Początek debaty był spowiedzią deweloperów na temat popełnionych przez nich błędów, które doprowadziły do nieciekawej sytuacji w nieruchomościach. Jak się okazało przyczyn trzeba szukać nie bezpośrednio w działaniach firm deweloperskich, a w globalnej sytuacji finansowo-gospodarczej.

"Deweloperzy zachłysnęli się doskonałymi wieloletnimi prognozami ekonomicznymi dla Polski i ignorowali ostrzeżenia analityków rynku nieruchomości" - mówi Jarosław Szanajca, prezes Dom Development i dodaje: "Bez głębszych analiz wykupywali grunty bez względu na ich cenę. Dotyczy to szczególnie Hiszpańskich inwestorów, którzy podczas przetargów na działki potrafili nawet dwukrotnie przebić cenę."

Kolejnym grzechem do jakiego przyznali się inwestorzy była sprzedaż pakietów mieszkań funduszom spekulacyjnym. "W ten sposób sami wyhodowali sobie konkurencje i to w ramach swoich własnych inwestycji" - dodaje Kazimierz Kirejczyk, prezes zarządu Reas.

Dodatkowo zawiodła wiara w rynek mieszkań o podwyższonym standardzie i zaniedbanie segmentu popularnego. Deweloperzy zaczęli również projektować budynki tak gęsto, że standard ich inwestycji znacznie się obniżył. Poza tym ignorowali konkurencję ze strony rynku wtórnego.

"Kilka lat temu rynek pierwotny oferował inną - lepszą jakość mieszkąń, niż lokale z drugiej ręki" - mówi Mariusza Kania, prezes zarządu Metrohouse i dodaje: "podziała na klietów rynku pierwotnego i wtórnego był wyraźny. W tej chwili dla większości nie ma to znaczenia - oni po prostu szukają mieszkania na które ich stać."

Te wszystkie elementy zdaniem samych deweloperów były przyczyną ich porażki. Dodatkowo trudno dostępne kredyty jeszcze pogłębiały ten stan. Ludzie musieli zweryfikować swoje preferencje. Jak podaje raport "Polski Rynek Mieszkaniowy - Popyt i Preferencje nabywców" opracowany przez firmę Nowy Adres oraz instytut badawczy Millward Brown SMG/KRC, trzy najważniejsze elementy, które interesują klientów przy zakupie lokum to po pierwsze: cena, po drugie: łatwy dojazd do pracy i po trzecie: jedynie podstawowa infrastruktura, czyli sklep, przystanek komunikacji miejskiej oraz przychodnia.

I jak wynikało z debaty w tym kierunku będzie również szła działalność deweloperów. J.W. Construction stawia na rynek popularny. Ich sposobem na klientów mają być jak najniższe ceny, po to aby klienci mogli uzyskać kredyty. Dodatkowo w jednej z inwestycji o podwyższonym standardzie zamierzają wprowadzić system wynajmu mieszkań z późniejszym jego wykupem.

W nieco wyższy segment celuje Dom Development "My również skupimy się na rynku mieszkań popularnych jednak nie tych najtańszych" - mówi Jarosław Sznajca i dodaje: "pójście w kierunku najtańszych lokali to ryzyko. Trzeba bowiem pamiętać, że perturbacje kredytowe dotykają przede wszystkim klientów tego rynku."

Kazimierz Kirejczyk zwrócił również uwagę na nowy typ klienta. "Wzrasta rola ludzi, którzy mają majątek jednak nie w postaci lokat finansowaych, a własnego mieszkania, które chcą zamienić na większe. Dodatkowo stać ich na stosunkowo mały kredyt. Deweloperzy powinni na nich zwrócić szczególna uwagę i przygotować się do takiej sytuacji."