Aby nie narazić się na utratę mieszkania we wspólnocie, właściciel musi uiszczać opłaty i przestrzegać porządku domowego. Właściciel lokalu we wspólnocie mieszkaniowej nie może postępować w myśl zasady: wolnoć Tomku w swoim domku. Nie powinien długotrwale zalegać z zapłatą należnych opłat i wykraczać w sposób rażący i uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu. Swoim niewłaściwym zachowaniem nie może czynić uciążliwym korzystania z innych lokali.

Osoba, która zachowuje się w sposób niewłaściwy, może stracić mieszkanie. Wspólnota ma prawo wszcząć proces w sądzie i zażądać nakazania sprzedaży mieszkania uciążliwego właściciela w drodze licytacji. Sprzedaż odbędzie się na takich samych zasadach, jak sprzedaż innych mieszkań w drodze egzekucji z nieruchomości.

Po potrąceniu kosztów i zaległych opłat właściciel otrzyma wprawdzie pozostałą część uzyskanej ze sprzedaży kwoty, ale nie przysługuje mu prawo do lokalu zamiennego. Musi się więc wyprowadzić z mieszkania, a jeśli tego nie zrobi dobrowolnie, to zostanie wyeksmitowany. Podstawą będzie brak prawa do zajmowania lokalu.

Kto podejmuje decyzję

Aby zarząd wspólnoty mieszkaniowej mógł wystąpić z powództwem do sądu o nakazanie sprzedaży mieszkania uciążliwego właściciela w drodze licytacji, potrzebna jest uchwała podjęta przez wspólnotę mieszkaniową. Uchwała podjęta w innym trybie nie będzie skuteczna i dlatego nie może jej podjąć tylko zarząd wspólnoty.

Wystąpienie z powództwem do sądu w sprawie nakazania sprzedaży lokalu mieszkalnego jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Takie stanowisko zajął między innymi Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z 8 listopada 2002 r., sygnatura akt IACa 841/01.


Uchwały właścicieli lokali podejmowane są na zebraniu albo w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Na tę samą uchwałę głosy mogą być oddane częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. W głosowaniu nad wszczęciem procesu w sądzie w sprawie sprzedaży na licytacji mieszkania uciążliwego właściciela ma prawo brać udział również sam zainteresowany.

Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów, chyba że we wspólnocie przyjęto, że na każdego właściciela przypada jeden głos.Gdy głosy były zbierane indywidualnie lub w sposób mieszany (częściowo na zebraniu, a częściowo indywidualnie), to o treści uchwały każdy właściciel musi zostać poinformowany na piśmie.

Pozew o sprzedaż

Jeżeli wartość mieszkania przekracza 75 tys. zł, to pozew o nakazanie sprzedaży w drodze licytacji mieszkania kierowany jest do wydziału cywilnego sądu okręgowego (poniżej tej kwoty – do sądu rejonowego). Apelację rozpoznaje w drugiej instancji sąd apelacyjny. W pozwie zarząd wspólnoty mieszkaniowej powinien określić w sposób dokładny, o jakie mieszkanie chodzi, podając jego numer, numer domu oraz ulicę i miejscowość.

Powinien się też domagać zasądzenia od właściciela mieszkania kosztów procesu. Gdy wspólnotę reprezentuje adwokat lub radca prawny, to wówczas trzeba żądać także zasądzenia kosztów zastępstwa procesowego.

W uzasadnieniu pozwu należy podać, w jakim okresie pozwany zalegał z zapłatą należnych opłat i w jaki sposób wykraczał przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu. Warto te czyny opisać i wskazać świadków, którzy mogą potwierdzić naganne zachowanie, oraz dołączyć dokumenty na potwierdzenie tych faktów, na przykład dotyczące interwencji policji, zestawienie zaległych opłat, kopie wezwań do uregulowania zaległych opłat wraz odsetkami oraz upomnień z potwierdzeniami odbioru.

Trzeba też dołączyć uchwalę wspólnoty upoważniającą zarząd do wniesienia pozwu. O ile jest to możliwe, wspólnota powinna też przedstawić przekonywające dowody na to, że właściciel swoim niewłaściwym zachowaniem czynił korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym.