Dane spływające od kilku kwartałów z rynku nieruchomości mieszkaniowych są coraz bardziej niepokojące. Mimo w miarę stabilnej sprzedaży w szybkim tempie rośnie liczba mieszkań, które czekają na kupca. Z najnowszych wyliczeń poczynionych przez analityków firmy doradczej Reas wynika, że w połowie 2011 roku w sześciu największych aglomeracjach Polski deweloperzy oferowali ponad 46 tys. mieszkań. To najwięcej w ostatnim dwudziestoleciu. Oferta mieszkań wzrosła siódmy kwartał z rzędu i jest o 29 proc. większa niż rok temu.

Mało tego, wyliczenia, które obejmują Warszawę, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź wskazują, że prawie co czwarte lokum oferowane w tych miastach jest już wybudowane, ale wciąż jeszcze niesprzedane. Na koniec czerwca w Warszawie takich mieszkań było około 4 tysięcy, nieco mniej niż w poprzednim kwartale. W sześciu aglomeracjach łącznie takich mieszkań było prawie 9,7 tysiąca, co oznacza wzrost w ciągu roku o 6 proc. W biurach sprzedaży deweloperów zalegają jeszcze mieszkania, które wybudowano dwa, a nawet trzy lata temu. A w międzyczasie do oferty trafiają tysiące kolejnych.

Zgodnie z wynikami monitoringu Reas w drugim kwartale 2011 roku w sześciu aglomeracjach na rynek wprowadzono ponad 10,6 tys. mieszkań, czyli o ponad 20 proc. więcej niż w drugim kwartale 2010 roku. W ostatnich czterech kwartałach liczba lokali wprowadzonych do sprzedaży przekroczyła 37 tys., to jest o 5 tys. więcej niż w 2008 roku. W całym pierwszym półroczu 2011 do sprzedaży wprowadzono ponad 21,3 tys. jednostek. Więcej mieszkań na rynek weszło tylko w pierwszym półroczu rekordowego roku 2007.

Wraz z prowadzeniem do sprzedaży nowych mieszkań deweloperzy oczekiwali wzrostu sprzedaży. Zwykle wiosną tak bywa, ale nie w tym roku. W drugim kwartale 2011 roku sprzedano nawet mniej mieszkań niż w pierwszych trzech zimowych miesiącach. Nie oznacza to jednak, że klientów nie ma w ogóle. Jest nawet nieco lepiej niż przed kilkoma laty. W ostatnich czterech kwartałach sprzedano łącznie około 29,9 tys. mieszkań, czyli o 8 proc. więcej niż w roku 2010 i o ponad 17 proc. więcej niż w roku 2008. Dodać jednak trzeba, że na wyniki roku 2008 wpłynął bardzo słaby ostatni kwartał – wtedy właśnie rozpoczynał się kryzys. Przy takiej chłonności rynków największych aglomeracji wyprzedanie tylko tego, co już jest w biurach sprzedaży, potrwałoby, według obliczeń Reas, od 16 miesięcy w Trójmieście do 21 w Poznaniu.

– Wszyscy uczestnicy rynku zdają sobie sprawę z tego, że oferta nie może rosnąć w nieskończoność bez konsekwencji dla płynności finansowej firm. Nadal bowiem przedpłaty wnoszone przez klientów są dla większości deweloperów podstawowym źródłem finansowania budowy. Tymczasem coraz więcej mieszkań w sprzedaży przy zbliżonej liczbie sprzedawanych mieszkań oznacza coraz wolniejsze tempo wyprzedaży oferty. Jeśli dodać do tego stabilizację warunków udzielanych kredytów hipotecznych i zahamowanie wzrostu wynagrodzeń realnych spowodowane inflacją, to obawy o kondycję finansową części firm deweloperskich zaczynają mieć poważne podstawy – uważa Kazimierz Kirejczyk z Reas. Myliłby się jednak ten, kto spodziewałby się spadku średnich cen w związku z nadpodażą mieszkań.

– Drugi kwartał 2011 roku przyniósł przełamanie trendu spadkowego w zakresie cen ofertowych mieszkań nowo wprowadzanych na rynek. Po trwającym od czwartego kwartału 2008 roku okresie spadku lub stabilizacji tym razem deweloperzy, zwiększając liczbę wprowadzanych na rynek mieszkań, jednocześnie podnieśli wyraźnie ceny. To działanie mogło mieć wpływ na zahamowanie tempa sprzedaży. Zgodnie z logiką funkcjonowania rynku wobec obecnej nadwyżki podaży nad popytem w kolejnych kwartałach ceny powinny znów spaść lub pozostać na dzisiejszym poziomie – uważają analitycy Reas.Za wzrost średnich cen wywoławczych odpowiedzialna jest też struktura wprowadzanych na rynek mieszkań.

– Deweloperzy po okresie wyczekiwania postanowili wreszcie rozpocząć sprzedaż większej liczby projektów położonych w lokalizacjach śródmiejskich i bliższych centrum niż tańszych inwestycji, wprowadzanych głównie na rynek w pierwszym okresie po kryzysie. Trzeba też zauważyć, że wprawdzie ofertowe ceny nominalne nieco wzrosły, ale nadal nie są one w stanie dogonić szybko rosnącej inflacji – mówi Kazimierz Kirejczyk.