Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla obszaru gminy sporządza wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Ustalenia w nim zawarte są później wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych. Zdarza się, że w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo zmianą tego planu wartość nieruchomości może ulec obniżeniu albo korzystanie z nieruchomości lub z jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem staje się niemożliwe albo ograniczone.

W razie wystąpienia tych ograniczeń przy korzystaniu właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości ma prawo zażądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę lub wykupienia nieruchomości albo jej części. W razie opóźnienia w wypłacie odszkodowania albo wykupie nieruchomości od gminy przysługują odsetki.

Zamiast wypłaty gotówki lub wykupu gmina może zaproponować właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomość zamienną. Gdy zostanie zawarta umowa zamiany, to wówczas roszczenia właściciela lub użytkownika wieczystego o odszkodowanie do gminy wygasną.

W praktyce zdarza się też sytuacja odwrotna: w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrośnie. Gdy w takim przypadku właściciel albo użytkownik wieczysty sprzedadzą nieruchomość, to wówczas muszą zapłacić jednostce samorządu reprezentowanej przez burmistrza, wójta albo prezydenta miasta jednorazową opłatę ustaloną w planie. Jej wysokość określona jest w stosunku procentowym i nie może przewyższać 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości.

Zarówno wysokość opłaty dla gminy, jak i odszkodowania dla właściciela ustalana jest na dzień sprzedaży nieruchomości. Z takim roszczeniem można występować w ciągu pięciu lat od dnia, w którym zaczął obowiązywać plan miejscowy, albo stały się obowiązujące zmiany tego planu.

O tym, że nastąpiło zbycie nieruchomości, gmina dowiaduje się od notariusza. W ciągu 7 dni od sporządzenia umowy sprzedaży nieruchomości ma on obowiązek przesłać wójtowi, burmistrzowi lub prezydentowi miasta wypis z aktu notarialnego. Z kolei oni po otrzymaniu wypisu ustalają bezzwłocznie wysokość opłaty pobieranej od sprzedającego.

Sprzedającemu przysługuje też dodatkowe uprawnienie. Zanim podejmie decyzję o sprzedaży nieruchomości, której wartość wzrosła, może domagać się od wójta, prezydenta miasta lub burmistrza ustalenia w drodze decyzji wysokości należnej od niego opłaty. Gdy otrzyma taką informację, to może ona wpłynąć na powstrzymanie się od sprzedaży.

26 maja 2011 r. Sejm znowelizował ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i przekazał ją do Senatu w celu wniesienia poprawek. Nowelizacja została wymuszona wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego (Dz.U. z 2010 r. nr 24, poz. 124).

Wprowadzona nowela przepisów dotyczy wzrostu wartości nieruchomości, wówczas gdy uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po 31 grudnia 2003 r, ponieważ utracił moc miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed 1 stycznia 1995 r. Wtedy miernikiem wzrostu wartości zbywanej nieruchomości jest różnica między wartością określoną z uwzględnieniem postanowień nowego planu z jednej strony, a przeznaczeniem tej nieruchomości w planie, który utracił moc, z drugiej. Zasada ta nie będzie stosowana, gdy przyjęcie faktycznego sposobu wykorzystania tej nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego okazałoby się bardziej korzystne dla właściciela. Taka sytuacja ma miejsce na przykład wówczas, gdy faktyczny sposób wykorzystywania działki był narzucony przez decyzję administracyjną, która podniosła jej wartość w porównaniu z tą, jaką nieruchomość miała w okresie obowiązywania planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przed 1 stycznia 1995 r. Zasady wprowadzone przez znowelizowany przepis będą dotyczyły przede wszystkim nieruchomości położonych na tych terenach, gdzie miejscowe plany wygasły.

Plan miejscowy sporządzany jest zgodnie z zapisami studium. Określa się w nim przede wszystkim przeznaczenie terenu i zasady ochrony oraz kształtowania ładu przestrzennego, ochrony środowiska, przyrody, krajobrazu kulturowego, dziedzictwa kulturowego oraz zabytków, a także dóbr kultury współczesnej. Oprócz tego zawiera on zasady kształtowania zabudowy, warunki scalania podziału nieruchomości objętych nim oraz modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury technicznej. Wskazuje też sposób i termin tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów. Ponadto określa granice i sposoby zagospodarowania terenu lub obiektów, które podlegają ochronie.

W zależności od potrzeb w planie zagospodarowania można zawrzeć granice obszarów wymagających przeprowadzenia scaleń i podziałów nieruchomości, rehabilitacji istniejącej zabudowy i infrastruktury technicznej oraz obszarów wymagających przekształceń i rekultywacji. Można też zakreślić granice terenów pod budowę obiektów handlowych i inwestycji na cele publiczne o znaczeniu lokalnym oraz ponadlokalnym, np. linii kolejowej czy lotniska do użytku publicznego.

Procedura sporządzenia planu miejscowego

● rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego

● wójt (burmistrz, prezydent) ogłasza w prasie miejscowej i w obwieszczeniu oraz w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości podjęcie uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu. Określa przy tym formę, miejsce i termin składania wniosków do planu (co najmniej 21 dni od ogłoszenia)

● wójt (burmistrz, prezydent) powiadamia o przystąpieniu do sporządzania planu organy, które powinny go zaopiniować

● wójt (burmistrz, prezydent) sporządza projekt planu i uwzględnia przy tym zgłoszone wnioski oraz prognozę skutków finansowych uchwalenia planu

● wójt (burmistrz, prezydent) występuje o opinie o projekcie planu m.in. do komisji urbanistyczno-architektonicznej, regionalnego dyrektora ochrony środowiska, prezesa Urzędu Komunikacji Elektronicznej, organu straży pożarnej, wojewódzkiego inspektora ochrony środowiska i wojewódzkiego inspektora sanitarnego

● wójt (burmistrz, prezydent) uzgadnia projekt planu m.in. z wojewodą, właściwym zarządcą drogi, organami wojskowymi i wojewódzkim konserwatorem zabytków

Ważne!

Plan miejscowy sporządzany jest w skali 1:1000. W uzasadnionych przypadkach stosuje się mapy w skali 1:500 lub 1:2000