Firmy z Hiszpanii budują niemal w każdym zakątku Warszawy. Nie ma też segmentu, w którym nie próbowałyby swych sił. Stawiają domy jednorodzinne pod miastem, popularne osiedla na Białołęce, duże projekty na Bielanach, Bemowie, Wilanowie czy Mokotowie oraz ekskluzywne apartamentowce w centrum. Hiszpanie nie stronią też od ambitnych planów wznoszenia wież mieszkalnych na Woli.

Będą problemy

Podczas, gdy jedne firmy dynamicznie zaczynają walkę o polskiego klienta, inne mają problemy z rentownością. A do tego dochodzą jeszcze kłopoty na ich macierzystym rynku.

"W ciągu ostatnich miesięcy jesteśmy świadkami mocnego wyhamowania hiszpańskiego rynku nieruchomości, w szczególności w sektorze mieszkaniowym. Rekordowa podaż w ostatnich kilku latach, sięgająca 600 do 800 tys. budowanych mieszkań rocznie, oraz skumulowany niemal 10-letni wzrost cen mieszkań w tempie 15-20 proc. rocznie spowodowały, że rynek został przeszacowany" - mówi Mikołaj Martynuska z CB Richard Ellis. I dodaje: "Wiele hiszpańskich firm deweloperskich związanych z sektorem mieszkaniowym znalazło się w sytuacji kryzysowej."

Grunty zdrożały

Sytuacja w której znalazł się rynek hiszpański ma duży wpływ na poczynania deweloperów i inwestorów hiszpańskich w Polsce.

"Podmioty, które do niedawna dysponowały nadmiarem gotówki oraz dużym optymizmem w nieograniczoną chłonność rynku polskiego w ciągu ostatnich 3 lat zainwestowały w polskie grunty kilka miliardów złotych. Ten trudny do dokładnego oszacowania, ale bardzo skoncentrowany napływ kapitału spowodował bardzo szybki wzrost cen gruntów" - zauważa Mikołaj Martynuska.

Z tego względu wzrost cen mieszkań, który w Hiszpanii dokonał się w ciągu 7 lat, w Polsce skumulował się w niespełna 3 latach. Tak szybkie zmiany spowodowały zachwianie równowagi rynkowej.

Bardzo atrakcyjne przez pewien czas stopy zwrotu szybko zostały skonsumowane przez rosnące ceny gruntu oraz wzrost kosztów budowlanych. Jednocześnie w połowie 2007 roku ceny sprzedaży mieszkań osiągnęły pułap maksymalny i na tym poziomie utrzymują się do tej pory.

Nie wszyscy stracą

Przy wciąż rosnących kosztach budowy powstaje sytuacja, w której grunty zakupione w ciągu ostatnich dwóch lat nie pozwalają na realizację rentownych projektów.

"W najbliższej przyszłości możemy mieć do czynienia z opóźnianiem realizacji nowych projektów. Rynek mieszkaniowy może pozostawać mniej atrakcyjny dla firm, które nie mają doświadczenia w realizacji dobrych projektów. Może to spowodować, że firmy hiszpańskie, które do niedawna przejawiały bardzo dużą aktywność będą musiały wyhamować tempo rozwoju" - ocenia analityk CBRE.

Nie oznacza to, że Hiszpanie przestaną budować w Warszawie. Rentowność niektórych projektów można utrzymać poszerzając ich ofertę o powierzchnie komercyjne lub rozkładając koszty i ryzyko na kilka podmiotów. Nad bilansami projektów muszą się głowić głównie te firmy, które przegapiły odpowiedni moment i zaczęły inwestować, gdy ceny ziemi znacznie wzrosły.

"Hiszpańskie firmy zainteresowały się warszawskim rynkiem na poważnie w 2005 r., gdy wszystkie prognozy wskazywały na jego ogromny potencjał rozwojowy" - zauważa Maciej Dymkowski, doradca zarządu redNet Consulting ds. nieruchomości mieszkaniowych.

"Hiszpanie szybko wyczuli koniunkturę na stołecznym rynku i bardzo często udało im się kupić działki po atrakcyjnych cenach. Realizacja projektów na tych gruntach nie powinna nastręczyć im dużych problemów" - dodaje Dymkowski.

Stolicy nie opuszczą

Nic nie zapowiada też masowego wycofywania się zagranicznych firm z Warszawy. Choć ceny mieszkań się ustabilizowały, deweloperzy nadal mogą dużo zarobić. Co pokazują choćby wyniki polskich spółek giełdowych, których marże sięgały nawet 50 proc.

Obrazowo rzecz ujmuje ekspert redNet: "Dopóki warszawska „mleczna krowa” nadal będzie zasilać portfele hiszpańskich deweloperów znacznymi kwotami, z pewnością nie wyślą jej do ubojni."

Rekordziści w płaceniu za grunty

Jeszcze do niedawna panowało przekonanie, że hiszpańscy deweloperzy są w stanie zapłacić niemal każdą cenę za atrakcyjną działkę. Obserwatorzy warszawskiego rynku jednym tchem wymieniają dwie najbardziej spektakularne transakcje, jakie widziała stolica.

Chodzi o przetargi na tereny po byłych zajezdniach przy Chełmskiej i Inflanckiej, które odbyły się pod koniec 2006 roku. Obie zostały kupione przez deweloperów z Hiszpanii. Miasto w ciągu tygodnia zainkasowało ponad 700 mln złotych co stanowiło ponad 10 proc. rocznego budżetu ratusza.

Dla deweloperów z Hiszpanii wyłożenie nawet 13 tys. złotych za mkw. działki nie było niczym nadzwyczajnym. Na ich rodzimym rynku udział kosztów gruntu w cenie jednego metra mieszkania dochodził nawet do 30-40 proc. Deweloperzy dłużej działający na naszym rynku rezygnują z zakupu gdy cena gruntu przekracza kilkanaście procent szacowanych przychodów ze sprzedaży mieszkania.