Wynajęcie lokalu na podstawie umowy o najem okazjonalny skutecznie zabezpiecza interesy właściciela. Aby jednak była ona skuteczna, trzeba przebrnąć przez wiele dodatkowych i kosztownych formalności, które zniechęcają najemcę do jej zawierania. Sporządza się ją na piśmie i w tej formie wprowadza się do niej również zmiany.

Tylko przez dziesięć lat

Mieszkanie na podstawie umowy o najem okazjonalny może wynająć tylko właściciel będący osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Nawet gdy spełnia te wszystkie wymogi, nie może na podstawie takiej umowy wynająć mieszkania przedsiębiorcy na lokal użytkowy, np. na pracownię krawiecką, biuro, kancelarię. Umowy o najem okazjonalny nie będzie mogła również zawrzeć firma, która chce wynająć własny lokal na mieszkanie albo na lokal użytkowy.

Mieszkanie może zostać wynajęte najwyżej na dziesięć lat. Długość czasu najmu należy w niej oznaczyć. Trzeba do niej dołączyć dodatkowe oświadczenia i dokumenty, które mają zabezpieczyć sprawny przebieg procedury opróżnienia mieszkania po wygaśnięciu umowy najmu lub jej wcześniejszym rozwiązaniu.

Oświadczenie najemcy musi zostać złożone w formie aktu notarialnego. Najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu przez właściciela. Musi się wówczas wyprowadzić razem ze wszystkimi domownikami i nie powinien domagać się zapewnienia mu innego lokalu.

W innym dokumencie wskazuje lokal, w którym zamieszka razem ze wszystkimi domownikami. Może to być na przykład mieszkanie jego rodziców, rodzeństwa, byłego małżonka, a nawet jego własne, które wynajmuje innej osobie. Do umowy dołącza się również oświadczenie właściciela lub osoby mającej tytuł prawny do tego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie we wskazanym w tym dokumencie lokalu najemcy oraz innych osób, kiedy będą się musiały wyprowadzić z mieszkania zajmowanego na podstawie umowy o najem okazjonalny.

Na żądanie wynajmującego oświadczenie powinno być opatrzone podpisem notarialnie poświadczonym. Jeśli właściciel nie złoży takiego zastrzeżenia, wystarczy, że zostanie złożone na piśmie.


Bez eksmisji na bruk

Wskazanie innego lokalu, w którym najemca może zamieszkać w razie wykonania egzekucji opróżnienia lokalu, daje wynajmującemu gwarancję, że nie będzie zmuszony zapewniać lokatorowi po zakończeniu umowy najmu innego pomieszczenia albo prowadzić eksmisji na bruk. Interesy wynajmującego zabezpiecza też obowiązek nałożony na najemcę w sytuacji, gdy straci możliwość zamieszkania we wskazanym przez siebie lokalu.

Powinien wówczas w ciągu 21 dni od powzięcia wiadomości o tym wskazać inny lokal do zamieszkania w razie wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu oraz przedstawić oświadczenie o zgodzie na zamieszkanie podpisane przez właściciela albo osoby posiadającej tytuł prawny do niego.

Obowiązki i prawa

Aby skorzystać z uprawnień przysługujących z tytułu umowy o najem okazjonalny, właściciel powinien zgłosić jej zawarcie naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania. Ma na to 14 dni od rozpoczęcia najmu. Jeśli najemca tego zażąda, to właściciel ma obowiązek przedstawić mu potwierdzenie takiego zgłoszenia.

Właściciel pobiera tylko czynsz określony w umowie oraz inne opłaty, które są od niego niezależne, na przykład za elektryczność czy gaz, pod warunkiem że umowa nie stanowi inaczej. Natomiast czynsz można podwyższyć tylko zgodnie z warunkami określonymi w umowie.

Jak usunąć lokatora

Po wygaśnięciu umowy albo po jej rozwiązaniu po upływie terminu wypowiedzenia najemca powinien wyprowadzić się dobrowolnie. Jeśli tego nie zrobi, właściciel wręcza mu na piśmie żądanie opróżnienia lokalu. Opatruje je swoim podpisem urzędowo poświadczonym. Termin na opróżnienie nie może być krótszy niż siedem dni, licząc od daty doręczenia żądania najemcy.

Po bezskutecznym jego upływie należy złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności dołączonemu do umowy o najem okazjonalny aktowi notarialnemu, w którym najemca dobrowolnie poddał się egzekucji. Do wniosku wynajmujący musi dołączyć pismo, w którym domagał się opróżnienia lokalu, dowód doręczenia go najemcy, dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu i potwierdzenie zgłoszenia umowy do naczelnika urzędu skarbowego.

Dopełnienie takiej procedury zastępuje konieczność wszczynania sprawy o eksmisję lokatora zajmującego lokal bez ważnej umowy.