Rynek mieszkaniowy zalewany jest przez deweloperów nowymi lokalami. Eksperci redNet szacują, że w siedmiu największych miastach Polski wystawionych jest około 45 tys. ofert sprzedaży nowych mieszkań. Aż 17 tys. ofert przypada na rynek warszawski.

Podaż jest większa niż w najlepszych latach boomu sprzedażowego, a ceny znacznie niższe. Z wyliczeń redNet wynika, że średnia cena transakcyjna liczona dla największych polskich aglomeracji wynosi około 6,7 tys. zł – to prawie 1,5 tys. zł mniej niż dwa lata temu. Spadły też apetyty deweloperów na stawki wywoławcze. Dziś średnia cena wywoławcza w największych miastach wynosi nieco ponad 7 tys. zł – to o ponad 1,2 tys. mniej niż przed dwoma laty.

Deweloperzy nie mogą jednak narzekać na znaczne zmniejszenie zyskowności w swojej branży. "Na skutek wysokich cen mieszkań w połączeniu z niskimi kosztami budowy oraz oczekiwaniami ich dalszego spadku projekty deweloperskie, zwłaszcza te planowane, generują wysokie marże zysku i stopy zwrotu kompensujące wysokie ryzyko związane z tego typu działalnością. Zachęca to nowe firmy deweloperskie do wchodzenia na rynki, co prowadzi do wzrostu podaży kontraktów na budowę mieszkań. Wzrost ten finansowany jest, tak jak dotychczas, głównie przez kredyty indywidualne nabywców mieszkań" - piszą analitycy Narodowego Banku Polskiego w najnowszym raporcie dotyczącym rynku nieruchomości. Według ich wyliczeń udział zysku deweloperskiego w cenie 1 mkw. lokalu przekracza nawet 40 proc.

Nie powinno więc dziwić, że nastroje deweloperów są dobre, choć nie aż tak, jak rok temu. "Wyniki sondażu przeprowadzonego wśród deweloperów przez Reas we współpracy z Polskim Związkiem Firm Deweloperskich wskazują, że deweloperzy spodziewają się w tym roku poprawy koniunktury. Choć liczba pesymistów w tej branży rośnie. W porównaniu wyników badań z czerwca z ostatnimi wyraźny jest spadek oczekiwań dotyczących sprzedanych mieszkań. W czerwcu 2010 r. zaledwie 2 proc. deweloperów zapowiadało, że spodziewa się mniejszej sprzedaży mieszkań w swojej firmie. Z najnowszych badań wynika, że takich spółek jest obecnie prawie 20 proc. Do 73 proc. (wzrost o 5 proc.) zwiększyła się liczba deweloperów oczekujących lepszej sprzedaży. Jednocześnie o połowę zmniejszył się odsetek firm, które nie spodziewają się znaczących zmian w swojej sprzedaży (obecnie 13 proc.)"

Ciekawie wyglądają też odpowiedzi deweloperów dotyczące cen mieszkań. W czerwcu 2010 r. zaledwie 4 proc. z nich deklarowało, że ceny lokali będą nieco niższe. Obecnie już prawie co trzeci deweloper zapowiada, że mieszkania wprowadzone na rynek w ciągu najbliższych 12 miesięcy będą nieco tańsze niż dotychczas. Prawie połowa przepytanych firm nie planuje zmian w cennikach, a co piąta zapowiada podwyżki.

"Wyniki sondażu pozwalają spodziewać się dalszych zmian w strukturze rynku nowych mieszkań, zapoczątkowanych przez kryzys w latach 2008 – 2009. Zmiany te prowadzić będą do zwiększenia udziału segmentu mieszkań popularnych w całości rynku. Trudno spodziewać się dzisiaj wyraźnego spadku cen w inwestycjach już realizowanych w tym segmencie, jednak w nieodległej perspektywie można się spodziewać obniżek cen w inwestycjach już ukończonych, oferujących mieszkania niedopasowane do obecnych możliwości nabywczych" - komentuje Paweł Sztejter, partner w firmie doradczej Reas.