wyżej za metr trzeba było płacić o ponad 200 zł więcej – mówi w rozmowie z Dziennik.pl Bartosz Turek, analityk Open Finance.

Rynkowa praktyka

To właśnie w przypadku nowych mieszkań ta zależność jest najbardziej widoczna. Inna sprawa, że łatwiej znaleźć parę identycznych lokali na sprzedaż, które różni jedynie to, że mieszczą się na innych piętrach. Przykład? Weźmy stołeczną inwestycję przy ul. Owsianej, która my być oddana do użytku w II kwartale przyszłego roku. 40,27 mkw. można tam kupić za 308 066 zł, pod warunkiem, że będzie to lokal położony na pierwszym piętrze albo za 322 160 zł - na czwartym piętrze. To oznacza, że za mkw. mieszkania przyjdzie nam zapłacić w tym pierwszym przypadku 7 650 zł, w tym drugim - 8 000 zł. 

Jak zapewniają mnie analitycy runku nieruchomości, każde dodatkowe piętro w mieszkaniach ze średniej półki, to z reguły cena wyższa o 1-2 proc. I od razu zastrzegają, że w przypadku apartamentowców różnice w cenie będą większe. - Tu najwyższe kondygnacje są droższe od tych najniższych o około 30 proc. Natomiast różnice w cenie za mkw. pomiędzy najniższymi i najwyższymi kondygnacjami w powstającym kompleksie mieszkaniowo-biurowym Browary Warszawskie dochodzą nawet do 50 proc. - mówi  Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu Rynekpierowtny.pl.

A jak to wygląda na rynku wtórnym? Ten sam budynek, w tym samym pionie i o porównywalnym metrażu (około 50 mkw.), z tym że w jednym loggia zaliczona jest do metrażu, a w drugim nie. Cena? 450 tys. zł na dziewiątym piętrze albo 460 tys. zł – na piętrze jedenastym. 

40-60 tys. zł za mkw. to najwyższy przedział cenowy, z jakim spotkali się w Warszawie analitycy rynku nieruchomości Warszawie (ceny transakcyjne dochodzą wtedy do, bagatela, 10-11 mln zł). To oznacza, że za metr takiego lokalu można kupić skromną kawalerkę w Łodzi czy np. Katowicach. W samej Warszawie za tę cenę można dostać kilka metrów przeciętnego "M", bo średnia cena transakcyjna w stolicy to około 7 tys. zł za mkw.

Indeks hedoniczny rządzi

Skąd te różnice w cenie? - Powód jest prosty: im wyższa kondygnacja, tym lepszy widok i mniej uciążliwy ruch uliczny (gapie, hałas komunikacyjny) – tłumaczy analityk Open Finance. Ekspert Rynekpierwotny.pl: - W tego typu inwestycjach płaci się cenę za niepowtarzalną panoramę, która im wyżej jest tym bardziej unikatowa. Nie jest też tajemnicą, że na najwyższych piętrach mieszczą się lokale o najwyższym standardzie.

Jednak przy wycenie nowych mieszkań oprócz lokalizacji, powierzchni i położenia lokalu, bierze się pod uwagę także standard wykonania, wysokości pomieszczeń i np. funkcjonalność ich rozkładu.

Nic więc dziwnego, że eksperci rynku nieruchomości posługują się nie tylko cenami za mkw. Korzystają też z tzw. indeksów hedonicznych. To, jak przekonuje Bartosz Turek, bardziej wiarygodny miernik zmian cen nieruchomości niż popularne proste średnie: - Indeks hedoniczny nie pokazuje jedynie średniej czy mediany wyciągniętej z zawartych transakcji, ale sprawdza, jak zmienia się cena podobnych mieszkań.

- Indeks hedoniczny pozostaje niewzruszony na zmianę jakości [i standardu – przypis red.] sprzedawanych lokali. Normalnie wystarczy bowiem, że deweloperzy sprzedadzą trochę więcej drogich apartamentów i już średnia cena sprzedawanego lokalu rośnie. Odwrotna sytuacja miała z kolei miejsce niedawno, gdy uruchomiona została przedostatnia transza pieniędzy na dopłaty do kredytów "Mieszkanie dla młodych". Przeważnie w programie tym dofinansowywane są mieszkania tanie, a gdy takich sprzedaje się więcej, to średnia cena transakcyjna maleje – podkreśla przy tym. Indeks hedoniczny pozostaje na te pozorne zmiany nieczuły.

W tej chwili najwyżej wycenianym mieszkaniem w Polsce jest trzypoziomowy penthouse na 370 mkw. na szczycie Złotej 44 z orientacyjną ceną na poziomie 15 mln zł, co można przeliczyć na około 60 kawalerek w Warszawie.

Od każdej reguły są wyjątki

Zawsze im wyżej, tym drożej? Nie, bo mniej za lokal zapłacimy w kamienicach bez wind, gdzie wejście na czwarte piętro jest równoznaczne z wejściem na 6-7 piętro współczesnego bloku.

- Inną sprawą jest też to, że np. w blokach z wielkiej płyty najwyższe piętra są omijane, bo w trakcie upałów temperatury bywają nie do wytrzymania. Szczególnie, jeśli dany budynek jest jeszcze przed termomodernizacją -zauważa Bartosz Turek.

Ale bywa i tak, że za podobne mieszkania położone na tym samym piętrze, przyjdzie nam i tak zapłacić inną cenę. Przykładem Villa Jantar w Olsztynie – za mkw. lokalu z widokiem na jezioro trzeba dać dodatkowo o 300-500 zł więcej.