Korzystny zakup mieszkania często zależy od operatywności pośrednika, któremu nabywca powierzył prowadzenie sprawy. Jednakże zawierając z nim umowę o wyszukanie mieszkania do nabycia, należy sporządzić ją tak, aby nie regulowała niekorzystnie uprawnień i obowiązków klienta.

Pośrednik wykonuje czynności, które zmierzają do zawarcia przez klientów prowadzonego przez niego biura lub agencji umowy nabycia praw do nieruchomości, do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Pomaga również wyszukać kontrahentów, ułatwia komunikowanie się stron, zbiera i przekazuje oferty, informuje o warunkach umowy, prowadzi negocjacje między przyszłym nabywcą i zbywcą bądź też tylko w nich uczestniczy

Pośrednictwem w obrocie nieruchomościami nie może zajmować się każdy przedsiębiorca, który na lokalu firmy zawiesi szyld informujący o tym, że taką działalność prowadzi. Musi to być osoba mająca uprawnienia, które dają jej prawo wykonywać zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami i używania tytułu zawodowego, a także być wpisanym do rejestru pośredników w obrocie nieruchomościami. Dlatego zanim klient skorzysta z pomocy pośrednika, powinien sprawdzić jego uprawnienia.

W biurze lub agencji prowadzonej przez pośrednika mogą zostać zatrudnione także inne osoby, które nie mają wprawdzie odpowiednich uprawnień, ale pod nadzorem pośrednika mogą wykonywać czynności pomocnicze, natomiast nie mogą go zastępować w wykonywaniu czynności związanych z pośredniczeniem. Asystenci pośrednika mogą informować klientów o ofertach przeznaczonych do sprzedaży nieruchomości, uzgadniać terminy spotkań, odbierać dokumenty zamówione przez pośrednika, a nawet prezentować klientom oferowane nieruchomości. Dokonując czynności w biurze lub agencji, należy uściślić, z kim się kontaktujemy: z pośrednikiem czy jego pracownikami.

Zanim powierzymy pośrednikowi zadanie wyszukania dla nas odpowiednich ofert nieruchomości do zakupu, należy sporządzić na piśmie umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. W umowie musi być wskazany pośrednik odpowiedzialny zawodowo za jej wykonanie, podany numer jego licencji, a także zamieszczone oświadczenie o tym, że posiada ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa.


Umowa określa zakres czynności, które pośrednik ma wykonać. Oprócz przedstawienia ofert, zaprezentowania, jak wyglądają w naturze, umawiania spotkań klienta z właścicielem mieszkania, uczestniczenia w negocjacjach, wykonania wielu innych czynności zmierzających do zawarcia umowy (na przykład umówienia terminu zawarcia aktu notarialnego), pośrednik może się jeszcze zobowiązać do wykonania innych czynności, które nie wchodzą w zakres jego podstawowych obowiązków, na przykład do udzielenia pomocy w uzyskaniu kredytu bankowego na zakup mieszkania.

Umowa może zostać zawarta na czas oznaczony albo nieoznaczony. Zawarta na czas nieoznaczony automatycznie kończy się w momencie dostarczenia przez pośrednika mieszkania, które zakupił klient. Warto jednak w umowie zagwarantować sobie możliwość wcześniejszego wypowiedzenia. Pośrednicy starają się zabezpieczyć swoje interesy i zamieszczają w umowie zapis, że w takich przypadkach powinni otrzymać pewną kwotę, czasem nawet wielokrotność przewidzianego wynagrodzenia. Taką zapłatę nazywają karą umowną lub odstępnym. Nie należy się godzić na takie zapisy w sprawie kary umownej bądź odstępnego, ponieważ są to klauzule niedozwolone.

Jeśli rozważamy możliwość szukania ofert u kilku pośredników, nie możemy zawierać z nimi umowy opatrzonej klauzulą na wyłączność. Przewiduje ona, że zamawiający udziela pośrednikowi wyłączności na wyszukanie mu odpowiedniej oferty i doprowadzenie do transakcji i nie będzie już zawierał w tej sprawie umów z innym agencjami. Umowy z opcją na wyłączność nie naruszają prawa.

Pośrednik może się też domagać udzielenia mu tzw. pełnej wyłączności, która oznacza, że otrzyma on wynagrodzenie, gdy w określonym czasie klient kupi nieruchomość sam, bez udziału pośrednika. W umowie można też wskazać przypadki wyłączenia spod tej klauzuli, np. w razie zakupu mieszkania od najbliższych krewnych albo sąsiadów w tym samym budynku. Nawet przy takich zastrzeżeniach sformułowana w taki sposób umowa nie jest korzystna dla nabywcy.

Niekorzystne dla kupującego są też umowy, w których pośrednik zastrzega sobie prawo do wynagrodzenia nawet już kilka miesięcy po wygaśnięciu umowy, w sytuacji gdy nie doprowadził do zawarcia transakcji, a jego klient w tym czasie sam wynalazł mieszkanie, które kupił. Pośrednik może sobie jednak zastrzec wynagrodzenie, gdy na skutek jego zabiegów doszło do transakcji, ale została ona sfinalizowana już po wygaśnięciu umowy. Taki zapis nie narusza prawa, ale na zamieszczenie go w umowie klient musi wyrazić zgodę. W razie braku takiego zapisu w umowie pośrednik po wygaśnięciu jej nie może żądać wynagrodzenia, nawet gdy do transakcji doszło w wyniku jego czynności.