Według raportu Global Property Guide w Polsce przez 20 lat wynajmowania mieszkania należy zapłacić właścicielowi równowartość zajmowanego lokalu. W Europie Zachodniej trwa to przeciętnie pięć lat dłużej. To jednak punkt widzenia najemcy. Właściciel musi w międzyczasie płacić przynajmniej cześć rachunków, remontować lokal, wymieniać wyposażenie i odprowadzać podatek od zysku z najmu. A to wydłuża czas zwrotu kosztów poniesionych na zakup nieruchomości. Na szczęście wartość większości z nich będzie równocześnie rosnąć.

W dobrych latach ceny mieszkań rosły w Polsce nawet po kilkadziesiąt procent rocznie. Teraz zdaniem ekspertów lokale mieszkalne są relatywnie tanie, choć część pośredników twierdzi, że z powodu dużej podaży nowych lokali ceny w 2011 roku mogą jeszcze nieznacznie spaść. Eksperci Home Broker przewidują jednak, że przez najbliższych 12 miesięcy wartość nieruchomości, choć powoli, będzie jednak rosnąć – mniej więcej w takim tempie jak inflacja.

Najlepszy czas w roku na wynajem mieszkania, czyli przełom lata i jesieni, mamy już za sobą. Jak wyliczyła firma Emmerson, w III kwartale transakcji najmu w Warszawie, Krakowie i we Wrocławiu było aż o 1/3 więcej niż w pierwszych trzech miesiącach roku. A stawki najmu rosły. Powód: we wrześniu lokali poszukują studenci. Październik był pod względem cen i liczby transakcji słabszy, a rentowność z inwestycji spadała.

Na jakie zyski z najmu możemy liczyć? To zależy od metody liczenia i źródeł danych. Generalnie eksperci uważają, że po odliczeniu wszystkich kosztów rentowność z inwestycji wynosi około 4 proc. Do takiego wniosku doszli m.in. analitycy Open Finance. W najnowszym raporcie dotyczącym rynku najmu w październiku stwierdzają, że rentowność takiej inwestycji wynosiła średnio 3,93 proc. netto, czyli o 0,21 pkt proc. mniej niż we wrześniu. Podobną analizę przeprowadziła ostatnio też firma Home Broker.

I tu w największych miastach czysty zysk z najmu mieszkań o powierzchni 50 mkw. szacują na około 4 proc. W obu analizach wzięto pod uwagę czynsze płacone do spółdzielni lub wspólnoty oraz to, że przez część roku lokal może stać pusty (Open Finance odlicza 1,5 miesiąca, Home Broker 1 miesiąc w roku). Odliczono też podatek zryczałtowany od przychodów z najmu.

Uwzględniając ceny najmu według Home Broker, najlepiej zarobić można w Warszawie i we Wrocławiu, a według Open Finance w Łodzi i Warszawie. Najmniejszy z dużych miast zysk przynoszą nieruchomości w Gdyni, Gdańsku i Krakowie.

Dużą szansę na szybkie znalezienie najemcy i lepszej ceny dają lokale w centrach miast. Ale Bartosz Turek, analityk Home Broker, twierdzi, że większe zyski można często osiągnąć na obrzeżach. Jako przykład podaje Gdańsk, gdzie za 50-m. mieszkanie w centrum zapłacimy niemal 400 tys. zł, na obrzeżach zaś o ponad 1/5 taniej (średnio 312 tys. zł).

Ale stawki za wynajem aż tak bardzo się nie różnią (średnio 14 proc., o 8 pkt proc. mniej niż różnica w cenie zakupu lokalu). Podobna zależność jest też w Krakowie i Poznaniu. Ale już nie we Wrocławiu czy w Warszawie, gdzie na lokalach w centrum zarabia się lepiej, bo tam znajdują się prestiżowe lokalizacje.

Ale i na obrzeżach można znaleźć perełki. Przykładem tego jest Rembertów, formalnie należący jeszcze do stolicy, ale od centrum oddalony o 15 km. W tym przypadku nie chodzi o prestiż, lecz sąsiedztwo Akademii Obrony Narodowej. Jej studenci i wykładowcy szukają mieszkań do wynajęcia. Największym popytem cieszą się kawalerki – za których wynajęcie zapłacić trzeba średnio 1,3 tys. zł. A zakup takiego lokalu to koszt około 200 tys. zł.

"Dawałoby roczną rentowność na poziomie blisko 6 proc., a więc o połowę wyższą niż średnia dla stolicy" - twierdzą analitycy Home Broker. Jedną z kluczowych kwestii jest dobra komunikacja – nie tylko drogowa, ale także kolejowa. A w Warszawie metro. Dzięki dobrej komunikacji w Poznaniu największą popularnością w portalu WynajmeMieszkanie.pl cieszyły się w ostatnim miesiącu dzielnice

Jak zyski z najmu wyglądają w porównaniu z innymi bezpiecznymi formami oszczędzania? Open Finance po raz kolejny porównał je z zyskiem oferowanym przez lokaty bankowe i obligacje skarbowe. Najem nie wypada tu najlepiej po październikowych spadkach, tym bardziej że oprocentowanie obligacji wzrosło.

"Odsetki, jakie można teraz uzyskać, deponując pieniądze na rocznej lokacie, wynoszą średnio 3,93 proc. netto (średnia dla 34 banków), czyli tyle samo co rentowość najmu" - twierdzą analitycy Open Finance.Ale z obligacji dziesięcioletnich sprzedawanych w październiku można było osiągnąć 4,46 proc. zysku netto. Zestawienie nie bierze pod uwagę m.in. zmiany wartości mieszkań w czasie.