W 2010 roku na regionalnych rynkach biurowych w Polsce stawki czynszu się ustabilizowały, a popyt na powierzchnie biurowe znów zaczął wzrastać. Pod względem podaży nowej powierzchni biurowej rok 2010 był porównywalny do 2009.

Z obliczeń agencji Jones Lang LaSalle (JLL) wynika, że w 2010 roku oddano w Polsce (wyłączając Warszawę) 215 tys. mkw. nowych biur wobec 227 tys. mkw. w roku 2009. Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni biurowej w głównych miastach regionalnych (Krakowie, Wrocławiu, Katowicach, Poznaniu, Trójmieście i Łodzi) na koniec IV kw. 2010 r. wyniosła 1,82 mln mkw., z czego 45 proc. zlokalizowane jest w Krakowie i we Wrocławiu.

Plany na ten rok są jednak nieco skromniejsze. Deweloperzy zamierzają oddać do użytku około 140 tys. mkw. powierzchni biurowej. Największe budowane obiekty to: Bonarka 4 Business A&B (16 tys. mkw.) w Krakowie, Oliva Gate (15,9 tys. mkw.) w Gdańsku, Park Biznesu Teofilów I (8,5 tys. mkw.) w Łodzi oraz Wojdyła Business Park II (7,7 tys. mkw.) we Wrocławiu.

Nie jest to jednak wszystko, co się obecnie w Polsce buduje. Część inwestycji ma terminy oddania wyznaczone na kolejne lata. Z danych JLL wynika, że obecnie około 238 tys. mkw. powierzchni biurowej jest na etapie realizacji. Najwięcej buduje się we Wrocławiu, w Krakowie oraz Trójmieście (odpowiednio 62 tys., 55 tys. i 42,5 tys. mkw.). Do największych projektów biurowych będących obecnie w budowie należą: Sky Tower we Wrocławiu, Oliva Gate w Gdańsku oraz Andersia Business Centre w Poznaniu.

Na biurowej mapie Polski pojawiają się również nowe miasta, które chcą konkurować z dojrzalszymi rynkami o firmy zainteresowane wynajmem nowoczesnej powierzchni biurowej.


Zdaniem ekspertów JLL nowe wschodzące rynki biurowe w Polsce (Szczecin, Lublin, Rzeszów, Bydgoszcz, Toruń, Olsztyn, Białystok i Kielce) są aktywne pod względem przygotowywania nowych powierzchni biurowych dla potencjalnych najemców. Deweloperzy inwestujący w biura na rynkach regionalnych są jednak ostrożni. Nie wystarczy bowiem ogłosić rozpoczęcie nowej inwestycji, by najemcy czekali karnie w kolejce po nowe biura.

Przestrzelonych projektów jest niemało. Analitycy JLL szacują, że powierzchnia inwestycji, których budowa została wstrzymana, wynosi 69 tys. mkw. Rok 2010 był jednak łaskawszy dla deweloperów niż poprzedni. Za dość wysoką podażą podążał niezły popyt.

– Zauważyliśmy wyraźny wzrost popytu ze strony klientów korporacyjnych, co przełożyło się na 230 tys. mkw. wynajętej powierzchni biurowej w miastach regionalnych. Najwięcej biur wynajęto w Krakowie i we Wrocławiu. Należy zauważyć, że popyt napędzali nie tylko nowi najemcy (np. IBM we Wrocławiu czy Sony w Trójmieście), ale też ekspansja firm już działających na danych rynkach (np. Motorola czy Capgemini w Krakowie) – mówi Mateusz Polkowski, starszy analityk w Jones Lang LaSalle.

Ogólny trend jest więc zadowalający, ale sytuacja w poszczególnych miastach różni się bardzo. Widać to wyraźnie, jeśli przyjrzymy się wskaźnikowi pustostanów dla poszczególnych aglomeracji. Pod koniec 2010 r. wskaźnik pustostanów utrzymywał się na stabilnym poziomie we Wrocławiu, w Trójmieście i Katowicach (odpowiednio 2,8, 11,2 i 16,8 proc. wobec 3,2, 11 i 17 proc. zarejestrowanych w III kw. 2010 r.).

Nieznaczny wzrost wskaźnika pustostanów w ujęciu kwartalnym dotyczył Krakowa (z 10,7 do 12,1 proc), Łodzi (z 20 do 21,8 proc.) oraz Poznania (z 8 do 11,9 proc.). "Wzrost ten był spowodowany przede wszystkim dostarczeniem projektów biurowych, które w momencie wejścia na rynek w przeważającej części były niewynajęte" - tłumaczą analitycy JLL.

Z bardzo złą sytuacją mamy do czynienia w Łodzi, którą jeszcze niedawno promowano jako tańszą alternatywę dla Warszawy. Firmy, które tam zainwestowały, mają teraz nie lada problem. Nie dość, że wskaźnik pustostanów jest wysoki, to nadal rośnie. Od I kw. 2010 r. wzrósł o prawie 4 proc. Eksperci przekonują jednak, że wysoki wskaźnik pustostanów może być nawet zaletą.

"Dla potencjalnych najemców dostępność wolnej powierzchni biurowej od zaraz stanowi istotny czynnik przy wyborze przyszłej lokalizacji " - przekonują analitycy JLL.

W takich miastach trudno jednak liczyć na nowe inwestycje. Buduje się tam, gdzie pustostanów jest mało, np. we Wrocławiu (ze wskaźnikiem niewynajętej powierzchni poniżej 3 proc.).