Do podpisu prezydenta trafiła uchwalona 16 września 2011 r. ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. To pierwszy akt prawny, który reguluje wyczerpująco zasady ochrony praw nabywców mieszkań i domów od deweloperów. Ustawa wprowadza obowiązkowe środki ochrony wpłat dokonywanych przez klientów przedsiębiorców budowlanych (mieszkaniowe rachunki powiernicze) oraz zasady postępowania ze środkami nabywców w przypadku upadłości dewelopera. Wprowadza również wyraźne zasady i tryb zawierania umów deweloperskich, obowiązki przedkontraktowe dewelopera, a także reguluje prawa i obowiązki stron takiego zobowiązania.

Wgląd w dokumenty

Podstawowym obowiązkiem dewelopera przed zawarciem umowy deweloperskiej będzie sporządzenie prospektu informacyjnego (jego wzór określa załącznik do ustawy) dotyczącego danego przedsięwzięcia i nieodpłatne doręczenie go wraz załącznikami każdemu żądającemu tego klientowi. Przedsiębiorca będzie musiał informować też nabywcę o wszelkiego rodzaju dokonywanych w nim zmianach w czasie umożliwiającym zapoznanie się z ich treścią przed zawarciem umowy deweloperskiej.

Deweloper będzie zobowiązany przekazać nabywcy szczegółowe informacje dotyczące swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w zakresie określonym w prospekcie informacyjnym.

Osoba zainteresowana nabyciem lokalu będzie mogła zapoznać się z księgą wieczystą nieruchomości oraz dokumentami potwierdzającymi informacje o przedsiębiorcy (kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej). Będzie mogła też zajrzeć do pozwolenia na budowę i sprawozdań finansowych dewelopera za ostatnie dwa lata. W przypadku realizacji inwestycji mieszkaniowej przez spółkę celową będzie mogła zapoznać się ze sprawozdaniem spółki dominującej. Jawny będzie również projekt architektoniczno-budowlany.

Umowa z deweloperem

Nowa ustawa określa, jakie elementy obowiązkowo będzie musiała zawierać umowa zawierana pomiędzy deweloperem a jego klientem (patrz ramka). Zmiany w jej treści będą wiązały nabywcę tylko wtedy, gdy wyrazi on zgodę na włączenie ich do treści umowy. Dokument będzie stanowił podstawę wpisu do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której będzie prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie roszczeń o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę. W przypadku domów jednorodzinnych będzie to m.in. roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Przygotowany przez przedsiębiorcę harmonogram przedsięwzięcia będzie musiał określać co najmniej cztery etapy realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego oraz procentowy, szacunkowy podział kosztów poszczególnych etapów w całkowitych kosztach inwestycji. Koszt każdego z etapów nie będzie mógł być wyższy niż 25 proc. i niższy niż 10 proc. ogólnej kwoty kosztów inwestycji, która wynika z harmonogramu.

Umowa deweloperska będzie musiała zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym, będą obciążać w równych częściach dewelopera i nabywcę.

Odbiór lokalu

Przeniesienie prawa własności będzie poprzedzone osobistym odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę. Z odbioru będzie sporządzany protokół, do którego nabywca będzie mógł zgłosić zauważone przez niego wady. W takiej sytuacji deweloper będzie musiał w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o przyczynach jej odmowy. Na usunięcie uznanych wad przedsiębiorca będzie miał następnie 30 dni, chyba że nie będzie to możliwe w takim terminie mimo dołożenia przez niego należytych starań. Wówczas będzie mógł wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia.

Ustawa zawiera zastrzeżenie, że postanowienia umowy deweloperskiej mniej korzystne dla nabywców aniżeli przepisy ustawy będą nieważne, a w ich miejsce będą stosowane odpowiednie przepisy omawianej regulacji. Ustawa wejdzie w życie po upływie 6 miesięcy od dnia ogłoszenia.