Zakres informacji, których klient powinien zasięgnąć o deweloperze i przyszłej inwestycji, zależy przede wszystkim od tego, na jakim etapie budowy znajduje się kupowane mieszkanie. Najbardziej ryzykują osoby zakupujące tzw. dziurę w ziemi, czyli wpłacające już część ceny za mieszkanie wówczas, gdy inwestor przystępuje dopiero do kopania fundamentów. Najmniej zaś osoby, które mogą zobaczyć wybudowane mieszkanie, ocenić, jakie są jego wady (np. korzystając z pomocy pracownika nadzoru budowlanego lub zaprzyjaźnionego fachowca) i dopiero na tej podstawie ewentualnie podjąć decyzję o zakupie.

Gdy deweloper jeszcze nie przystąpił do budowy bloku, w którym planujemy zakupić mieszkanie, a żąda już wpłacenia pierwszej raty na poczet przyszłej inwestycji, to wówczas przed podpisaniem umowy i uiszczeniem należnej kwoty warto sprawdzić przede wszystkim jego wiarygodność, rzetelność i kondycję finansową. Wiedzy na temat dewelopera i przyszłego osiedla nie można czerpać tylko z prospektów, które oferuje do wglądu przyszłych klientów. Zdarza się, że już po wybudowaniu osiedle wygląda zupełnie inaczej niż przedstawione w prospekcie bądź że deweloperowi zabraknie pieniędzy i wybuduje zaledwie kilka domów na betonowej pustyni zamiast osiedla ogrodu.

Jeżeli kupujemy mieszkanie, które dopiero będzie budowane, to wówczas podpisujemy dwie umowy: przedwstępną zakupu mieszkania, a potem właściwą przeniesienia prawa własności mieszkania z dewelopera na nabywcę. Wprawdzie obie te umowy mogą zostać sporządzone w formie aktu notarialnego, ale deweloperzy najczęściej radzą pierwszą z nich sporządzić w formie cywilno-prawnej. Głównym argumentem, na jaki się przy tym powołują, jest ograniczanie kosztów.

Umowa sporządzona w formie aktu notarialnego daje nabywcy więcej uprawnień. Jeżeli deweloper będzie chciał się wycofać z umowy i sprzedać mieszkanie innemu nabywcy, zwracając nam pieniądze (a może się okazać, że za tę kwotę nie zakupimy już mieszkania), to wówczas klient może wnieść sprawę do sądu, który wyegzekwuje podpisanie umowy sprzedaży. Natomiast w razie zawarcia umowy cywilno-prawnej klient zachowuje jedynie prawo do zwrotu wpłaconej kwoty. Jej wartość nabywcza może być znacznie niższa niż wówczas, gdy klient ją wpłacił.

W razie rezygnacji jednej ze stron z umowy do rozliczenia pozostaje zaliczka albo zadatek. W przypadku zadatku, gdy deweloper zerwie umowę, to powinien zwrócić zadatek w podwójnej wysokości. Takie uprawnienia gwarantuje umowa spisana w formie aktu notarialnego. Natomiast cywilno-prawna zapewnia zazwyczaj tylko zwrot uiszczonej kwoty.

Jeżeli deweloper prowadzi działalność gospodarczą na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej, zamieszcza się w umowie imię, nazwisko, nazwę firmy, jej adres, numer REGON, NIP i numer wpisu do ewidencji działalności gospodarczej. W przypadku spółek prawa handlowego (np. spółek z ograniczoną odpowiedzialnością lub akcyjnych) niezbędne jest wskazanie siedziby spółki, numeru wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego, wymienienie nazwisk i funkcji osób występujących w imieniu spółki z podaniem podstawy do reprezentacji. W przypadku spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, akcyjnych i komandytowo-akcyjnych wymienia się także wysokość kapitału zakładowego i numer NIP.

W odniesieniu do strony umowy będącej osobą fizyczną wymienia się imię, nazwisko, adres zamieszkania, numer dowodu osobistego, numery PESEL i NIP. Jeżeli stroną umowy są małżonkowie, muszą podpisać ją oboje, chyba że jedno z nich udzieli pełnomocnictwa do zawarcia umowy.

Deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności zindywidualizowanego lokalu związanego z konkretną nieruchomością gruntową, która określana jest numerem ewidencyjnym działki, numerem lub nazwą obrębu, numerami jednostki rejestrowej, posiadanym obszarem i adresem położenia.


Umowa musi podawać dokładne dane dotyczące:

● budynku: położenie, liczba kondygnacji, infrastruktura, media, oświetlenie, drogi dojazdowe, chodniki, brak dokładnego określenia wskazanych przykładowo, istotnych dla nabywcy cech przedmiotu umowy może skutkować domaganiem się od nabywcy przez dewelopera uiszczenia dodatkowych kwot z tytułu np. wybudowania dróg dojazdowych;

● lokalu: piętro, łączna powierzchnia, liczba izb z podaniem ich metrażu, rozkład, rozmieszczenie okien i drzwi, parametry techniczno-eksploatacyjne lokalu, wykończenie i jego standard, z wyszczególnieniem użytych materiałów, dopuszczalnych zmian;

● części składowych lokalu: balkon, loggia, piwnica, garaż, miejsce garażowe i inne.

Umowa określa zakres prac budowlanych, a w szczególności:

● kto odpowiada za wykończenie (biały montaż, podłogi, drzwi wewnętrzne, glazura, terakota itp.) – nabywca czy deweloper,

● jakie materiały będą użyte w pracach wykończeniowych (np. drzwi z litego drewna czy płyta obciągnięta okleiną drewnopodobną, okna drewniane czy z PCV, liczba szyb, współczynnik przewodzenia ciepła, rodzaj profili, zabezpieczeń antywłamaniowych, producent),

● jaki będzie rodzaj ogrzewania – z określeniem, czy koszt grzejników jest wliczony w cenę mieszkania.

Brak tych informacji w umowie może narazić nabywcę na znaczne straty, ponieważ deweloper zastosuje najtańsze materiały, a kupujący nie będzie mógł skutecznie tego zakwestionować.

W umowie należy również określić precyzyjnie termin zakończenia prac budowlanych i przeniesienia własności lokalu. Najlepiej podać konkretną datę, zamiast określać przedział czasowy. Jeżeli deweloper nie dotrzyma terminu, nabywca ma prawo dochodzić naprawienia szkody, którą poniósł. Natomiast odpowiedzialność dewelopera z tego tytułu mogą wyłączyć jedynie okoliczności, na których wystąpienie nie miał najmniejszego wpływu (tzw. siła wyższa, np. powódź, trzęsienie ziemi).

Umowa musi jednoznacznie określać cenę brutto. Powinno z niej też wynikać, czy w cenę mieszkania wliczona jest należność za balkon i inne części składowe lokalu, drogi dojazdowe, chodniki, oświetlenie itp. Jeżeli nie zostały wliczone, to wówczas trzeba dodatkowo wskazać ich cenę. Kary umowne przewidziane w umowie powinny zostać wprowadzone w wysokości jednakowej dla obu stron. Deweloper nie może wyłączyć swojej odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy, jednocześnie nakładając karę na nabywcę, np. za nieterminowe wpłacenie kolejnej raty.

Bardzo ważne jest odpowiednie wyważenie wysokości kar umownych za opóźnienie w zakończeniu prac, odstąpienie od umowy przez dewelopera. Zbyt niska kara stanowi dla nierzetelnych przedsiębiorców pokusę do zerwania umowy i ponownej sprzedaży mieszkania, którego cena wzrosła. Może także nie stanowić rekompensaty dla nabywcy, który z powodu przedłużających się prac poniósł szkodę.

Klauzula o karze umownej wyłącza dochodzenie wyrównania szkody w faktycznej wysokości, chyba że strony w umowie postanowiły inaczej. Wprowadzając do umowy postanowienie, że uprawniony może dochodzić odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary umownej, zapewniamy sobie możliwość całkowitego wyrównania szkody, która została nam wyrządzona.

Przed ostatecznym sfinalizowaniem zakupu i odbiorem mieszkania na rynku pierwotnym warto sprawdzić, czy wszystkie zaplanowane wcześniej prace budowlane zostały w nim w sposób właściwy wykonane. Odbioru robót budowlanych podczas wykonywania ich w zasadzie dokonuje pełniący obowiązki generalnego wykonawcy na terenie określonej budowy i wskazuje go inwestor, którym jest deweloper.


Natomiast już po zakończeniu robót i dokonaniu odbioru końcowego przez dewelopera każdy, kto kupuje konkretne mieszkanie, ma prawo dokonać odbioru wyłącznie tego lokalu i zrobić wykaz wad i usterek, a następnie przedstawić go inwestorowi. W wykazie warto zaznaczyć, czy są to wady istotne i czy nadają się do usunięcia, a także czy mają wpływ na użytkowanie w przyszłości mieszkania.

Najczęściej przyszły właściciel mieszkania sam nie jest w stanie właściwie ocenić jakości wykonanych prac. Dlatego dobrze przy tym skorzystać z usług zatrudnionego w tym celu specjalisty, choć można oczywiście zdać się na znajomość rzeczy zaprzyjaźnionego fachowca. Warto jednak zapłacić za pomoc w odbiorze nowo wybudowanego mieszkania. Pozwoli to uniknąć w przyszłości kłopotów i wydatku na naprawy, gdy deweloper nie będzie chciał uznać roszczeń właściciela mieszkania z tytułu rękojmi i gwarancji.

Gdy nowo wybudowane mieszkanie ma bardzo dużo istotnych wad, trudnych do usunięcia bądź takich, których deweloper nie chce usunąć, to wówczas lepiej kupić inne mieszkanie, nawet w innym budynku i od innego dewelopera, niż przez wiele lat po wprowadzeniu się występować z roszczeniami. Tym bardziej że niektóre roszczenia z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania inwestycji mogą się już w tym czasie przedawnić.

Jak sprawdzić dewelopera

Przed zawarciem umowy trzeba:

● ustalić, czy konkretny deweloper wybudował już wcześniej jakieś domy, osiedla itd. czy zrobił to w zaplanowanym terminie, a także czy nabywcy nie mieli zastrzeżeń do wykonanych prac oraz standardów mieszkań;

● zapytać o opinię na temat jakości mieszkań osoby, które już mieszkają w budynkach postawionych przez tego konkretnego dewelopera;

● poznać plan nie tylko budynku, w którym będzie nasze mieszkanie, lecz również całego osiedla. Chodzi o to, w jaki sposób będą zagospodarowane sąsiednie działki, jak będzie rozwiązana sprawa dojazdu do osiedla (kto wybuduje drogi dojazdowe: deweloper czy gmina, a może się zdarzyć, że gmina nie zaplanowała w przyszłości budowy drogi dojazdowej do osiedla);

● sprawdzić plan prawny gruntów (np. odpis z księgi wieczystej, z rejestru gruntów) oraz aktualność zezwolenia na budowę oraz decyzji zatwierdzającej projekt techniczny.

Ważne!

Brak w umowie informacji o sposobie wykonania prac i materiałach, które mają zostać do nich użyte, może narazić nabywcę na znaczne straty, ponieważ deweloper zastosuje najtańsze materiały, a kupujący nie będzie mógł skutecznie tego zakwestionować. Umowa powinna również zawierać dokładnie wskazany termin odbioru mieszkania, bo jeśli deweloper go nie dotrzyma, nabywca może dochodzić odszkodowania

Co określamy w umowie

Umowa powinna dokładnie określać:

● strony umowy;

● przedmiot umowy (wraz z wyszczególnieniem rodzaju nieruchomości, numeru księgi wieczystej, adresu, opisu nieruchomości, z podaniem liczby i rodzaju pomieszczeń oraz metrażu);

● cenę nieruchomości i sposób płatności;

● termin zawarcia umowy przyrzeczonej.

Na co zwrócić uwagę podczas odbioru mieszkania

Warto sprawdzić:

● szczelność okien i drzwi;

● gładkość tynków (np. przykładając do ściany listwę, zwrócić uwagę na to, czy papier włożony między listwę a ścianę nie wypada);

● czy piasek użyty do tynków nie zawiera zbyt grubych ziaren i nie powoduje ziarnistości powierzchni ściany, która będzie widoczna pod farbą, a nawet tapetą;

● czy kafle na podłodze są położone równo, czy są śliskie i odporne na ścieranie;

● czy podłogi zostały wykonane z materiałów o odpowiedniej jakości, wskazanych w dokumentacji;

● sprawność działania centralnego ogrzewania, oświetlenia, domofonu, odprowadzania ścieków, szczelność instalacji gazu i wody.