Atrakcyjne lokalizacje wciąż przyciągają deweloperów

"Według naszych informacji na obszarze Mokotowa w sprzedaży lub w realizacji znajduje się obecnie ponad 5,7 tys. mieszkań w ramach 28 inwestycji" - mówi Mikołaj Martynuska, dyrektor działu mieszkaniowego w CB Richard Ellis i dodaje: "Biorąc pod uwagę fakt, że część projektów w budowie realizowanych jest wieloetapowo i nie weszła jeszcze w całości do sprzedaży, a część zrealizowanych projektów nie jest jeszcze w całości sprzedanych, można szacować że realna podaż nowych mieszkań na Mokotowie wynosi ponad 2,1 tys. mieszkań. Szacujemy, że w ciągu przyszłego roku do użytku powinno być oddanych prawie tysiąc mieszkań, natomiast na 2010 rok planowane jest ukończenie ponad 1,5 tys. mieszkań."

Nowe bloki rozsiane są niemal po całej powierzchni dzielnicy. Osiedla rosną na Starym Mokotowie, Służewcu Przemysłowym, w pobliżu Pól Mokotowskich, na Sielcach, Sadybie, Siekierkach, Stegnach oraz Służewiu nad Dolinką. Mimo dość stereotypowego postrzegania tej dzielnicy jako bardzo prestiżowego, wśród nowych projektów znaleźć można te z najwyższej półki jak i te z segmentu średniego a nawet popularnego.

"Jeśli chodzi o liczbę realizowanych mieszkań, w oczywisty sposób dominują mieszkania z niższego i średniego segmentu cenowego, zlokalizowane w rejonie Służewca Przemysłowego czy Henrykowa. Z drugiej strony, w rejonie Starego Mokotowa, Skarpy Warszawskiej czy Sielec powstają mniejsze, kameralne projekty z górnych segmentów cenowych" - twierdzi dyrektor działu mieszkaniowego w CB Richard Ellis.

Z danych firmy doradczej ProDevelopment wynika, że udział Mokotowa w popycie, w skali miasta, w 2008 roku, na rynku pierwotnym, to około 17,6 procent. Jest największy z pośród wszystkich dzielnic Warszawy.

"Cały Mokotów postrzegany jest przez kupujących jako dzielnica przyjazna do mieszkania: dobrze skomunikowana z centrum miasta i z centralnymi obszarami biznesu, w pobliżu terenów zielonych, ze stosunkowo dobrze rozwiniętą infrastrukturą publiczną i w miarę skonsolidowaną jak na Warszawę zabudową. Poza rynkiem nabywcy i użytkownika końcowego, dobrze funkcjonuje tu rynek najmu, skierowany zarówno do osób pracujących jak i studentów" - mówi ekspert CBRE.

Klienci, którzy rozważają zakup lokum na Mokotowie mają swoje preferencji i nie każdą lokalizację w obrębie dzielnicy postrzegają jako atrakcyjną.

"Najbardziej cenionymi rejonami, do tej pory, były tereny położone wzdłuż metra - Stary Mokotów i Wierzbno - oraz tereny zlokalizowane blisko terenów zielonych. Sielce w okolicach Parku Łazienkowskiego, czy Morskiego Oka oraz Wyględów w sąsiedztwie Pół Mokotowskich i parku Mauzoleum Żołnierzy Radzieckich, gdzie powstały wielkie osiedla takie jak Marina Mokotów i wciąż rozbudowywany Eko-Park. Ceny w tym rejonie zaczynają się od 12 tysięcy, a sięgają nawet ponad 20 tysięcy" - mówi Bartosz Cichocki, analityk ProDevelopment.

Takie ceny dotyczą przeważnie tylko najlepszych lokalizacji w dzielnicy. Większość deweloperów może jedynie pomarzyć o takich stawkach. W bardziej masowych projektach bez problemu można znaleźć mieszkanie, którego mkw. wyceniono poniżej 9 tys. złotych. Po głębszym przyjrzeniu się ofercie firm budowlanych znaleźć można i takie inwestycje, w których 1 mkw. wyceniono poniżej 7 tys. złotych.

Mimo, że upusty cenowe stosowane są przez deweloperów od wielu miesięcy, średnia cena na Mokotowie jest o wiele wyższa niż dla Warszawy. "We wrześniu średnia cena na Mokotowie była wciąż o 15,9 procent wyższa od średniej Warszawskiej osiągając 9,5 tys. złotych za 1 mkw." - uważa ekspert ProDevelopment.

Pamiętać jednak trzeba, że coraz trudniejsza sytuacja na rynku zmusza deweloperów do stosowania rabatów i upustów. Twardo negocjując można za wytargowaną stawkę wybrać się do salonu po nowy samochód średniej klasy.

Korzystniejsza sytuacja dla klienta powinna się jeszcze długo utrzymać. "Na terenie całej Warszawy zauważalne jest osłabienie popytu. Z jednej strony obserwujemy wciąż spore zainteresowanie zakupem mieszkań, zarówno w segmencie popularnym jak i wysokim. Z drugiej jednak strony ilość transakcji spada z uwagi na utrudnienia w uzyskiwaniu kredytów oraz wyższy koszt finansowania hipotecznego. W naszej ocenie aktualna sytuacja na rynku jest tak dynamiczna, że trudno formułować jednoznaczne wnioski na przyszłość oraz analizować statystyki oparte na przesłankach krótkoterminowych. Z całą pewnością kupujący są teraz znacznie bardziej selektywni i nie spieszą się z wyborem. Na Mokotowie stosunkowo najchętniej kupują mieszkania opierając się na korzystnych przesłankach lokalizacyjnych, będących kluczowym kryterium wyboru. Z drugiej jednak strony wielu deweloperów przeceniło zdolności nabywcze polskiego rynku oraz dobrą sławę Mokotowa. Dobre projekty w dobrych lokalizacjach wciąż się „bronią”, jeśli tylko sprzedający podchodzą w sposób racjonalny do polityki cenowej" - przekonuje Mikołaj Martynuska.

Na zmianę trendów w mieszkaniówce zareagowali dość szybko deweloperzy planujący inwestycje na Mokotowie. Niektórzy zmieniają nawet wstępne koncepcje. Tak postąpiła firma Sando, deweloper z kapitałem hiszpańskim, która kupiła tereny zajezdni Chełmska po zażartej licytacji w listopadzie 2006 roku za ponad 371 mln zł.

To oznacza, że za metr działki Hiszpanie zapłacili ok. 7,2 tys. złotych. Zbilansowanie projektu przy ogromnym udziale powierzchni mieszkaniowych nastręczało by wiele trudności. Jeżeli było by w obecnych warunkach w ogóle możliwe. Plany sprzed roku zakładały, że na działce znajdzie się tysiąc mieszkań a ponad jedną czwartą powierzchni, zajmą biura.

Łączna powierzchnia zabudowań miała wynieść ok. 120 tys. mkw. Przez ponad rok koncepcja ta przebyła długą drogę. Na 110 tysiącach metrów kwadratowych zespołu położonego przy ulicy Chełmskiej Sando Inmobiliaria planuje zbudować około 700 mieszkań, biura o powierzchni 44 tysięcy metrów kwadratowych oraz część usługową, na którą przeznaczono 15 tysięcy metrów kwadratowych.

Nad postawieniem kompleksu wielofunkcyjnego pracują też inni Hiszpanie. W planach firmy Kronos jest zabudowa 4,5 hektarowej działki u zbiegu Domaniewskiej i Samochodowej. Koncepcja zabudowy zakłada, że powstanie tam ok. 17-19 bloków mieszkalnych i biurowców o różnej wysokości. Projekt jest konsultowany z miastem.

Na różnorodność postawiła też Abitania, kolejny deweloper pochodzący z Hiszpanii, który planuje wielofunkcyjne na działce przy zbiegu Magazynowej i Wołoskiej zlokalizowanej nieco na północ od gruntu swojego sąsiada z półwyspu Iberyjskiego. Projekt zakłada, że powstaną tam trzy budynki jeden biurowy i dwa mieszkalne na ok. 200 lokali. Między blokami ma znaleźć się plac miejski.

Aby te, jak i inne projekty osiągnęły stadium realizacji wyklarować powinna się sytuacja na rynku. Chętni na mieszkania są, mają jednak puste portfele, których nawet banki już tak chętnie nie zapełniają.

"W mojej ocenie najmniej wątpliwości powinna aktualnie budzić chłonność polskiego rynku. To jest specyfika zarówno Warszawy, jak i Polski: na rynku jest bardzo duże, realne zapotrzebowanie na mieszkania. Prawa makroekonomii są jednak bezlitosne: po to by popyt i podaż spotkały się i osiągnęły odpowiedni poziom zrealizowanych transakcji, ceny zaproponowane przez stronę podażową muszą być dopasowane do zdolności nabywczej kupujących. Dotyczy to zarówno Mokotowa, jak i innych dzielnic Warszawy" - przekonuje Mikołaj Martynuska.