Deweloperzy nadrabiają czas stracony w kryzysie i na rynek mieszkaniowy wprowadzają się coraz więcej nowych osiedli. Z danych zamieszczonych w raporcie „Rynek mieszkaniowy w Polsce po I kw. 2011” przygotowanych przez firmę Reas wynika, że na koniec I kwartału 2011 r. liczba lokali oferowanych na sprzedaż osiągnęła poziom bliski 42 tys., z czego około 17 tys. oferowanych jest na rynku stołecznym.

To więcej niż w czasach hossy, a sygnały napływające z firm wskazują na to, że deweloperzy zamierzają w 2011 roku wprowadzić na rynek więcej nowych inwestycji niż w rok wcześniej.

Podaż mieszkań się zwiększa, większy też na nie popyt. Analitycy Reas podliczyli, że I kwartał 2011 roku był trzecim z rzędu kwartałem wzrostu sprzedaży. W porównaniu z IV kwartałem 2010 roku wzrost ten wyniósł 4 proc., zaś w porównaniu z I kwartałem 2010 roku – 14 proc. W okresie ostatnich czterech kwartałów na rynkach sześciu największych miast Polski sprzedano łącznie około 28,6 tys. mieszkań. To znaczy, że sprzedaż jest o 27 większa niż w roku 2009 i o blisko 13 proc. niż w 2008 r.

Łączny poziom sprzedaży w minionych czterech kwartałach był w większości miast nieco wyższy od długoterminowej przeciętnej liczby mieszkań sprzedawanych na tych rynkach, a we Wrocławiu nawet wyraźnie wyższy. Wyjątkiem jest pod tym względem Warszawa, gdzie w tym okresie sprzedano około 11,4 tys. lokali. To zaś oznacza, że w stolicy sprzedano o około 1,5 tys. mniej mieszkań, niż wynosi długoterminowy średni poziom transakcji na tym rynku.

Mimo że sprzedaż wygląda całkiem dobrze, nie ma presji na wzrost cen lokali. Zdaniem analityków Reas, zwiększając liczbę wprowadzanych na rynek mieszkań, deweloperzy starają się jednocześnie poszerzyć liczbę potencjalnych nabywców i lepiej dostosować ofertę do ich realnych możliwości finansowych. Ceny nowo wprowadzanych lokali w przeliczeniu na metr kwadratowy od kilku kwartałów powoli spadają, ale równie istotne dla średnich cen mieszkań jest zmniejszanie powierzchni budowanych lokali. Jeśli nowe osiedla będą wyrastać w takim tempie, jak dotychczas, może to spowodować spore perturbacje.

Pomimo regularnej i pozostającej na dobrym poziomie sprzedaży oferta wciąż rośnie. Eksperci Reas przestrzegają, że jeśli tendencja ta utrzyma się w kolejnych kwartałach, sprzedaż przypadająca na przeciętny projekt inwestycyjny nadal będzie maleć. W praktyce oznaczać to będzie coraz większe zróżnicowanie sytuacji w poszczególnych firmach deweloperskich: w jednych sprzedaż utrzyma się na dotychczasowym poziomie, zaś w innych znacznie spadnie, powodując zagrożenie dla płynności finansowej.

A stąd już prosta droga do bankructwa. Eksperci Reas przekonują, że taki scenariusz należy poważnie brać pod uwagę. "Istota problemu tkwi w tym, że w bankach finansujących deweloperów narastają problemy z niespłacalnymi kredytami deweloperskimi. Dotychczas banki nie wywierały presji na firmy deweloperskie, obecnie presja ta zdecydowanie rośnie" - przekonuje Paweł Sztejter z Reas.

"Do Reas zdecydowanie częściej zwracają się zarówno deweloperzy, którzy widzą konieczność restrukturyzacji zarówno zagrożonych projektów wykorzystujących kredyt bankowy, ale także restrukturyzacji modelu finansowania tych inwestycji. Widzimy także zwiększone zapotrzebowanie ze strony banków na rekomendacje dotyczące postępowania z trudnymi inwestycjami" - dodaje ekspert z Reas.

Ostatnio głośno było o bankructwie stołecznego Edbudu. Jest to pierwsze większe bankructwo na rynku deweloperskim. W te ślady pójść mogą i inne firmy, ale jak przekonuje Paweł Sztejter – ryzyko dotyczyć będzie raczej mniejszych firm deweloperskich, a przez to nie będzie to tak spektakularne i czasami może nawet nie być dostrzeżone przez rynek.

Kupujący powinni być jednak wyczuleni na ten problem, bo ponoszą duże ryzyko. W momencie upadłości dewelopera zostają na lodzie, a w obowiązującym stanie prawnym trudno im skutecznie dochodzić swoich roszczeń. Warto więc przed dokonaniem zakupu przyjrzeć się kondycji dewelopera, zwłaszcza gdy inwestujemy w tzw. dziurę w ziemi. Mimo że ryzyko jest wtedy największe, niższe ceny oferowane na początku sprzedaży kuszą coraz więcej osób.