Jak wynika z opublikowanego niedawno przez Komisję Nadzoru Finansowego raportu dotyczącego sytuacji w bankach – jako kredyty zagrożone traktować należy około 2 proc. portfela hipotecznego. Sytuacja ta może jednak ulec zmianie.

Zobowiązania hipoteczne mają to do siebie, że okres ich psucia się jest dłuższy niż w przypadku innych zobowiązań konsumenckich. Według ekspertów dopiero po upływie pięciu do siedmiu lat można określić, do jakiej kategorii jakościowej zaliczyć dany kredyt. Oznacza to, że właśnie zaczynają ważyć się losy pożyczek udzielanych w latach 2006 – 2008. Przekonamy się więc, na ile działania podejmowane przez nadzór (rekomendacje S, S II, T oraz modyfikacja rekomendacji S wchodząca w życie w styczniu) były skuteczne.

Ryzyko rośnie

Relatywnie wysoką jakość kredytów mieszkaniowych należy wiązać z kilkoma czynnikami. Po pierwsze, procedury kredytowe (w tym badanie zdolności kredytowej) są ostrzejsze. Po drugie, kredyty te mają najwyższy priorytet spłaty ze strony kredytobiorców (obawa o utratę mieszkania). Po trzecie, bardzo istotnym czynnikiem jest obserwowany w ostatnich dwóch, trzech latach spadek do rekordowo niskich poziomów stóp procentowych. Warto też mieć na uwadze, że większość kredytów mieszkaniowych ma bardzo krótką historię, podczas gdy ryzyko związane z tymi kredytami na ogół uwidacznia się po upływie kilku lat.

Przyrost zagrożonych kredytów mieszkaniowych w ujęciu wartościowym w 2010 r. wyniósł 1,7 mld zł, (w 2009 r. było to 1,1 mld zł), a ich udział w portfelu kredytów zwiększył się z 1,5 proc. do 1,8 proc. Biorąc pod uwagę wcześniejsze lata, liczby te wzrastają. Z kredytów zaciągniętych w 2004 roku zagrożona jest niemal co czwarta pożyczona złotówka, z umów kredytów hipotecznych podpisywanych w roku 2007 jako kredyty zagrożone zakwalifikowano już 2,7 proc. umów.


Kredyty z 2004 r. i lat wcześniejszych dominują również wśród kredytów spisanych w ciężar rezerw i sprzedanych poza banki. Na 797 takich kredytów o wartości 1,5 mld zł banki pozbyły się 673. Aż 509 z nich pochodziło z roku 2004 i wcześniejszych okresów.

Z komentarza do danych zamieszczonych przez KNF wynika, że mamy do czynienia z brakiem stabilizacji jakości kredytów mieszkaniowych. Krzywa obrazująca przedstawiająca udział kredytów o opóźnieniu w spłacie powyżej 30 dni ma charakter wznoszący. Trudno określić, jak długi będzie okres, po którym będzie można określić faktyczną jakość portfela tych kredytów (w USA przyjmuje się, że okres ten wynosi około 7 lat, przy czym wynika to m.in. z refinansowania kredytów po kilku latach obsługi).

Niska jakość w boomie

Głównym powodem do obaw jest według KNF portfel kredytów mieszkaniowych udzielonych w szczytowej fazie boomu na rynku nieruchomości i rynku kredytów mieszkaniowych, to jest w latach 2007 –2008. Szczególnie dotyczy to kredytów z roku 2008. Pomimo ich bardzo krótkiej historii, mają one już niższą jakość niż kredyty udzielone w 2006 r. i szybko zbliżają się do roku 2005.

Podobnie może wyglądać sytuacja, jeżeli chodzi o kredyty udzielane od połowy roku 2009, kiedy to mieliśmy do czynienia z ewidentnym łagodzeniem polityki kredytowej banków. Istnieje niebezpieczeństwo, że polityka ta doprowadzi do ponownego generowania gorszych portfeli kredytowych.

Co wyniknie z zaleceń

Jakość portfela kredytów hipotecznych udzielanych po roku 2006 będzie prawdziwym testem dla polityki nadzoru finansowego w stosunku do banków. Począwszy od 2007 roku KNF sukcesywnie wprowadzała bowiem zalecenia dla banków mające na celu wymuszenie bardziej konserwatywnego podejścia do wyliczenia zdolności kredytowej klientów. O ile wprowadzona w życie w połowie roku 2007 rekomendacja S – zalecająca posiadanie wyższych o 20 proc. zarobków osobom ubiegających się o kredyt walutowy – potraktowana była przez część banków z lekkim dystansem, o tyle następne rekomendacje wprowadzane były już znacznie sprawniej.


Dodatkowe ryzyko może generować bardzo silny rozwój kredytów w ramach programu „Rodzina na swoim”. Po zakończeniu 8-letniego okresu pomocy ze strony państwa (do końca 2010 r. udzielono prawie 90 tys. tych kredytów na łączną kwotę ponad 15 mld zł ) raty kredytów w tym programie wzrosną nawet o kilkaset złotych. Może to stanowić dalsze obciążenie budżetów domowych, może więc być zagrożeniem dla spłaty zobowiązań.

Ograniczenia w dostępności kredytów wprowadzane przez nadzór bankowy

Nazwa

Data wprowadzenia

Zapisy ograniczające zdolność kredytową

Rekomendacja S

Lipiec 2006 r.

Wymóg udokumentowania o 20 proc. wyższych zarobków dla osób wnioskujących o kredyt walutowy

Rekomendacja S II

Grudzień 2008 r.

Pokazanie rzeczywistych kosztów spreadów walutowych, umożliwienie spłaty kredytu bezpośrednio w walucie obcej

Rekomendacja T

Sierpień 2010 r.

Ograniczenie zaciągnięcia kolejnego kredytu przez osobę, której rata lub suma wszystkich rat przekracza 50 proc. dochodów, jeżeli osoba zarabia poniżej przeciętnego najniższego wynagrodzenia osiąganego w kraju, a w przypadku wyższych dochodów suma rat lub rata nie może przekraczać 65 proc. osiąganych dochodów

Rekomendacja S III

Styczeń 2011 r., niektóre przepisy weszły w życie w lipcu 2011 r.

Jeśli przewidywany okres spłaty jest dłuższy niż 25 lat, bank powinien przyjmować w procesie oceny zdolności kredytowej okres spłaty wynoszący 25 lat, po przekroczeniu przez kredytobiorcę wieku emerytalnego należy uwzględniać dochody z emerytury, a nie umowy o pracę