Ceny mieszkań i domów w Polsce spadają już od kilku miesięcy, ale większe przeceny powinny się zacząć już w lipcu i sierpniu. Wtedy wejdą w życie nowe zasady programu „Rodzina na swoim”, ograniczające możliwość zakupu nieruchomości z dopłatą z budżetu. Nie będą mogły z niego korzystać m.in. osoby po 35. roku życia, a kupowane mieszkania będą musiały być znacznie tańsze niż do tej pory.

Na przykład w Warszawie cena uprawniająca do korzystania z programu spadnie z 9,8 tys. do 7 tys. zł za mkw. To oznacza, że tylko 12 proc. nowo budowanych mieszkań będzie podpadał pod „Rodzinę”. Jeszcze trudniej będzie kupić z dopłatą lokal używany, bo jego cena nie będzie mogła przekroczyć 5,6 tys. zł. W Szczecinie, Lublinie, Wrocławiu czy Krakowie program wygaśnie, bo mieszkań mieszczących się w nowych limitach nie ma na rynku.

Analitycy uważają, że nowa „Rodzina” ograniczy popyt na mieszkania. Z rządowych wyliczeń wynika, że liczba zaciąganych kredytów z dopłatą zmniejszy się o 60 proc. Co prawda część osób, które nie spełnią nowych wymagań programu, będzie mogła zaciągnąć kredyt komercyjny, ale wielu na pewno nie będzie na to stać. Od nowego roku wchodzi bowiem w życie nowelizacja rekomendacji S, która nakazuje bankom bardziej rygorystyczne wyliczanie zdolności kredytowej w walutach obcych. Mniej dostępne stają się również kredyty hipoteczne w złotych, bo w miarę jak rośnie inflacja, rosną też stopy procentowe, a tym samym raty kredytów.

– Ograniczenia w „Rodzinie” oraz drożejące kredyty sprawią, że popyt na nieruchomości zmniejszy się o 5 – 7 proc. – mówi Bartosz Turek, analityk Home Broker.

A to, według Jarosława Strzeszyńskiego z Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości, zmusi deweloperów do kolejnych obniżek. – W ciągu najbliższych 2 – 3 lat ceny mieszkań i domów mogą spaść od kilku do kilkunastu procent – mówi Strzeszyński. – Ale poziom korekty zależeć będzie od tempa rozwoju gospodarczego, naszych płaci i inflacji – zaznacza.

Obecnie podaż na rynku nieruchomości jest wyższa niż popyt. Z ostatnich raportów firmy analitycznej Reas wynika, że tylko w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi do tej pory deweloperzy wprowadzili na rynek ok. 11 tys. nowych mieszkań, czyli o prawie 70 proc. więcej niż w analogicznym okresie roku ubiegłego.

Bodźcem do obniżek powinno być też wyhamowanie inwestycji strukturalnych, które dziś nakręcają wzrost cen materiałów budowlanych i robocizny. Kończą się bowiem budowy stadionów, hoteli i dróg, które miały być zrealizowane na Euro 2012. Będzie ich coraz mniej, bo gminy i rząd muszą oszczędzać, aby podopinać budżety. Co gorsza, kończą się też pieniądze z funduszy unijnych przyznanych Polsce na lata 2007 – 2013.

– To wszystko sprawi, że ceny nieruchomości mogą spaść o 500 – 1000 zł za metr kwadratowy – wylicza Strzeszyński.

Część deweloperów, przeczuwając nadchodzące chudsze lata, już dziś stara się sprzedać jak najwięcej. Dodają gratis garaże, komórki i tarasy oraz schodzą z ceny. Przykładem jest np. Archicom, który we Wrocławiu na wybrane mieszkania obniżył cenę o 6,9 proc. Z kolei firma Spartan Development, budująca domy w Suchym Dworze koło Gdyni zeszła z ceny o 21 – 23 proc. Rabaty oferuje też J.W. Construction: na warszawskim osiedlu Górczewska Park i Osiedlu Bursztynowym cena mieszkania o powierzchni 91 mkw. spadła z 662 do 613 tys. zł.

Ale nie wszystkie mieszkania tanieją i będą tanieć. Cenę trzymają mieszkania niewielkie – od 30 do 50 mkw., na które popyt jest największy. Wiele z nich sprzedawanych jest już na etapie dziury w ziemi, bo takie są zwykle o 10 – 15 proc. tańsze niż gotowe do użytku. Nie spadają również ceny w najbardziej prestiżowych dzielnicach dużych miast oraz w dzielnicach o bogatej infrastrukturze i dobrej komunikacji. Na warszawskim Żoliborzu ceny wzrosły w maju o 9,49 proc., a na Saskiej Kępie o 5,98 proc.

Kolejna zmiana trendu, czyli wzrost średnich cen za metr kwadratowy, zacznie się dopiero, gdy deweloperzy wybudują i sprzedadzą będące obecnie w realizacji nieruchomości i nie będą tak chętnie zaczynać nowych.