Z jednej strony potwierdziły się więc zapowiedzi ekspertów – zamiast rzeczywistych obniżek mamy urealnienie cen. Jak wynika z raportu Szybko.pl i Expandera, średnia cena ofertowa stołecznego M w październiku ukształtowała się na poziomie 8,5 tys. zł. W porównaniu z wrześniem oznacza to spadek o niespełna 1 proc. Pomijając kosmetyczne zmiany z przełomu roku, to pierwszy taki przypadek od czasów kryzysu. Zdaniem Marty Kosińskiej, analityka Szybko.pl, jest to właśnie efekt załamania na rynku nieruchomości. Podkreśla ona, że w Polsce kryzys nie był tak dramatyczny w skutkach jak w USA czy Europie Zachodniej, gdzie rynek zareagował kilkudziesięcioprocentowymi spadkami cen, bankructwami i ogłaszaniem niewypłacalności.

"Tylko w niewielkim procencie przypadków właściciele mieszkań kupionych na kredyt byli zmuszeni do natychmiastowej sprzedaży. Skutkiem tego obniżanie cen ofertowych następowało dość opornie" - zauważa Marta Kosińska.

Potwierdzają to statystki. Analitycy Szybko.pl porównali tegoroczne zmiany w cenach ofertowych z danymi z 2009 roku. W 2009 ceny były obniżane w co dwudziestym ogłoszeniu. Dane za ostatnie trzy miesiące wykazują, że pierwotna cena stopniała aż w 15 proc. przypadków. Dodatkowo średnie obniżki są wyższe niż w 2009 roku aż o 1 proc. Zatem w tym roku sprzedający bardziej obniżają ceny i robią to trzy razy częściej.

"Zmiany dokonywane są do skutku, aż oferta zaczyna być interesująca dla potencjalnych kupców. Można więc wnioskować, że sprzedający już urealnili ceny" - podsumowuje Kosińska. Z kolei Marcin Jańczuk z agencji Metrohouse precyzuje, że zmiany cen ofertowych nie mają przełożenia na rynek jako całość. W tym roku największym zainteresowaniem cieszy się tzw. segment popularny i właśnie do poziomu cen takich mieszkań muszą dostosować się oferenci.

"Długi okres tak wyraźnej przewagi niedużych mieszkań oznacza, ze wystawione do sprzedaży mieszkania np. 80 – 90-metrowe zbudowane w starszych technologiach będą musiały sprostać konkurencji nowszego budownictwa. A mogą to uczynić tylko wtedy, gdy ich cena będzie adekwatna do standardu, co jeszcze do niedawna nie było tak oczywiste" - podkreśla Marcin Jańczuk.

Analitycy zauważają, że jeśli chodzi o zmiany cen ofertowych, 2010 rok był wyjątkowo spokojny. Od stycznia można zaobserwować jedynie kosmetyczne zmiany wartości mieszkań i nic nie wskazuje, by tej jesieni miało się to zmienić. Pierwsze korekty mogą jednak rozpocząć się zimą. Od 2011 roku rynek wtórny nie będzie już objęty dopłatami z rządowego programu „Rodzina na swoim”. Tutaj jednak zdania są podzielone. Z ankiety przeprowadzonej wśród agentów firmy Metrohouse wynika, że 44 proc. doradców uważa, że zmiany w programie dopłat nie przyczynią się do obniżek cen ofertowych mieszkań, podczas gdy 38 proc. ankietowanych twierdzi, że może być to czynnik prowadzący do korekty cen.

Ostateczny głos należy jednak do banków i ich skłonności do udzielania kredytów. W ostatnich miesiącach dostęp do pożyczek był łatwiejszy, więc utrzymanie tego trendu nie powinno przynieść znaczących zmian w ofertowej cenie 1 mkw. Marta Kosińska liczy, że właśnie dzięki łatwiejszemu dostępowi do kredytów i optymistycznym nastrojom Polaków będzie to nie więcej niż 2 – 5 proc. Te prognozy mogą się jednak nie sprawdzić, ponieważ od III kwartału banki powoli przykręcają strumień pieniędzy z kredytów i zapowiadają kontynuację tej polityki w przyszłości. Banki wprawdzie chętnie widzą potencjalnego kredytobiorcę w swoich progach, ale są bardziej wymagający w stosunku do jego sytuacji finansowej.