Sprzedający z miesiąca na miesiąc żądają coraz więcej. Nie przekłada się to jednak na ceny transakcyjne nieruchomości, ponieważ wartość większości ofert jest zawyżona nawet o kilkanaście procent. Rekordzistami są właściciele lokali w Śródmieściu i na Ursynowie, którzy przeszacowują swoje mieszkania aż o 19 i 18 proc.

Ceny z sufitu

Z 18 dzielnic aż w siedmiu sprzedający są skłonni do obniżenia ceny o ponad 10 proc. Okazuje się, że z rezerwą należy podchodzić do ogłoszeń dotyczących: Bemowa, Targówka, Pragi-Południe i Pragi-Północ, Mokotowa, Ursynowa i Śródmieścia. Tak przynajmniej wynika z analizy przeprowadzonej przez agencję Metrohouse i portal Oferty.net.

W dwóch ostatnich dzielnicach możemy wynegocjować przeceny sięgające średnio niemal jednej piątej wartości mieszkania. Przeciętna wartość upustów na Mokotowie wynosi zaś 14 proc.

Co ciekawe, Śródmieście i Mokotów od lat są cieszą się także największym popytem wśród potencjalnych nabywców. Jednak wielu z nich rezygnowało z zakupu właśnie ze względu na cenę, ponieważ są to także najdroższe lokalizacje w stolicy. Skąd więc tak duże różnice? Marcin Jańczuk z agencji Metrohouse wymienia dwie możliwe przyczyny.

"Te dzielnice mogą być rzeczywiście najbardziej przeszacowane. Niemal we wszystkich rankingach wymieniają się czołowymi miejscami, zatem sprzedający prawdopodobnie uznają, że ze względu na prestiż mogą podyktować takie ceny" - mówi. Z drugiej strony na Mokotowie i w Śródmieściu mamy do czynienia z dużym rozwarstwieniem ofert. Dostępne są zarówno apartamenty, jak i mieszkania w segmencie popularnym. Tak duże różnice pokazują obiekty zainteresowanie kupujących.


Różne standardy

"Sprzedają się mieszkania tańsze i o słabszym standardzie, co zaniża faktyczną cenę transakcyjną, a te najdroższe pozostają na rynku" - tłumaczy Jańczuk.

Nieco mniej można wynegocjować na Żoliborzu (9 proc.) i Ochocie (8 proc.) oraz w Wawrze (7 proc.) i Ursusie (5 proc.). Na najmniejsze obniżki natrafimy głównie w peryferyjnych dzielnicach (Bielany, Włochy, Białołęka, Rembertów) oraz na Woli i w Wilanowie. Tam różnica pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną mieści się w przedziale 1 – 4 proc. Jak wynika z analiz, w ostatnim roku sprzedający byli skłonni na upusty w wysokości 2 – 3 proc, więc takie obniżki należą do normalnych praktyk rynkowych.

W tym gronie dziwi obecność Białołęki. W ostatnich latach powstało tutaj dużo inwestycji, z których mieszkania trafiły następnie na rynek wtórny. Sama dzielnica w rankingach popularności tradycyjnie zajmuje miejsce w środku stawki. Podobnie uważają autorzy raportu, ich zdaniem niskie zainteresowanie i wysoka podaż powinny w większym stopniu wpływać na cenę transakcyjną.

Pomarzyć może każdy

Tak wysokie różnice mają kilka przyczyn. Marcin Drogomirecki z Oferty.net uważa, że właściciele mieszkań faktycznie zawyżają ceny ofertowe, chcąc poznać ich rzeczywistą wartość.

Drugą możliwą przyczyną jest wspomniane przy okazji Śródmieścia rozwarstwienie pomiędzy podażą a popytem. Potwierdza to fakt, że od kilkunastu miesięcy najlepiej sprzedają się mieszkania z segmentu popularnego. Na takie różnice może wpływać również duża grupa osób, które w czasach hossy kupiły drogie mieszkanie od dewelopera i teraz żądają podobnych pieniędzy.

"Liczą na cenę, która jest nie do uzyskania. Dopiero z upływem czasu godzą się na obniżkę i ostatecznie realizują transakcję za cenę znacznie niższą od ofertowej" - kwituje Drogomirecki.

Analiza została przeprowadzona na próbie 30 tys. ofert sprzedaży mieszkań w Warszawie prezentowanych w portalu Oferty.net oraz 540 transakcji dokonanych przez doradców Metrohouse. Ceny badano w okresie styczeń–sierpień 2010 r. Ze względu na niską próbę z badań wyłączono mieszkania na terenie Wesołej.