Po raz pierwszy od kilkunastu lat wyniki akcji kredytowej w drugim kwartale są niższe od tych z pierwszego. Spadła wartość zawieranych umów, średnia wartość udzielonego kredytu ogółem, do tego wartość Indeksu Dostępności Mieszkaniowej M3, a także niewiele, ale jednak, średnia cena za metr mieszkania. Pomimo tego, że Polacy dostają kredyty mieszkaniowe na mniejsze kwoty, to deweloperzy budują wciąż nowe mieszkania. Zdaniem ZBP wszelkie znaki na niebie i ziemi zwiastują stagnację na rynku. Warto przybliżyć poszczególne wnioski i wyniki analizy. Zwłaszcza, że to, co złe z punktu widzenia bankowców, niekoniecznie jest złe z punktu widzenia przeciętnego Kowalskiego.

>>> Najbardziej aktualna porównywarka kredytów hipotecznych, kalkulatory kredytowe, artykuły i porady

Mieszkania są tańsze, ale…
Zacznijmy od pozytywów. Według analiz ZBP ceny mieszkań w dużych miastach wciąż spadają, średnie spadki wynoszą między 1 a 3%. W stosunku do poprzedniego kwartału największy spadek jest we Wrocławiu - o 182 zł za metr kwadratowy.

Śr. ceny transakcyjne m. kw. mieszkania w wybranych miastach
(I kw. 2011 r. - II kw. 2012 r.)
Miasto 2011 2012
I kw. II kw. III kw. IV kw. I kw. II kw.
Warszawa 7982 7826 7785 7656 7536 7407
Białystok 4136 4130 4191 4226 4182 4045
Katowice - aglomeracja 3348 3432 3433 3285 3225 3166
Wrocław 6112 6146 5834 5741 5655 5473
Gdańsk 5622 5660 5686 5694 5484 5397
Kraków 6654 6577 6440 6384 6302 6187
Poznań 5513 5396 5263 5246 5248 5103
Łódź 4142 4116 4042 3995 3819 3793
Żródło: AMRON 

Według ZBP spadek cen mieszkań będzie trwał co najmniej do jesieni przyszłego roku. Jako powody podawane są: wzrost podaży nowych mieszkań oraz trudniejszy dostęp do kredytu hipotecznego.

Raport porusza jednak istotną kwestię, o której często wspomina się półgębkiem. Ceny mieszkań spadają, ale rośnie liczba Polaków, których nie stać na ich zakup. Po pierwsze o kredyt trudniej, i stały się one droższe (wg. NBP średnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych dla indywidualnych klientów wzrosło o 4 punkty bazowe). Po drugie budżet tzw. przeciętnej rodziny jest mniejszy – w porównaniu do I kw. 2012 roku, dochód rozporządzalny w II kwartale zmniejszył się o 9,67%.

Deweloperzy wciąż budują
Pomimo pesymistycznych przekazów ze strony deweloperów, okazuje się, że odpowiadają oni za jedną z nielicznych gałęzi rynku mieszkaniowego, która się rozwija. Według informacji z raportu, między styczniem a czerwcem 2012 roku oddano do użytku o 24,9% więcej mieszkań niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Co więcej, wzrosła liczba rozpoczętych inwestycji (wprawdzie niewiele, bo tylko o 0,8%), natomiast nie spada liczba wydawanych pozwoleń na budowę. Cóż, deweloperzy narzekają ostatnio dosyć głośno, a jednak wciąż budują nowe mieszkania. Według niektórych ekspertów, w tym autorów raportu, jest to spowodowane chęcią ominięcia przepisów o ochronie lokatorów, które dopiero co miały wejść w życie. Prawdopodobnie wyniki raportu w przyszłym kwartale będą się różnić.

Coraz mniejsze mieszkania
ZBP jest kolejną instytucją, która bije na alarm w jeszcze jednej kwestii. Deweloperzy budują coraz więcej małych mieszkań, zazwyczaj dwupokojowych, o powierzchni nie przekraczającej 50 m2. Związane jest to oczywiście z zasobnością portfela młodych ludzi i ich zdolnością kredytową. Jednak jest duże prawdopodobieństwo, że wpłynie to nie tylko na jakość życia młodych ludzi, ale także na polską demografię. Zauważa się, że: „Trudno będzie namówić rodziny w małych mieszkaniach na dwójkę, czy większą liczbę dzieci”. Niewątpliwie jest to poważny problem, jednak banki nie są tutaj bezstronne i w ich interesie leży sprzedawanie kredytów hipotecznych. Dla banku im większy kredyt (na większe mieszkanie) tym lepiej, ponieważ kredytobiorca będzie musiał spłacić większe odsetki. W podobny ton, w trosce o przyszłość narodu, uderzał ostatnio Związek Firm Doradztwa Finansowego.

Co więcej, po raz kolejny padają słowa upomnienia wobec organów państwa: Szkoda, że te tak czytelne sygnały narastającego kryzysu na rynku finansowania budownictwa mieszkaniowego nie są dostrzegane ani przez rząd, ani przez parlament. Potrzebny jest długoletni program rozwoju i wspierania przez państwo budownictwa mieszkaniowego, w tym – stworzenie systemu pobudzającego gospodarstwa domowe do długoterminowego oszczędzania.

>>> Wykorzystaj kapitał tkwiący w Twojej nieruchomości. Weź pożyczkę hipoteczną!

Sam autor tych słów, Jacek Furga, zauważa w raporcie, że spadają możliwości nabywcze Polaków ze względu na brak pracy, malejące zarobki. Polacy nie umieją oszczędzać - zgoda, to często prawda, ale przede wszystkim Polacy nie mają z czego oszczędzać. Tworzenie systemu pobudzającego do oszczędzania miałoby sens w sytuacji gdyby Polska nie była krajem będącym na dorobku.

Co dalej?
Czy rząd powinien zaangażować się w program mający na celu poprawę sytuacji na rynku mieszkaniowym? Tak. Czy rząd powinien pomagać deweloperom? Chyba każdy rozsądny człowiek zaprzeczy. To, co może być rozwiązaniem problemów mieszkaniowych w Polsce to zainwestowanie w rozwój branży mieszkaniowej, która u nas jest praktycznie martwa – budownictwo czynszowe. Może warto pójść za przykładem naszych zachodnich sąsiadów, u których mieszkania czynszowe stanowią znaczną część rynku i wydają się być idealnym rozwiązaniem dla młodych ludzi rozpoczynających dorosłe życie.