W resorcie infrastruktury trwają już prace nad przygotowaniem projektu ustawy o odrębnej własności obiektów budowlanych. Zaproponowano, aby taką własność odpłatnie ustanawiać na nieruchomościach własnych lub oddanych w użytkowanie wieczyste. W ten sposób powstałaby nowa grupa obiektów usytuowanych nad lub pod powierzchnią nieruchomości, które nie będą jednak jej częścią, lecz zostaną uznane za odrębną nieruchomość. Pod względem gospodarczym nie byłyby one bezpośrednio związane z nieruchomością gruntową.

Do ustanowienia odrębnej własności obiektów budowlanych potrzebne będzie zawarcie umowy w formie aktu notarialnego lub wydanie decyzji administracyjnej. W umowie notarialnej zawartej pod rygorem nieważności właściciel lub użytkownik wieczysty zobowiąże się, że ustanowi na rzecz inwestora odrębną własność obiektu po jego wybudowaniu, pod warunkiem że zostaną potwierdzone określone kryteria odrębności technicznej tego obiektu. W umowie oznaczy się powierzchnię i przeznaczenie nieruchomości, w granicach której zostanie ustanowiona odrębna własność obiektu budowlanego, powierzchnia, opis i usytuowanie tego obiektu, obowiązek utrzymania go w należytym stanie oraz sposób korzystania z nieruchomości.

Natomiast w drodze decyzji administracyjnej odrębna własność zostanie ustanowiona np. co do dróg publicznych, inwestycji kolejowych, lotnisk lub inwestycji w ramach Euro 2012. Ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności obiektów budowlanych nastąpi po dokonaniu wpisu w księdze wieczystej. Ustanowienie odrębnej własności obiektu budowlanego wymagać będzie uzyskania potwierdzenia, że są spełnione wymogi techniczne odrębności obiektu budowlanego. Pozwolenie będzie miało charakter promesy wydanej dla danego obiektu i zostanie powiązane z przedsięwzięciem, a nie osobą inwestora.

Zaproponowano, aby można było użytkować obiekt budowlany dopiero po zawiadomieniu przez inwestora nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy i gdy w ciągu 21 dni od doręczenia zawiadomienia nadzór nie zgłosi sprzeciwu. Wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego musi przeprowadzić obowiązkową kontrolę obiektu w ciągu 14 dni od doręczenia zgłoszenia. W kontroli będzie uczestniczył inwestor, który będzie miał prawo później wystąpić do nadzoru o wydanie zaświadczenia o niewniesieniu sprzeciwu do zawiadomienia o zakończeniu budowy oraz potwierdzenia spełnienia wymogów technicznej odrębności tego obiektu.

Odrębną własnością zostałyby objęte przede wszystkim tunele, wiadukty, mosty, parkingi naziemne i podziemne oraz inne budynki i budowle wznoszone nad lub pod drogami publicznymi, liniami kolejowymi i wodami płynącymi. Wyodrębnienie ich nie pozbawiłoby właściciela praw do gruntu i nie wykluczyłoby możliwości korzystania z niego, a ustanowienie odpłatnie odrębnej własności byłoby dla nich dodatkowym źródłem przychodów.

Na wyodrębnieniu prawa skorzystałby również inwestor, który w ten sposób uzyska silny tytuł prawny do budowanego obiektu i zyska większą swobodę do dysponowania nim. W dodatku będzie mógł na obiekcie ustanowić zabezpieczenie hipoteczne.

Z ustanowieniem odrębnej własności łączyć się będą jednak pewne ograniczenia. Objęte tym prawem budynki i budowle nie mogą uniemożliwiać korzystania w dotychczasowy sposób z gruntu, nad którym lub pod którym zostaną wzniesione. Natomiast pozwolenie budowlane w zakresie inwestycji obejmujących te obiekty budowlane stanowiące odrębną własność będzie wydawał wojewoda. Z kolei spełnienie wymogów dotyczących technicznej odrębności obiektu potwierdzi zaświadczenie wydane przez właściwy organ administracyjny.

Projektowana ustawa przewiduje, że pozwolenie budowlane będzie czymś w rodzaju promesy, która poświadczy spełnienie wymogów technicznej odrębności obiektu budowlanego, co następnie umożliwi zakwalifikowanie obiektu do grupy objętej odrębną własnością. W potwierdzeniu, które wystawi wojewoda odnośnie do budowy obiektu, powinna zostać potwierdzona jego techniczna odrębność, ponieważ dla banków będzie stanowiła dodatkową przesłankę co do możliwości zabezpieczenia udzielonego kredytu, np. przez cesję praw z umowy przedwstępnej i pozwolenia budowlanego. Bank łatwiej oceni wówczas możliwość zabezpieczenia swoich interesów przez zastaw na prawach.

Autorzy projektu chcą wskazać rodzaje obiektów i urządzeń budowlanych, które mogą stanowić przedmiot odrębnej własności. Postawienie ich nie może doprowadzić do uniemożliwienia użytkowania nieruchomości gruntowej zgodnie z jej pierwotnym przeznaczeniem. Nie będą też stanowiły części składowej gruntu. Dlatego wszystkie czynności prawne wykonywane w stosunku do gruntu, np. sprzedanie go, obciążenie, egzekucja komornicza, nie będą dotyczyły tunelu albo wiaduktu.

Przygotowywany projekt przewiduje, że gdy odrębna własność będzie ustanawiana na kilku nieruchomościach, zgodę na to muszą wyrazić wszyscy użytkownicy wieczyści lub właściciele. Takich uprawnień nie będą natomiast mieli dzierżawcy, najemcy, użytkownicy nieruchomości i inne podmioty, które mają tytuł prawny do korzystania z niej, ale inny niż własność i użytkowanie wieczyste.

Przyznanie uprawnień wyłącznie właścicielom i użytkownikom wieczystym, ma zapobiec sporom co do sposobu rozliczenia inwestycji oraz dokonywania wpisów do księgi wieczystej obciążenia hipotecznego wówczas, gdy wybudowanie obiektów spowoduje konieczność zaciągania kredytów bankowych.