Centrum miasta jest tradycyjnie obszarem, w którym skupiają się najbardziej prestiżowe i najdroższe inwestycje mieszkaniowe. Bardzo dobra lokalizacja i ceny, po jakich deweloperzy mogli sprzedawać swoje projekty, sprawiły, że w Śródmieściu zaroiło się od nowych inwestycji. Trudna sytuacja na rynku sprawiła jednak, że przytłaczająca większość wybudowanych osiedli stoi pusta.

Ciemno wszędzie

O tym, że sprzedaż nowych mieszkań w centrum stolicy idzie fatalnie, można się przekonać, spacerując wieczorem koło którejś ze śródmiejskich inwestycji. Na zewnątrz mrok i w oknach apartamentowców też ciemno. Nie jest to przypadłość wyłącznie Śródmieścia, ale skala tego zjawiska w centrum robi wrażenie.

"W Warszawie prawie 40 proc. z oferowanych mieszkań stanowią te gotowe. Są nawet dzielnice, w których do kupienia są wyłącznie mieszkania oddane do użytku. W czołówce są Śródmieście i Bemowo, gdzie udział ofert gotowych też jest naprawdę duży" - mówi Marcin Gołębiowski, wiceprezes zarządu redNet Consulting.

Firma ta szacuje, że aż 90 proc. mieszkań w wybudowanych osiedlach w Śródmieściu to pustostany. Jeszcze przed rokiem udział takich lokali w ofercie deweloperów wynosił niespełna 9 proc. Tak dynamiczny wzrost liczby pustostanów zawdzięczamy głównie deweloperom, którzy w niewielkich odstępach czasu rozpoczynali nowe projekty. Po załamaniu się rynku na apartamenty klient z grubszym portfelem stał się bardzo rzadkim widokiem w biurach sprzedaży. Nowe apartamentowce rosły jak na drożdżach, ale chętnych na zamieszkanie w nich nie było.

Ceny jeszcze wysoko

Trudno się jednak dziwić takiemu stanowi rzeczy, skoro jeszcze nie tak dawno ceny rzędu 20 – 40 tys. za 1 mkw. nie były czymś wyjątkowym. Eldorado w nieruchomościach się skończyło, a wywindowane stawki okazały się zbyt wysokie. Deweloperzy zaczęli więc ciąć ceny i to sporo. Budimex Nieruchomości, rozpoczynając przed dwoma laty kolejny etap Apartamentów Murano, szermował stawkami 11 – 17 tys. zł za 1 mkw. Obecnie ceny w tym projekcie wynoszą 9,1 – 13,2 tys. zł za 1mkw.

Również dwa lata temu rozpoczynała się budowa Riverside Apartments przy ul. Fabrycznej. Mieszkania wycenione były wtedy na 14,7 – 17,4 tys. zł za 1 mkw. Obecne stawki wynoszą 11 – 17,9 tys. zł za 1 mkw. Ceny spadły też w budynku przy ul. E. Plater 10. W 2007 roku deweloper żądał 14,7 – 22 tys. zł za 1 mkw. a obecnie 10,5 – 18,2 tys. zł za 1 mkw. Jeszcze w marcu 2009 r. w inwestycji Patria przy ul. Kruczkowskiego 1 mkw. kosztował 25 tys. zł. Obecnie deweloper sprzedaje resztówki za 15,7 – 17,3 tys. zł za 1 mkw. Część deweloperów zaczęła się też wzdragać przed publicznym wystawianiem ceny na swoje mieszkania. Firmy te zachęcają jednak do negocjowania stawek w zaciszu biura sprzedaży.


W bieżącej ofercie deweloperów nie zdarza się często, by cena 1 mkw. apartamentu w Śródmieściu przekraczała 25 tys. zł. Znaczną ich część można kupić za kilkanaście tysięcy zł za 1 mkw. Zdarzają się też lokale, i nie są to odosobnione przypadki, których ceny za 1 mkw. zaczynają zbliżać się do 9 tys. zł, czyli okolic nowego limitu obowiązującego dla programu „Rodzina na swoim”. Sądząc po liczbie drogich mieszkań w projektach oddanych juz do użytku, można wysnuć tezę, że i ten poziom cen jest, jak na obecne realia rynkowe, dość wysoki.

Wydawać by się mogło, że spowolnienie w nieruchomościach w ogóle, a zastój w segmencie apartamentowym w szczególności, zniechęciły deweloperów do lokalizowania inwestycji w Śródmieściu. Wprawdzie wiele projektów zamrożono, a część firm wycofała się z realizacji swoich planów mieszkaniowych, przerzucając się na biura, ale nie oznacza to, że w centrum nic się już nie buduje.

Kameralnie w kamienicy

Zabudowa Śródmieścia idzie w dwóch kierunkach. Kameralne inwestycje wypełniają luki zabudowy. Są to zazwyczaj niewielkie, nowoczesne kamienice, w których za przepychem i luksusem podążają wysokie ceny. Drugi rodzaj inwestycji, które można spotkać w centrum, to duże, zwarte kwartały zabudowy realizowane najczęściej w postindustrialnych fragmentach dzielnicy. Tego typu inwestycje spotkać można w okolicach ul. Inflanckiej oraz na Powiślu. Właśnie w takich, wieloetapowych przedsięwzięciach zlokalizowane są mieszkania z dolnego przedziału cenowego.