Prawo zabudowy będzie nowym prawem, które obciąży jedną lub kilka nieruchomości gruntowych. Będzie ustanowiane na podstawie umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego między właścicielem nieruchomości a zabudowcą, czyli osobą, na rzecz której nieruchomość zostanie obciążona prawem zabudowy. Zabudowca zostanie zobowiązany do wybudowania na gruncie budynków lub innych urządzeń lub do korzystania z istniejących tam już budynków.

Takie nowe pojęcie wprowadzi prawdopodobnie do polskiego prawa nowelizacja kodeksu cywilnego, nad którą trwają prace w Sejmie. Polega ono na obciążeniu nieruchomości gruntowej prawem do wzniesienia lub korzystania z istniejących budynków lub innych urządzeń położonych pod jej powierzchnią lub na niej. Będzie nim można obciążyć więcej niż jedną nieruchomość gruntową na okres 30 – 100 lat, a następnie czas obciążenia przedłużyć.

Prawo zabudowy ustanawiane będzie odpłatnie lub nieodpłatnie. Powstanie z chwilą wpisu w księdze wieczystej założonej dla tego prawa. Należy je również ujawnić w księdze wieczystej założonej dla nieruchomości gruntowej. Trzeba sporządzić umowę w formie aktu notarialnego i określić w niej: rodzaj zabudowy, sposób i zakres korzystania z obciążonej nieruchomości gruntowej oraz czas obowiązywania. Prawo zabudowy powinno jak najmniej utrudniać korzystanie z nieruchomości.

Zabudowca będzie korzystał z nieruchomości gruntowej zgodnie z przeznaczeniem. Jednakże ten zakres w umowie będzie można ograniczyć do korzystania z oznaczonej części nieruchomości gruntowej. Zabudowę stanowić mogą nawet pojedyncze budynki lub inne urządzenia np. domy, wiatraki i mosty, a także zespoły urządzeń i hale fabryczne budowane w ramach przysługującego prawa zabudowy.

W umowie strony mogą stwierdzić, że będzie potrzebna zgoda właściciela obciążonej nieruchomości gruntowej na przeniesienie prawa zabudowy lub na obciążenie go użytkowaniem lub służebnością. Aby takie ograniczenie uprawnień zabudowcy było skuteczne, powinno zostać ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla prawa zabudowy. Strony będą mogły również zastrzec, że budynek, który już istnieje albo dopiero powstanie, będzie należał do nieruchomości gruntowej jako jej część składowa. Takie zastrzeżenie muszą zostać ujawnione w księdze wieczystej dla prawa zabudowy.

Za prawo zabudowy pobierane będzie wynagrodzenie w określonej kwocie lub jako świadczenie opłat okresowych. Strony mogą wskazać tylko podstawę do ustalenia ich wysokości. Gdy prawo zabudowy ulegnie zmianie z przyczyn niezależnych od zabudowcy, każda ze stron może domagać się zmiany wysokości świadczeń. Nie mogą być jednak podwyższane częściej niż raz na trzy lata, a podwyżka nie może być większa niż o 10 proc.

Z własnością nieruchomości gruntowej obciążonej prawem zabudowy wiąże się umowne prawo wykupu. Polega ono na tym, że zabudowca może się zobowiązać do przeniesienia za wynagrodzeniem prawa zabudowy na właściciela nieruchomości gruntowej po spełnieniu warunku określonego w umowie o ustanowienie prawa zabudowy. Właściciel może też domagać się przeniesienia na siebie tego prawa, gdy zabudowca korzysta z nieruchomości w sposób sprzeczny z przeznaczeniem, np. gdy nie wzniesie budowli albo wzniesie ją niezgodnie z umową.