Bo choć założenia do projektu nowej ustawy wspierającej rynek mieszkaniowy od miesięcy leżą w biurku Sławomira Nowaka, to ten zwleka z ich podpisaniem. Nie podpisuje, bo nowy program to obciążenie dla i tak napiętego budżetu państwa – mówi jeden z pracowników resortu transportu i budownictwa. I dodaje, że przy obowiązującej ścieżce legislacyjnej nie ma już szans, żeby ustawa o pomocy państwa w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych młodych ludzi weszła w życie w 2013 r.

Brak wsparcia jeszcze bardziej ograniczy dostępność mieszkań i wyhamuje ich sprzedaż. W efekcie czeka nas dalszy spadek cen na rynku nieruchomości i pogorszenie kondycji wielu firm deweloperskich – uważa prof. Jacek Łaszek z SGH. Ekonomiści też nie mają złudzeń. Jeśli kryzys uderzy w branżę deweloperską, czekają nas wzrost bezrobocia, spadek wpływów z podatków i głębsze osłabienie gospodarcze – mówią.

Po kieszeni dostaną głównie te firmy deweloperskie, które nastawiły się na sprzedaż mieszkań w programie i budowały lokale o powierzchni do 75 mkw mieszczące się w limitach cenowych. Co prawda we wrześniu 2011 r., gdy obniżono limity uprawniające do zakupu mieszkania z państwową dopłatą, liczba udzielanych kredytów spadła, ale i tak kupowane w ramach „Rodziny” lokale to ok. 10 proc. rynku. Gdy program wygaśnie, przynajmniej o tyle zmniejszy się liczba zawieranych transakcji – wieszczy Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy Reas analizującej rynek nieruchomości.

Podaż już dzisiaj przewyższa popyt. Z raportu Reas wynika, że liczba mieszkań oferowanych na sprzedaż w sześciu największych aglomeracjach wyniosła na koniec półrocza 56,7 tys. lokali, co oznacza, że w ciągu roku wzrosła o ponad 23 proc. W Warszawie do sprzedania od ręki jest 21 tys. nowych mieszkań, w Krakowie – 10,8 tys., we Wrocławiu – 9,5 tys., a w Trójmieście – 7,9 tys. Na klientów najkrócej czekają te, które mieszczą się w limitach programu „Rodzina na swoim” (w Warszawie wynosi on 5,9 tys. zł za 1 mkw., we Wrocławiu – 5,2 tys. zł, a w Lublinie – 3,8 tys. zł).

Z danych Banku Gospodarstwa Krajowego wynika, że zainteresowani kupnem mieszkania wiedzą, że program się kończy, i chcą szybko sfinalizować transakcję. W styczniu tego roku udzielono 2865 kredytów z państwową dopłatą, w czerwcu już 3467. Analitycy spodziewają się, że im bliżej końca roku, tym szybciej będzie ich przybywało. Ludzie będą chcieli zdążyć przed wygaśnięciem programu – mówi. W efekcie ceny nieruchomości pod koniec roku mogą nieco wzrosnąć, ale już w 2013 roku eksperci spodziewają się spadków sięgających nawet 15 proc.

Program "Rodzina na swoim" może nie był doskonały, ale dzięki niemu ponad 154,6 tys. osób zaciągnęło kredyty mieszkaniowe, do których państwo przez 8 lat ma spłacać połowę odsetek. Obecnie na dopłaty do nich idzie ok. 500 mln zł rocznie. Kwota ta zacznie maleć dopiero od 2014 roku i pewnie na to czeka rząd. Plusem tego, że "Rodzina" zniknie, może być jednak to, iż rynek wreszcie się znormalizuje – ceny spadną do poziomu odpowiadającego naszym zarobkom. A wtedy żadnych dopłat nie będziemy potrzebować.

Ile zarabia deweloper

Średnia marża brutto na sprzedaży u ośmiu deweloperów mieszkaniowych notowanych na GPW wyniosła w I kw. tego roku 19,7 proc. To nieco mniej niż w całym 2011 roku, kiedy średnia marża Dom Development, J.W. Construction, Robyga, Ganta, Polnordu, Ronsona, Inpro i Tritona wyniosła 21,3 proc. Wskaźnik ten pokazuje rentowność sprzedanych projektów po odliczeniu twardych kosztów: zakupu działki, projektu, materiałów budowlanych, wykonawstwa i kosztu kapitalizowanych odsetek od kredytu na finansowanie inwestycji. Czy to oznacza, że deweloperzy zarabiają na nas za dużo?

Branża twierdzi, że nie. Przygotowując projekt mieszkaniowy, deweloperzy zakładają zwykle minimalną marżę na poziomie 20 – 25 proc. Jarosław Szanajca, prezes Dom Development, wskazuje, że firmy muszą planować trwające kilka lat inwestycje, uwzględniając m.in. ewentualne zmiany koniunktury. Często też udany projekt rekompensuje niską rentowność innego. Kilka takich projektów w I kw. mocno obniżyło marże Polnordu i Ganta, w których marża brutto na sprzedaży spadła odpowiednio do 13,10 proc. i 3,91 proc.

Nie bez znaczenia jest też postawa banków. Według Pawła Grząbka, prezesa firmy doradczej CEE Property Group, obecnie minimalna marża, jaką dla nowych projektów powinni planować deweloperzy, to 15 proc. Takie są oczekiwania banków, które kredytują inwestycje. Chcą mieć pewność, że projekt będzie rentowny i że odzyskają swoje pieniądze, nawet jeśli deweloper będzie musiał obniżać ceny mieszkań – mówi szef CEE Property Group.

Według Piotra Stefaniaka, prezesa Inpro, dewelopera z Trójmiasta, w tym i w 2013 roku marże w branży mogą się pogorszyć, choć nie we wszystkich firmach jednakowo. Część firm może je nawet poprawić. Bo na przykład od kilku lat tanieje ziemia. Spadają też ceny materiałów budowlanych i wykonawstwa, co pozwala dodatkowo obniżać koszty.