Emil Szweda, analityk Open Finance: Ze względu na ograniczenia w akcji kredytowej, zwłaszcza w końcówce 2008 i na początku 2009 r., spodziewamy się wyraźnego spadku popytu na nieruchomości w przyszłym roku, co najprawdopodobniej przełoży się także na spadek ich wartości. Nie oczekujemy przy tym pogromu rynku i szacujemy, że popyt na mieszkania i domy spadnie o mniej więcej 20 proc. Średnie ceny mieszkań spadną o blisko 10 proc. w ciągu 12 miesięcy, przy czym zgodnie z naszymi założeniami od spadku popytu do wyraźnej różnicy w cenach transakcyjnych może minąć kilka miesięcy potrzebnych sprzedającym do zaakceptowania nowych warunków rynkowych.
Na razie spadkom cen sprzyja wyraźna przewaga podaży nad popytem i minie zapewne kilka kwartałów, zanim uda się dostosować podaż do ograniczonych możliwości kupujących. W dalszej kolejności spodziewamy się jednak spadku wszystkich kosztotwórczych elementów cen nowych mieszkań – chodzi o ceny gruntu, materiałów budowlanych i robocizny, co najpewniej będzie oznaczało, że niższe ceny mieszkań utrzymają się dłużej niż przez 12 miesięcy, choć tendencja spadkowa niekoniecznie musi trwać dalej, tj. do roku 2010. Wiele będzie zależało po pierwsze od dalszego rozwoju sytuacji gospodarczej w kraju, po drugie od dalszych działań zmierzających do przyjęcia w Polsce euro. Nawet samo wstąpienie do ERM2 może oznaczać spadek oprocentowania kredytów ze względu na większą dostępność i bezpieczeństwo (walutowe) kredytów w tej walucie.
Ponieważ zakładany spadek cen mieszkań będzie oznaczał wzrost rentowności z wynajmu mieszkań nawet do 7 – 7,5 proc. (nawet przy założeniu utrzymania obecnych stawek za najem), w II połowie przyszłego roku możemy mieć do czynienia z ożywieniem popytu ze strony klientów traktujących mieszkanie jako miejsce inwestycji.
Zatem przy splocie korzystnych tendencji (umiarkowane spowolnienie gospodarcze, wejście Polski do ERM2) spadek cen nieruchomości nie musi być głęboki i może zakończyć się już w przyszłym roku. W negatywnym scenariuszu (np. silne spowolnienie gospodarcze) ceny nieruchomości mogą nadal spadać także w 2010 r.
Grzegorz Baciński, analityk redNet Property: Kryzys finansowy i zaostrzenie przez banki kryteriów udzielania kredytów hipotecznych spotęguje jeszcze bardziej zabiegi deweloperów o klientów, np. w postaci upustów. Inną formą przeczekania złego okresu, zastosowaną przez firmy budowlane, będzie wstrzymywanie nowych inwestycji mieszkaniowych aż do momentu powrotu koniunktury na rynku. Innym polem do działania, bardzo intratnym dla deweloperów, może być stawianie inwestycji z segmentu popularnego w odleglejszych dzielnicach miast, gdzie koszty gruntów budowlanych są niższe. W większości aglomeracji, gdzie sprzedaż mieszkań gwałtownie spadła, istnieje bardzo duży popyt na tanie mieszkania z takiego właśnie segmentu. Firmy minimalizują budowę mieszkań o podwyższonym standardzie i loftów, których obecnie mamy nadpodaż.
Red Net Consulting w latach 2006–2008 przebadał zainteresowanie rynkiem wtórnym osób ankietowanych na warszawskich Targach Mieszkaniowych tabelaofert.pl.W roku 2006 aż 61,60 proc. ankietowanych deklarowało zainteresowanie tym segmentem rynku; 30,2 proc. nie było nim zainteresowanych, a 8,20 proc. nie wiedziało, co odpowiedzieć. Po dwóch latach zainteresowanie to przedstawiało się odpowiednio: 63,8 proc., 22,2 proc. i 14,0 proc. Wzrost powodzenia mieszkań z rynku wtórnego należy tłumaczyć rosnącą podażą ofert z nowych inwestycji (konkurencyjnych cenowo), które trafiały na rynek wtórny czasem jeszcze w stanie surowym, lub nawet przed ukończeniem inwestycji (tzw. cesja).
Paweł Grząbka, prezes CEE Property Group: Możemy przypuszczać, iż w obliczu wprowadzenia euro, począwszy od 2011 r., rynek nieruchomości czeka dodatkowy bodziec sprzyjający ożywieniu. Unia walutowa wpłynie na wzrost liczby inwestorów zagranicznych chcących skorzystać na spadku poziomu ryzyka związanego z silną, bezpieczną gospodarką oraz brakiem różnic kursowych. Trudno się jednak spodziewać, by wzrosty cen nieruchomości były tak spektakularne jak jeszcze kilka lat temu wraz z wejściem Polski do UE. Znaczącą częścią przyszłego popytu będą także inwestycje krajowe podjęte dzięki niższemu kosztowi kapitału. Dodatkowym czynnikiem pobudzającym wzrost cen w Polsce może być harmonizacja stóp procentowych NBP oraz Europejskiego Banku Centralnego. Obecnie różnica między tymi stopami wynosi aż 2 pkt proc. Obniżenie krajowych stóp procentowych do poziomu zgodnego z wymogami unii walutowej doprowadzi do zmniejszenia kosztów kredytu, zwiększenia zdolności kredytowej Polaków, wzrostu zainteresowania inwestycjami w nieruchomości i w konsekwencji do podniesienia poziomu cen. Wprawdzie w perspektywie najbliższych 3 lat możliwe wydaje się istotne zmniejszenie obecnej różnicy, to jednak należy się spodziewać, iż czynnik ten będzie miał wpływ na rozwój rynku nieruchomości. Wraz z wejściem do strefy euro istotnie zwiększy się również konkurencja ze strony banków i instytucji finansowych, co może istotnie wpłynąć na obniżenie kosztów kredytu, a w rezultacie wpłynąć na zwiększenie popytu na nieruchomości i w konsekwencji do wzrostu cen.
