Na wolnym rynku liczą trzy magiczne litery: PUM, czyli powierzchnia użytkowa mieszkań. Im jest jej więcej tym dla deweloperów lepiej. Dlatego tak rzadko pojawiają się przyjazne mieszkańcom i otoczeniu rozwiązania. Częściej kończy się na wyciskaniu metrów kwadratowych i architektonicznej bylejakości. O tym, czy deweloper sprzeda taki projekt decydują jednak klienci.

Stylistyka nowych osiedli to temat dyżurny, który co rusz przewija się w prasie i dyskusjach mieszkańców stolicy. Można odnieść wrażenie, że Warszawa od ostatniej wojny stacza się po architektonicznej równi pochyłej. Najpierw ekspresowa odbudowa, następnie wielka płyta, a od lat 90 wolna amerykanka.

Również ostatnie lata boomu mieszkaniowego odcisnęły swoje piętno. Kupowano wszystko już na etapie dziury w ziemi, czy kolorowej wizualizacji. Prezentowały one atrakcyjnie wyglądające budynki w otoczeniu zieleni, a gdy projekt wybudowano okazywało się niejednokrotnie, że molochy z kilkuset mieszkaniami w niczym nie ustępują blokom z lat siedemdziesiątych czy osiemdziesiątych. W wielu miejscach Warszawy pogłębia się więc architektoniczny bałagan.

Obserwatorzy rynku widzą jednak światełko w tunelu. Paradoksalnie, ograniczony popyt na mieszkania może wymusić na deweloperach realizację lepszych projektów. Niedawno, w serwisie Tabelaofert.pl liczba mieszkań oczekujących na kupca w stolicy, przekroczyła 10 tys.

Zmieniło się też nastawienie klientów. Nie szturmują już biur sprzedaży, stali się bardziej wymagający. Znaczenia zaczyna nabierać funkcjonalność, zagęszczenie zabudowy, dbałość o detal i wykończenie. Nie są one jednak jeszcze elementem decydującym.

"Walory architektoniczne w projektach deweloperskich odgrywają ważną rolę przy podejmowaniu decyzji o zakupie mieszkania. Wartość tego czynnika zależy jednak od grupy docelowej" - mówi Anna Terlecka z CB Richard Ellis i dodaje: "Zainteresowani zakupem mieszkania z segmentu popularnego w pierwszej kolejności zwracają uwagę na cenę, następnie na funkcjonalność mieszkania, a dopiero w dalszej kolejności oceniają projekty pod kątem architektury."

"Generalna zasada panująca na rynku mieszkaniowym jest taka, że im większa jest dostępność mieszkań, tym większy wysiłek deweloper musi włożyć w przyciągnięcie zainteresowania klientów. Dotyczy to także architektury. Dlatego coraz częściej jest ona jedynym z elementów oferty podkreślanych przez deweloperów w działaniach promocyjnych" - zauważa Paweł Grząbka, dyrektor zarządzający CEE Property Group.

Wciąż jednak większość lokali dostępnych w ofercie deweloperów znajduje się w budynkach, które jeszcze nie zostały wybudowane.

"Warto jednak pamiętać, że dopóki większość mieszkań sprzedawanych jest na etapie dziury w ziemi, czy też w trakcie budowy, to możliwość oceny rozwiązań architektonicznych przez klientów jest mocno ograniczona. Sprowadza się głównie do oceny deklaracji deweloperów i efektownych wizualizacji. A możliwość egzekwowania od deweloperów zgodności oddawanych budynków z obietnicami i makietami jest ograniczona" - dodaje ekspert CEE Property Group.

Co ciekawie coraz częściej słychać głosy, że deweloperzy są skłonni postawić na ciekawe projekty. Architekt Daniel Frąc z Warszawskiego Oddziału SARP uważa, że projektanci mają możliwość realizowania autorskich pomysłów.

"Ważna jest jednak współpraca z inwestorem zainteresowanym architekturą wykraczającą ponad przeciętność. Jednocześnie architekci muszą udźwignąć zadanie swoimi zdolnościami, talentem i konsekwentnym działaniem. Pomysły muszą być we właściwej relacji do kosztów inwestycji, a zaproponowane rozwiązanie nie powinny być problematyczne w sprzedaży" - uważa Daniel Frąc.

W niektórych wypadkach niecodzienne rozwiązania projektowe mogą być rekompensatą za wadę inwestycji. Dlatego coraz częściej ciekawa architektura może pojawiać się, gdy np. deweloper dysponuje działką w nienajlepszej lokalizacji. W architekturę inwestują też deweloperzy, który zapłacili krocie za grunty.

Aby zażądać kwoty, która umożliwi zarobienie na inwestycji muszą ją czymś wyróżnić. Często jest to właśnie niecodzienna, ciekawa architektura. Apetyt na lepszą architekturę zagościł już na dobre w segmencie lokali najdroższych. Aby przyciągnąć chętnych deweloperzy zatrudniają światowe sławy. Nazwisko znanego projektanta jest magnesem marketingowym, a często na tym elemencie położony jest punkt ciężkości kampanii marketingowej.

"Przykładem może tu być Złota 44 projektu Daniela Liebeskinda lub apartamentowiec Prosta Tower zaprojektowany przez biuro prof. Stefana Kuryłowicza. Wspomnieć należy też projekt autorstwa Zahy Hadid w centrum Warszawy promowany przez spółkę Lilium" - wylicza Anna Terlecka.

Z drugiej jednak strony często zdarza się tak, że projekty pokazywane na wizualizacjach w rzeczywistości są znacznie gorsze. Zamiast żywopłotów i zieleni pojawiają się metalowe parkany. Na szczęście w warunkach ograniczonego popytu tego typu taktyka nie popłaca.

Klienci piętnują publicznie takie marketingowe wydmuszki. Świadczą o tym setki wpisów na forach internetowych. Dlatego coraz częściej utrzymanie wysokiego poziomu rozwiązań architektonicznych będzie synonimem solidności.