Ponad 1000 zł na metrze kwadratowym – tyle średnio zostaje dla deweloperów w wyniku transakcji sprzedaży mieszkań w największych miastach. Wskazują na to szacunki DGP oparte na danych NBP o średnich cenach transakcyjnych nowych lokali i wynikach największych spółek mieszkaniowych z GPW.

Ich średnia marża brutto na sprzedaży wyniosła w I półroczu 2014 r. niemal 20 proc. Przy takiej marży, po przekazaniu kupującemu lokalu o powierzchni 50 mkw. po cenach z II kw. tego roku, w stolicy do kieszeni dewelopera mogło trafić ponad 1,4 tys. za metr, w Krakowie ok. 1,2 tys., a w Gdańsku i we Wrocławiu 1,1 tys. zł.

W porównaniu z poprzednimi latami i tak nie są to zyski wysokie. Średnie marże deweloperów od ub.r. utrzymują się bowiem na poziomie najniższym od siedmiu lat. W czasie ostatniej hossy na rynku nieruchomości deweloperzy potrafili zarabiać ponad 50 proc. Według wyliczeń DGP w połowie 2007 r. średnia marża brutto na sprzedaży najważniejszych giełdowych deweloperów przekroczyła 30 proc., a rok później zbliżyła się do 40 proc. Spadek bezpośrednich zysków na mieszkaniach w ostatnich latach to efekt kryzysu finansowego. Popyt na mieszkania spadł, a banki zakręciły kurki z kredytami. Spadały więc ceny, a deweloperzy zostali z gruntami kupionymi jeszcze w czasie hossy.

– W wielu spółkach rozliczane były w tym czasie, i często nadal są, projekty realizowane na drogich gruntach, których sprzedaż zbiegła się z obniżkami cen. Ich dołek obserwowaliśmy rok temu – tłumaczy ostatni spadek marż Piotr Zybała, analityk DM mBanku.

Jednak od połowy ubiegłego roku sytuacja na rynku mieszkaniowym znacznie się poprawiła, a deweloperzy biją niemal co kwartał rekordy sprzedaży. To jednak nie oznacza, że zaczną bić też rekordy pod względem bezpośrednich zarobków na mieszkaniach. Spółki i obserwatorzy rynku przyznają, że klientów nie brakuje, ale z zarabianiem na klientach szarżować nie można.

Jacek Bielecki z warszawskiego Marvipolu wskazuje, że marże tak wysokie jak przed siedmiu laty były możliwe w czasach niezrównoważonego rynku ze znaczącą przewagą popytu. – Teraz banki nie rozdają kredytów tak lekką ręką. Na dodatek z roku na rok będą rosły wymogi co do wkładu własnego przy kredytach hipotecznych. Klientom i nam pomaga w pewnym stopniu program Mieszkanie dla Młodych, ale krąg osób mogących pozwolić sobie na nowe lokum jest ograniczony. Nie ma miejsca na znaczące podnoszenie cen i marż – twierdzi szef jednego z największych krajowych deweloperów.

Na dodatek spółki muszą ze sobą ostro konkurować, bo ostatnio niemal na wyścigi wprowadzają na rynek nowe inwestycje. Według danych firmy doradczej Reas tylko w II kw. 2014 r. oferta deweloperska wzrosła w Warszawie, Wrocławiu, w Krakowie, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi o ponad 14 tys. mieszkań. To prawie 50 proc. więcej niż w poprzednim kwartale.

To jednak nie znaczy, że marże deweloperów nie będą się poprawiały.

– Firmy coraz więcej inwestycji realizują i sprzedają na tańszych gruntach, kupionych po zakończeniu hossy na rynku nieruchomości. Na przykład Robyg w tym roku będzie przekazywać mieszkania w dwóch inwestycjach, gdzie marża brutto na sprzedaży wynosi ok. 30 proc. – wskazuje Piotr Zybała z DM mBanku.

Szacuje on, że w 2014 r. średnia marża brutto dla sześciu znaczących na rynku i monitorowanych przez brokera spółek – Dom Development, LC Corp, Ronsona, Robyga, JWC i Polnordu – wyniesie ok. 20 proc., w 2015 r. wzrośnie średnio o ok. 2 pkt proc., a w 2016 r. wzrośnie o kolejne 1–2 pkt proc.

– Nie widzę możliwości, aby deweloperzy wrócili do marż brutto na sprzedaży z lat 2007–2008 – dodaje.

Firmy przekonują, że choć marża brutto na sprzedaży na poziomie ok. 20 proc. może wydawać się wysoka, to dopiero przy takim poziomie mogą czuć się bezpiecznie.

– Trzeba pamiętać, że od momentu zakupu gruntu do rozpoczęcia budowy i sprzedaży mieszkań mijają często 2 lata, a gdy projekt dzielony jest na etapy, może być realizowany nawet przez 5–7 lat. W tym czasie zarówno koszty budowy, jak i ceny mieszkań mogą podlegać istotnym wahaniom i dlatego ważne jest zachowanie odpowiedniego marginesu bezpieczeństwa – wskazuje Tomasz Łapiński, dyrektor finansowy Ronson Development.

O tym, jak bardzo mogą różnić się zyski na inwestycjach w jednej firmie, może świadczyć przykład Polnordu, który w 2013 r. na jednym z projektów w Sopocie tracił aż 27 proc., podczas gdy na innym miał ok. 26 proc. marży brutto.