Warszawa jest największym rynkiem nieruchomości w Polsce, to tu każdego roku buduje i sprzedaje się najwięcej mieszkań. Nie inaczej było w 2013 roku. Z danych pochodzących z raportu "Rynek mieszkaniowy w Polsce IV kw. 2013 r." przygotowanego przez firmę REAS wynika, że poprzedni kwartał był pod względem liczby sprzedanych mieszkań na rynku pierwotnym najlepszy od pierwszego kwartału 2007 roku.

Firmy o najlepszych wynikach sprzedażowych w Warszawie to: Robyg, Dom Development, Marvipol, J.W. Construction i Bouygues Immobilier. Każda z tych firm poprawiła wyniki w stosunku do roku poprzedniego, a średnia cena metra kwadratowego mieszkania w IV kwartale 2013 roku wyniosła 7276 zł.

Dzielnica zmienia oblicze

Na czele rankingu dzielnic, w których buduje się najwięcej mieszkań znalazła się Wola, która zajęła miejsce dominującej przez kilka lat Białołęki. Nowych inwestycji deweloperskich nie brakuje także na Mokotowie (głównie na Służewcu) i Pradze Południe (Gocław).

Wola rozwija się obecnie dwutorowo. Z jednej strony buduje się tam bardzo dużo biurowców i tworzy się zagłębie biurowe, będące alternatywą dla Służewca Przemysłowego. Budowana druga linia metra i relatywnie niewielka odległość od centrum miasta przyciągają jednak nie tylko firmy, ale i mieszkańców, więc deweloperzy wykorzystują poprzemysłowy charakter dzielnicy i budują nowe osiedla.

Okolicą o największej podaży są Odolany, ze szczególnym wskazaniem na rejon ul. Jana Kazimierza. W innych dzielnicach działalność deweloperów koncentruje się w rejonie ulic Broniewskiego, Rydygiera, Krasińskiego i Powązkowskiej (Żoliborz Przemysłowy), w Miasteczku Wilanów, na Służewcu Przemysłowym oraz na całej Białołęce.

Powyższe rejony cieszą się w ostatnich kwartałach niesłabnącym zainteresowaniem deweloperów, którzy rozpoczynają tam nowe projekty lub wprowadzają do sprzedaży kolejne etapy już realizowanych inwestycji. Często przekłada się to na dużą podaż w tych miejscach i co za tym idzie na relatywnie atrakcyjne ceny mieszkań.

Według Bartosza Jankowskiego, managera ds. rynku pierwotnego w Home Broker do listy obszarów, gdzie buduje się najwięcej, dołączy wkrótce okolica ulic Lazurowej i Batalionów Chłopskich na Bemowie. Deweloperzy mogli kupić tam relatywnie tanie działki i pozwoli im to zaoferować mieszkania w cenie poniżej 6 tys. zł za mkw., a bliskość wjazdów na obwodnicę Warszawy i możliwość sprawnego wydostania się z miasta w wielu kierunkach skusi wielu potencjalnych nabywców.

Problemy z infrastrukturą i oczekiwanie na MdM

Ale rozważając zakup mieszkania w takim zagłębiu nowych osiedli warto pamiętać, że infrastruktura komercyjna i społeczna w takiej okolicy będzie raczej mało rozwinięta. Trudno o sklepy, punkty usługowe, przedszkola i przychodnie. Trzeba liczyć się z tym, że nim nowo budowana dzielnica wyposaży się we wszystkie niezbędne do życia obiekty, upłynie trochę czasu.

W takiej sytuacji zwrócić uwagę można na projekty średnie i małe, budowane na działkach wkomponowanych w istniejące już osiedla, często w niezwykle atrakcyjnej lokalizacji. Zwykle są to osiedla kameralne, kierowane do zamożniejszego klienta.

W kolejnych kwartałach coraz mocniej odczuwać będziemy działanie programu rządowych dopłat do kredytów hipotecznych Mieszkanie dla Młodych, który może spowodować obniżki cen w niektórych dzielnicach.

Do końca pierwszego kwartału 2014 roku w Warszawie z pomocy skarbu państwa skorzystać będzie można kupując mieszkanie za co najwyżej 5 864,65 zł za mkw. To niewiele jak na warunki cenowe w stolicy, gdzie przeciętna cena metra kwadratowego nowego mieszkania jest o 25 proc. wyższa.

Istnieje więc szansa, że część sprzedających dziś mieszkania w cenach o kilkaset złotych wyższych od limitu MdM obniży je, by dotrzeć do osób zainteresowanych rządowymi dopłatami.