Dzierżawę ujawnia się w księdze wieczystej, wpisując do działu trzeciego, ale jest to możliwe, tylko gdy nieruchomość wydzierżawia właściciel. W umowie dzierżawy określa się prawa i obowiązki wydzierżawiającego i dzierżawcy. Wydzierżawiający zobowiązuje się przekazać nieruchomość do używania i pobierania pożytków, w zamian otrzymując określony w umowie czynsz. Dzierżawa zawsze jest odpłatna. Nie wystarczy więc, że dzierżawca w zamian za używanie nieruchomości i pobieranie z niej pożytków zapłaci tylko podatki i poniesie inne ciężary związane z jej używaniem. W umowie należy wskazać wysokość czynszu oraz termin płatności.

Dzierżawca nie zawsze musi płacić czynsz w gotówce, może na jego poczet świadczyć jakieś usługi bądź przekazywać wydzierżawiającemu ułamkową część pożytków pobieranych z nieruchomości lub z innego obiektu.

Gdy w umowie dzierżawy nie zostanie podany termin płatności czynszu, to należy go uiszczać z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym albo półrocznie. Natomiast przy dzierżawach krótkoterminowych można go zapłacić z góry lub z dołu jednorazowo za cały czas. Półroczny termin płatności biegnie od dnia wydania nieruchomości, a nie od początku roku kalendarzowego. Strony mogą jednak w umowie określić tę datę w inny sposób. Niezapłacony czynsz po upływie trzech lat przedawnia się.

Właściciel może się jednak bronić przed dzierżawcą, który nie płaci. Ma prawo wypowiedzieć mu dzierżawę bez zachowania terminu wypowiedzenia. Zanim to jednak nastąpi, musi uprzedzić dzierżawcę i udzielić mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.


Takie uprawnienia przysługują właścicielowi, gdy nie otrzymał czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności a gdy czynsz był płacony rocznie, to zwłoka z zapłatą wynosiła ponad trzy miesiące. Zwłoka z zapłatą nie musi dotyczyć kolejnych okresów płatności. Wystarczy, że suma zaległości wyczerpie kwotę należną za dwa pełne okresy płatności. Może się zdarzyć, że we wskazanym dodatkowym terminie dzierżawca ureguluje zaległości. Wtedy właściciel nieruchomości nie nabywa prawa do wypowiedzenia umowy dzierżawy.

Dzierżawca ma prawo żądać obniżenia czynszu, gdy przychód z nieruchomości zmniejszył się znacznie na skutek okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności.

Umowa dzierżawy może zostać zawarta na czas oznaczony bądź nieoznaczony. Nawet jeśli ma trwać dożywotnio, to wówczas przyjmuje się, że została zawarta na czas oznaczony. Wprawdzie przy takiej umowie nie wiadomo, kiedy wygaśnie (ponieważ trudno przewidzieć, kiedy umrze dzierżawca), to ten brak pewności co do wskazania daty wygaśnięcia umowy stanowi swoiste ryzyko umowne, które przyjmują strony.

W umowie zawartej na czas życia dzierżawcy można też przyjąć, że po upływie 30 lat od zawarcia przekształci się w umowę na czas nieoznaczony. Wprawdzie umowa dzierżawy może zostać sporządzona w dowolnej formie, to jednak przyjmuje się, że zawarta na czas dłuższy niż rok wymaga zachowania formy pisemnej. Brak tej formy oznacza, że umowa zawarta jest na czas nieoznaczony.


Bez zgody wydzierżawiającego nie jest możliwa zmiana przeznaczenia przedmiotu dzierżawy. Gdyby jednak dzierżawca dopuścił się takiej samowoli, to wówczas możliwe będzie wypowiedzenie umowy ze skutkiem natychmiastowym, czyli bez zachowania terminów o wypowiedzeniu dzierżawy.

Bez zgody dzierżawcy nie będzie również możliwe oddanie przedmiotu dzierżawy do bezpłatnego używania osobie trzeciej lub poddzierżawienie jej. W takich wypadkach właściciel nieruchomości może nawet wystąpić z roszczeniem o odszkodowanie do dzierżawcy, pod warunkiem że udowodni poniesioną szkodę.

Gdy upłynie okres, na jaki nieruchomość została wydzierżawiona, dzierżawca musi zwrócić ją w stanie niepogorszonym. Nie odpowiada jedynie za naturalne zużycie się, czyli następstwa spowodowane prawidłowym użytkowaniem.

Dzierżawca rozlicza się też z właścicielem, gdy podczas trwania umowy zainwestował w nieruchomość. Jeżeli strony nie umówiły się co do sposobu tych rozliczeń, to właściciel może zatrzymać ulepszenia i zapłacić kwotę odpowiadającą ich wartości z chwili zwrotu albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. W razie pogorszenia stanu nieruchomości właściciel ma prawo w ciągu roku od zwrotu domagać się naprawienia szkody. Potem roszczenia przedawniają się. Również roszczenia dzierżawcy o zwrotu nakładów lub zapłatę ich równowartości przedawniają się po upływie roku od dnia zwrotu nieruchomości.

Rozliczenia z tytułu zakończenia dzierżawy dotyczą również czynszu. W razie zakończenia się jej przed upływem roku dzierżawnego dzierżawca musi zapłacić wprawdzie mniejszy czynsz, ale nie obniża się go proporcjonalnie w stosunku do trwania umowy. Bierze się pod uwagę stosunek, w jakim pożytki pobrane przez dzierżawcę w roku zakończenia dzierżawy pozostają do pożytków z całego roku dzierżawnego.