Spowolnienie na rynku zmusiło deweloperów do poszukiwania nowych strategii inwestycyjnych, które zapewnią stabilne zyski rozłożone na chude lata. Jedna z możliwości to budowa całych kwartałów miejskiej zabudowy od podstaw. Włoski koncern Pirelli RE, który podobną strategię wypróbował już m.in. w Mediolanie, potwierdził zakup 93,5 ha gruntów w sąsiedztwie zakładów Arcelor Huta Warszawa.

W ciągu 15 lat zamierza wybudować nową dzielnicę, w której znajdzie się 8 tys. 400 mieszkań. Firma podpisała też wstępne umowy na zakup kolejnych 170 ha. W sumie na Bielanach może zamieszkać nawet sto tysięcy ludzi. Nad masterplanem wartej kilka miliardów euro inwestycji pracuje prof. Stefan Kuryłowicz.

Inaczej podeszli do sprawy Hiszpanie, którzy założyli spółkę WarsPol. Stuhektarowy teren między trasą mostu Północnego a elektrociepłownią Żerań należy do miasta, firmy Vattenfall oraz prywatnych właścicieli. WarsPol wynajął hiszpańską pracownię architektoniczną Eddea, która przygotowała plan zabudowy.

W obu przypadkach założenie jest podobne: plany deweloperów mają być podstawą miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Inna jest strategia realizacji.

"Zamierzamy pilotować inwestycję do jej ukończenia jako jeden kompleksowy projekt zgodny z ideą zrównoważonego rozwoju. Możliwa jest współpraca z innymi partnerami, ale to Pirelli będzie gwarantem spójności całego założenia" - zapewnia prezes polskiego oddziału Pirelli Ryszard Danielewicz.

WarsPol proponuje z kolei władzom Białołęki, że sam zbuduje infrastrukturę, w tym parki, szkołę i obiekty użyteczności publicznej, a dopiero potem przejmie 40 proc. terenu i zrealizuje zabudowę mieszkaniową i komercyjną.

"Chcemy, by teren stał się czymś więcej niż tylko osiedlem. Część mieszkańców znajdzie pracę na miejscu i tu będzie spędzać większość czasu. Dlatego musimy zaoferować im także tereny rekreacyjne i znaleźć miejsce dla funkcji kulturalnych" - deklaruje Sacha Gutierrez z Eddei.

Są też podobne do obietnic firmy Prokom Investment, inwestora Miasteczka Wilanów. Ten projekt też miał być nową jakością, a okazał się porażką zarówno na polu urbanistyki, jak i w dziedzinie współpracy inwestora z władzami Warszawy.

Na 170 ha powstały co prawda osiedla o wysokim standardzie, brak jednak infrastruktury: dróg, komunikacji, szkół, a nawet sklepów. Miastu przybyło gigantyczne osiedle-sypialnia poprzecinane ogrodzeniami. Błędy popełnili zarówno inwestorzy, jak i miasto – zapisy planu miejscowego nie zostały zrealizowane.

"Gdy to zobaczyłem, załamałem się" - krótko ocenił sytuację Guy Perry,autor masterplanu Miasteczka Wilanów.

Nic dziwnego, że deweloperzy unikają porównań do tego projektu. Przyznają jednak, że uczą się na błędach konkurencji.

"Realizacja tak dużej inwestycji potrwa wiele lat, a osiągnięcie zysku w pierwszych latach prowadzenia projektu nie jest naszym celem. W tym czasie koniunktura zmieniać się będzie wielokrotnie, dlatego nie możemy pozwolić sobie na rezygnację z takich elementów jak parki czy sklepy. Dzielnica stałaby się nieprzyjazna, a mieszkania cieszyłyby się mniejszym zainteresowaniem" - przekonuje Danielewicz.

Na błędach uczyć musi się także miasto. Tym bardziej że zgoda na te inwestycje to decyzja polityczna. Nim powstaną, konieczna będzie zmiana studium uwarunkowań i kierunków rozwoju, które ani na Białołęce, ani na terenach huty nie przewiduje mieszkań. Dopiero potem możliwe będzie przyjęcie planów miejscowych uzgodnionych z inwestorami.

"Zakładamy, że potrwa to kilka lat" - ostrożnie deklaruje Danielewicz i dodaje: "Rozpoczęcie budowy pierwszego etapu planujemy na 2012 rok. Taki termin wydaje się optymalny dla władz Warszawy. Po okresie wydatków związanych z organizacją Euro 2012 będą mogły zaplanować inwestycje publiczne czy komunikacyjne."

Inwestor liczy m.in. na przedłużenie linii metra. Czy jest gotowy ponieść część kosztów tych inwestycji?

"Jesteśmy otwarci na dialog. Teraz, gdy sfinalizowaliśmy zakup działki, możemy usiąść do rozmów z miastem i wspólnie zastanowić się nad optymalnymi rozwiązaniami urbanistycznymi i komunikacyjnymi dla tej części Warszawy" - odpowiada Danielewicz.