Odpowiedź nie jest prosta i w dużej mierze uzależniona od czynników spoza branży budowlanej czyli, mówiąc w skrócie sytuacji w jakiej będzie polska gospodarka w najbliższych kwartałach. Nie wszystkie prognozy są pod tym względem optymistyczne. Jeśli chodzi o rynek nieruchomości analitycy zwracają uwagę na dwa czynniki: cenę i dostępność kredytów.

"Spadek cen mieszkań już jest faktem, choć oczywiście jeśli ceny będą przystępniejsze, będzie to miało wpływ na liczbę zawieranych transakcji. Pod tym istotnym warunkiem, że w międzyczasie nie dojdzie do drastycznego spowolnienia w gospodarce i wzrostu stopy bezrobocia. Bowiem przekonanie kredytobiorców, o tym że mogą oni podołać spłacie kredytu w długim terminie jest równie istotne jak samo oprocentowanie kredytów. Przy niepewnym rynku pracy odbudowa popytu na mieszkania może być bardzo utrudniona" - uważa Emil Szweda, analityk Open Finance.

Na subiektywne czynniki hamujące popyt na mieszkania wskazują też inni eksperci. "Ostatni kwartał roku zwykle był czasem wzmożonych zakupów na rynku nieruchomości mieszkaniowych. W tym roku nie obserwujemy wzrostu sprzedaży. Przyczyn tego stanu rzeczy można odnotować kilka. Pierwszym z nich jest obawa i niepewność ogólnej sytuacji ekonomicznej. Doniesienia o światowym kryzysie, ogólne ograniczanie kosztów, polityka oszczędności, potęgują poczucie niepewności. Dotychczas nastroje Polaków w odniesieniu do stabilności miejsca pracy były bardzo optymistyczne, teraz ta opinia jest weryfikowana i ulega zmianie. Kolejnym bardzo istotnym czynnikiem, który wychłodził optymizm zakupowy poszukujących mieszkania jest bardzo restrykcyjna polityka kredytowa, jaką banki wprowadziły w ostatnim okresie. Pozyskanie kredytu na zakup nieruchomości jest obecnie bardzo trudne" - mówi Anna Terlecka, ekspert CB Richard Ellis.

Na rynku są również osoby, które stać na zakup mieszkania ale wstrzymują się z ta decyzją i czekają na rozwój wypadków. "Klienci tak naprawdę od pól roku wstrzymują się od zakupu mieszkań, licząc na spadek cen. I ten spadek nastąpił, obniżyli ceny zwłaszcza deweloperzy. W ostatnim okresie spadki dotarły również na rynek wtórny, gdzie sprzedający urealnili swoje oczekiwania" - twierdzi Robert Chojnacki, prezes redNet Property Group.

Również część z deweloperów, w czasach prosperity, podcięła gałąź, na której siedzi. W sytuacji gdy klienci tłumnie odwiedzali biura sprzedaży niektóre firmy przedłożyły ilość nad jakość.

"Badaliśmy funkcjonalność i układy mieszkań w największych miastach i okazało się, że 30 do nawet 50 procent mieszkań oferowanych do sprzedaży posiada błędy w znacznym stopniu utrudniające życie przyszłym mieszkańcom. Potencjalni kupujący zaczynają zauważać i mamy nadzieję, że stanie się to w niedługim czasie czynnikiem kluczowym, by zakup mieszkania był decyzją świadomą i przemyślaną ze wszystkich stron. Nie tylko cena mieszkania jest ważna, choć nadal pozostaje czynnikiem kluczowym, ale również to jakie mamy plany z nim związane" - mówi Rafał Renduda, partner firmy doradczej FYI RE Independent Consultants.

Wtóruje mu Anna Terlecka, która twierdzi, że struktura części mieszkań, funkcje dodatkowe, relacja ceny do jakości produktu są nieprawidłowo zaplanowane. Rynek w sposób naturalny weryfikuje projekty słabe funkcjonalnie i cenowo, i w takim przypadku konieczne będą obniżki cen mieszkań, elastyczność harmonogramów płatności, dodatkowe zachęty - tłumaczy analityk CBRE.

Nie bez znaczenia, jest sytuacja na rynku najmów, gdzie coraz wyższe wydatki ponoszone przez najemców mogą dojść do poziomu, gdzie bardziej będzie się opłacało kupić mieszkanie niż je wynajmować. W obecnej sytuacji to właśnie bardzo wysokie ceny, niewspółmierne do ograniczonych możliwości finansowych potencjalnych kupców a często i lokalizacji oraz standardu lokali, są zaporą przed zwiększeniem płynności rynku.

Niektóre firmy stosują swoistą ekwilibrystykę cenową, przypominającą promocje bardziej kojarzone z supermarketami niż rynkiem nieruchomości. Inni deweloperzy idą w zaparte i nie spuszczają z tonu, mając nadzieje na przeczekanie niekorzystnej dla nich sytuacji. Tym bardziej, że niektórzy eksperci twierdzą, że może to okazać się dobrą taktyką.

"Dalszy istotny spadek cen jest wątpliwy, przynajmniej na rynku pierwotnym. Widać że deweloperzy raczej podejmują decyzję o rezygnacji lub wstrzymywaniu projektów. W 2009 roku więc sprzedawać będziemy to co jest teraz, niewiele będzie nowych projektów. Oczekujący na spadek cen klienci będą więc oglądać te same mieszkania, których cena spadać nie będzie, a będzie ich coraz mniej. Dlatego zacznie ujawniać się popyt, szacuję że stanie się to w okolicach marca" - przekonuje Robert Chojnacki.

Reasumując: łatwiejsze kredyty, ceny adekwatne do lokalizacji i sytuacja na rynku najmów będzie decydować o popycie na mieszkania - dodaje Rafał Renduda.