W efekcie w końcu III kwartału ceny były niższe niż przed rokiem. Największe obniżki miały miejsce w królewskim mieście Krakowie, gdzie kwoty zmniejszyły się w porównaniu z wrześniem 2007 o 7,8 proc. W przypadku Krakowa obecna średnia cena jest najniższa od stycznia 2007 r. – szacuje Expander.

W Krakowie spadki rozpoczęły się dokładnie przed rokiem. We wrześniu 2007 r. ceny osiągnęły tu najwyższy poziom w dotychczasowej historii – 8200 zł za metr kwadratowy, i od tamtej pory średnia wartość spada z miesiąca na miesiąc. W dalszej kolejności spadki objęły Olsztyn (o 8,1 proc.) oraz w Poznań, Gdańsk i Sopot, gdzie obniżki wyniosły ponad 7 proc. Po raz pierwszy także w Warszawie cena znalazła się na poziomie niższym niż w 2007 r. W czerwcu, kiedy średnia wynosiła 8794 zł, była ona o 3 proc. niższa niż w czerwcu 2007. W sierpniu i wrześniu nastąpiła pewna korekta in plus, na skutek której wrześniowa cena była o 2,1 proc. niższa niż we wrześniu 2007. Porównywalne do warszawskich spadki miały miejsce we Wrocławiu (3 proc. w skali roku), Katowicach (2,2 proc.) i Białymstoku (2,6 proc.).

Wśród dużych polskich miast – w ocenie ekspertów Expandera – znalazły się również takie, w których cena metra kwadratowego wzrosła. Są to Toruń (0,6 proc.) oraz Lublin (1,8 proc.). W obliczu kryzysu na rynkach nieruchomości w Stanach Zjednoczonych i Europie wielokrotnie padało pytanie o to, jak zachowają się polscy inwestorzy i deweloperzy. Do tej pory można było zauważyć, iż wydarzenia za oceanem nie miały bezpośredniego wpływu na sytuację na naszym rynku nieruchomości. Bardziej niepokojąca jest perspektywa głębokiego kryzysu amerykańskiej ekonomii, która jest niesłychanie ważną częścią globalnego systemu gospodarczego. Z całą jednak pewnością polskiego rynku nieruchomości nie mogą dotknąć identyczne bolączki jak w Stanach. Natomiast spowolnienie gospodarki i pogorszenie wskaźników makroekonomicznych w Polsce na skutek globalnego kryzysu jest nieuniknione. Może to spowodować spadek poziomu zatrudnienia, wpłynąć na obniżkę płac, a więc doprowadzić do ograniczenia liczby zaciąganych kredytów mieszkaniowych, a nawet problemów ze spłatą zaciągniętych. To zaś przełoży się na spadek popytu, a więc dalszy spadek cen nieruchomości.

Trzeba także wskazać na inne aspekty obecnych i ewentualnych dalszych spadków cen, a także światowego kryzysu gospodarczego. Przede wszystkim dotychczasowe zniżki cen nieruchomości w Polsce są nadal nieznaczne w porównaniu z 20- czy 50-proc. przeceną, jaka miała miejsce w tym roku w Stanach czy na Wyspach Brytyjskich. Warto zauważyć, iż nie wszystkie nieruchomości straciły na wartości. Można się pokusić o stwierdzenie, iż tylko nieliczna grupa osób w Polsce straciła pieniądze zainwestowane w mieszkania czy domy. Mogą do niej należeć osoby, które kupowały lokale wiosną i latem zeszłego roku, kiedy ceny były najwyższe, i w chwili obecnej chciałyby szybko pozbyć się tych nieruchomości. Oznaczałoby to średnią stratę od 8 do 28 tys. w zależności od miasta, w którym kupowano mieszkanie (dla kwoty wyjściowej 400 tys., najczęstszej w transakcjach rynowych). Jeśli jednak rozpatrujemy długą, kilkuletnią perspektywę, to w obliczu bardzo kiepskich wskaźników opisujących sytuację mieszkaniową w Polsce można nadal liczyć na duży popyt na mieszkania i w konsekwencji na wzrost ich wartości.

Jeśli dojdzie do dalszych spadków średnich cen nieruchomości, to nie będzie to zaskoczeniem. W związku z destabilizacją na rynkach finansowych, można było oczekiwać bardziej gwałtownych ruchów. Mieliśmy jednak po raz kolejny do czynienia z sytuacją, kiedy ceny nieruchomości były względnie stabilne na tle paniki na warszawskiej giełdzie i pesymistycznych nastrojów w naszej gospodarce. Można prognozować, iż ta w miarę stabilna sytuacja utrzyma się i pozostanie stała do końca roku. Z pewnością nie ma co liczyć na jesienno-zimowe ożywienie na rynku nieruchomości, z którym mieliśmy do czynienia w latach ubiegłych.

p

Ceny wynajmu mieszkań na rynku wtórnym

Stawki najmu mieszkań w największych polskich aglomeracjach rosną nieprzerwanie od dwóch lat.

Za wynajem lokalu dwupokojowego trzeba obecnie zapłacić średnio od 1,5 do 2,6 tys. zł w zależności od miasta. Tylko w ciągu 2008 r. koszt wynajęcia mieszkania 2-pokojowego w stolicy zwiększył się z 2 tys. zł miesięcznie do ponad 2,6 tys. zł. Podobne trendy zauważalne są w pozostałych największych aglomeracjach. Tak znaczny wzrost stawek na rynku najmu spowodowany jest m.in. wysokimi cenami mieszkań. Większość osób rozpoczynających pracę, w tym absolwentów uczelni wyższych, nie jest w stanie sfinansować zakupu nieruchomości, przez co rynek najmu kwitnie. Dodatkowo w świetle kryzysu finansowego w USA Komisja Nadzoru Finansowego zamierza wprowadzić bardziej restrykcyjne zasady udzielania kredytów hipotecznych. Mowa tu o zwiększeniu wskaźnika LTV (relacja kwoty kredytu do wartości nieruchomości) do poziomu 70 – 75 proc.

W przypadku mieszkań w największych miastach wkład własny będzie musiał wynieść nawet 200 tys. zł przy zakupie 2-pokojowego mieszkania w dobrej lokalizacji. Naturalnie ograniczy to w znaczny sposób dostępność kredytu, co z kolei przełoży się na zmniejszony popyt na nieruchomości. Fakt ten może być kolejnym czynnikiem zwiększającym atrakcyjność długoterminowej inwestycji w wynajem. Zwiększone zapotrzebowanie na lokale pod wynajem może stymulować dalszy wzrost stawek rynkowych, co przy stabilizacji cen na rynku mieszkaniowym wpłynie na wzrost stóp kapitalizacji.

Obecnie wahają się one w granicach 5,5 – 7,5 proc. w zależności od miasta, lokalizacji, standardu i metrażu. Stopy kapitalizacji brutto w stolicy oscylują pomiędzy 5,5 – 6,5 proc. w zależności od lokalizacji. Wciągu ostatnich dwóch miesięcy atrakcyjność długoterminowej inwestycji w wynajem zwiększyła się dla każdej z dzielnic. Obecnie najwyższe stopy kapitalizacji brutto osiągnąć można na Woli, Żoliborzu oraz Mokotowie.

źródło: CEE Property Group