Przyglądając się ostatnim raportom o powierzchniach magazynowych widać wyraźnie, że bije z nich niesamowity optymizm. Opłaty za magazyny w pierwszym półroczu 2008 r. były stabilne, deweloperzy zapowiadali spektakularne inwestycje i deklarowali chęć zakupu kolejnych gruntów. Jesienią jednak wszystko się zmieniło. Krach na rynkach finansowych spowodował, że deweloperzy muszą zrewidować swoje plany.

Najemcy w szoku

Pierwsi odczuli to najemcy. Dosłownie z miesiąca na miesiąc zmieniły się stawki wywoławcze za wynajęcie magazynu. "Jeszcze kilka tygodni temu najemcy poszukujący magazynu o powierzchni powiedzmy 10 tys. mkw. w podmiejskiej lokalizacji (do 30 km od centrum dużego miasta) mogli liczyć na opłaty rzędu 2,9 do 3 euro za metr miesięcznie. Jeśli się ostro targowali mogli nawet uzyskać propozycje na poziomie 2,6 do 2,7 euro. Dziś ten sam najemca usłyszy od dewelopera, że stawka wzrosła do 4 euro!" - mówi Tomasz Olszewski, szef działu powierzchni magazynowych w Cushman & Wakefield.

Skąd ten wzrost? "Przede wszystkim wzrost kosztów pieniądza i duża niepewność. Trzeba pamiętać, że większość deweloperów na rynku magazynowym żyje, że sprzedaży obiektów. A w ostatnim czasie kilka spektakularnych transakcji poległo w trakcie negocjacji. Stopy zwrotu z około 7 proc. muszą więc pójść w górę do około 8 lub nawet 8,5 proc. A to ma właśnie przełożenie na rosnące czynsze" - tłumaczy Tomasz Olszewski.

Bo grunty są za drogie

Deweloperzy w pewnym sensie padają ofiarą nieufności banków. Część z nich mówi nawet, że są skłonni do kolejnych inwestycji. Z takich deklaracji niewiele jednak wynika, bo bankowcy zakręcają kurek z pieniędzmi. Mamy więc proste przełożenie: nie ma pieniędzy, nie będzie nowych inwestycji. Tu pojawia się też kwestia drożejących od kilku lat gruntów. Ich właściciele w ostatnich miesiącach wciąż podnosili stawki.

Jeszcze dwa lata temu za metr terenów przeznaczonych na budowę hal jakieś 20 do 30 km od centrum miasta trzeba było zapłacić około 100 do 150 zł za metr. W ostatnich miesiącach tereny zdrożały nawet do 250, 300 zł. Takie ceny dla wielu deweloperów są nie do przyjęcia. Kalkulują inwestycje i dochodzą do wniosku, że przy tak wyśrubowanych stawkach za ziemię ich biznes przestaje być opłacalny lub w najlepszym razie bardzo ryzykowny.

"Zaobserwowaliśmy, że obrót gruntami praktycznie zamarł. Wielu właścicieli ziemi wciąż nie chce słyszeć o opuszczeniu ceny więc deweloperzy rezygnują z zakupów" - twierdzi Tomasz Olszewski.

Potwierdzają to firmy budujące magazyny. "Rzeczywiście jeszcze kilka miesięcy temu wszyscy z optymizmem patrzyli w przyszłość. Jednak ostatnie załamanie na giełdach spowodowało, że banki ograniczają udzielanie kredytów. Kupowanie gruntów po obecnych stawkach stało się nieopłacalne" - przyznaje Bartek Krawiecki, partner zarządzający Panattoni Europe.

Będzie mniej magazynów?

To co jeszcze w pierwszym półroczu mogło wydawać się niemożliwe może się ziścić: w przyszłym roku na rynek trafi mniej powierzchni.

"Oczywiście deweloperzy wciąż posiadają duże banki ziemi więc mogą budować. Ale z drugiej strony przy popycie jaki jest w Polsce można się spodziewać, że zapasy ziemi szybko się wyczerpią" - przewiduje Tomasz Olszewski.

Czy to oznacza, że jednak deweloperzy przełkną większe stawiki i ponownie zaczną skupować ziemię? "No właśnie niekoniecznie. Wielu deweloperów uważa bowiem, że przy tak wyśrubowanych cenach gruntów nie są w stanie dopiąć biznesplanu inwestycji. Do tego dochodzi niechęć banków do finansowania ryzykownych inwestycji i koło się zamyka. Moim zdaniem obecna sytuacja doprowadzi w końcu do znacznego spadku cen gruntów" - mówi Tomasz Olszewski.

"Nasza firma ma jeszcze zapas gruntów. Kolejnych na razie kupować nie będziemy. Na pewno poczekamy kilka miesięcy, aż ceny spadną do akceptowalnych poziomów. Już widać, że mniej atrakcyjne tereny są oferowane po stawkach o 30 proc. niższych. Niestety te najbardziej atrakcyjne wciąż są jeszcze zbyt drogie - dodaje Bartek Krawiecki.