Zielone światło dla budowy i poszerzania dróg krajowych powoduje konieczność pozyskiwania na ten cel nowych gruntów od prywatnych właścicieli. Łączy się to z koniecznością wyceny nieruchomości i ustalaniem ich wartości. Zmiany stosowanych obecnie zasad przy wycenach żądają zainteresowani właściciele nieruchomości i rzeczoznawcy majątkowi. Do ministra infrastruktury zwracał się w tej sprawie rzecznik praw obywatelskich, natomiast posłowie podnosili ją w interpretacjach.

Jeśli dojdzie do postulowanych zmian, zmniejszy się rozwarstwienie cen nieruchomości przeznaczonych pod budowę i poszerzanie dróg krajowych w różnych regionach kraju. Na ustaloną przez rzeczoznawców majątkowych cenę wpływ będzie miało dotychczasowe przeznaczenie i aktualny stan użytkowania nieruchomości przed wydaniem decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.Zmiana obowiązujących przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109) jest konieczna, ponieważ doprowadziły one do dużego rozwarstwienia cen tzw. nieruchomości drogowych w różnych regionach kraju.

Gdy droga krajowa zostanie zlokalizowana tam, gdzie brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego lub gdzie takie plany nie przewidywały inwestycji drogowej, to właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie może ubiegać się o odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości. Wypłacana jest mu jedynie kwota odpowiadająca wartości tzw. nieruchomości drogowej. Wysokość jej negocjuje się z inwestorami, a w praktyce brak odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości zostaje zrekompensowany zwiększeniem wartości nieruchomości drogowych.

Coraz bardziej popularne stało się też wywłaszczanie z mocy prawa nieruchomości z przeznaczeniem pod drogi publiczne, bez możliwości cywilnoprawnego wykupu nieruchomości na ten cel. Taką możliwość od 16 grudnia 2006 r. przewidywała znowelizowana ustawa z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. nr 193 z 2008 r., poz. 1194 z późn. zm.).

Nowe zasady obliczania wartości rynkowej nieruchomości wówczas, gdy właścicielowi przysługuje prawo do odszkodowania za jej wywłaszczenie, albo przejęcie pod drogę publiczną, przewiduje projekt rozporządzenia Rady Ministrów nowelizujący rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przygotowany przez Ministerstwo Infrastruktury.

Wyceniający nieruchomość będzie brał pod uwagę dotychczasowe jej przeznaczenie, aktualne w dniu wydania decyzji o zezwolenie na realizację inwestycji drogowej. Projekt przewiduje, że w razie braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczenie nieruchomości zostanie ustalone na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Gdy nie będzie również studium oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, to wówczas rzeczoznawca uwzględni faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Zaproponowano też, aby w takich przypadkach wartość rynkową nieruchomości określać, przyjmując jej stan w dniu wydania decyzji i uwzględniając ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania. Chodzi tutaj o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo o ustaleniu lokalizacji inwestycji, celu publicznego, autostrady, lokalizacji drogi krajowej bądź innej drogi, a także o zezwoleniu na lokalizację inwestycji drogowej.

Umożliwi to określenie stanu nieruchomości według aktualnego stanu użytkowania przed wydaniem decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Przy tych obliczeniach nie będzie się uwzględniać nakładów, które właściciel albo użytkownik wieczysty poniósł na nieruchomość już po wydaniu takiej decyzji.Rzeczoznawca określający wartość rynkową będzie brał pod uwagę dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości. Gdyby jednak okazały się one niewystarczające, np. ze względu na brak lub niewielką liczbę transakcji na rynku, to wówczas tę wartość określi on w podejściu kosztowym.

Określenie wartości nieruchomości w podejściu kosztowym polega na tym, że przyjmuje się sumę wartości gruntu, który wchodzi w skład wycenianej nieruchomości, oraz wartość części składowych tego gruntu. Jednakże taki sposób wyliczeń będzie przyjmowany tylko w ostateczności, gdy sytuacja rynkowa lub ceny wycenianej nieruchomości nie pozwolą na zastosowanie w wycenia innych reguł.

Projekt przewiduje też sytuację, w której przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia spowoduje wzrost jej wartości. Wówczas wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie już istniejących dróg stanowić będzie iloczyn wartości 1 mkw. gruntów, z których wydzielono działki, i ich powierzchni. Natomiast wartość nieruchomości zajętych pod drogi stanowiłby iloczyn wartości 1 mkw. gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, i ich powierzchni, powiększony nie więcej niż o 50 proc.

W projekcie rozporządzenia przewidziano również taką sytuację, gdy na realizację inwestycji drogowej zostanie wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która w dniu wydania decyzji była już na ten cel przeznaczona. Wtedy jej wartość rynkową będzie się określać, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Takich obliczeń nie będzie się jednak stosować wówczas, gdy wartość można ustalić uwzględniając ceny transakcyjne nieruchomości drogowych.

Obciążenie służebnościami

Ustalając wartość nieruchomości, rzeczoznawcy majątkowi uwzględniają ewentualne obciążenie jej ograniczonymi prawami rzeczowymi, np. służebnościami. Gdy takie obciążenie ma wpływ na zmianę wartości nieruchomości, to wówczas pomniejszają ją o kwotę odpowiadającej wartości ustanowionego ograniczonego prawa rzeczowego. Przyjmą więc w takim przypadku nową wartość nieruchomości. Przy ustalaniu wartości nieruchomości bierze się również pod uwagę obciążenie jej prawem dożywocia.