Analitycy firmy Home Broker przestrzegają, że okazyjnie kupiona nieruchomość może w rzeczywistość kosztować więcej niż ta, za którą zapłacimy więcej. Jak to możliwe? Zdaniem Katarzyny Siwek i Bartosza Turka całość kosztów eksploatacji kupionego taniej mieszkania niejednokrotnie przekracza obniżkę, którą zyskaliśmy przy zakupie.

By udowodnić swoją tezę, posłużyli się prostym, aczkolwiek dość skrajnym przykładem. Porównali dwa lokale wystawione na sprzedaż: teoretycznie droższe lokum z rynku pierwotnego i tańsze z drugiej ręki. Mieszkanie o powierzchni 48,5 mkw. na Mokotowie na rynku pierwotnym wyceniono na 419 tys. zł, zaś 30-letnie ursynowskie lokum w bloku z wielkiej płyty o powierzchni 40 mkw. kosztuje 310 tys. zł.

W analizie wzięto pod uwagę koszty transakcyjne, czynsz, średniomiesięczny koszt ogrzewania, średniomiesięczną opłatę za użytkowanie wieczyste oraz koszt dojazdu do pracy samochodem i ratę kredytu.

Mieszkanie z rynku wtórnego okazało się droższe już przy wyliczaniu kosztów transakcyjnych. Jest to spora różnica, bowiem to z rynku pierwotnego okazuje się aż trzy razy tańsze. Koszty, jakie musielibyśmy ponieść przy zakupie mieszkania na Mokotowie, to jedynie 3,6 tys. zł, zaś za ursynowskie lokum w starym budownictwie zapłacić trzeba 9,2 tys. zł. W przypadku pośrednictwa agencji, która pobiera prowizję od kupującego, koszt ten może wzrosnąć nawet do 20 tys. zł.


Skrajne przypadki

Nieruchomość na Ursynowie zyskuje za to przy zaciąganiu kredytu, po porównaniu rat obydwu okazuje się tańsza o 390 zł. Spore znaczenie ma tu jednak kwota kredytu.

Duże różnice na niekorzyść mieszkania z wielkiej płyty wychodzą przy podliczaniu kosztów eksploatacji mieszkania. Według wyliczeń Home Broker w przypadku nowego mieszkania zaoszczędzimy na czynszu (160 zł), ogrzewaniu (niespełna 80 zł) czy opłacie za użytkowanie wieczyste (125 zł), której na Mokotowie zupełnie brak.

Warto jednak zaznaczyć, że znaczna część osiedli stawianych obecnie w Warszawie zlokalizowana jest na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym. Mieszkania na takich osiedlach nie kosztują mniej niż na postawionych na prywatnej parceli, ale kupujący powinni się liczyć z tym, że będą musieli uiszczać opłaty za użytkowanie.

Po podliczeniu całości i przy założeniu, że koszt dojazdu (samochodem) do pracy z Ursynowa jest wyższy o 400 zł, okazuje się, że miesięczny koszt utrzymania teoretycznie tańszego mieszkania jest wyższy. Jak wyliczyli analitycy, w tym przypadku miesięczny koszt utrzymania nowego mieszkania to 2,1 tys. zł, zaś pochodzącego z czasu PRL-u 2,4 tys. zł.

"Oczywiście przedstawione przykłady są skrajne: nowe mieszkanie ma wyjątkowo niskie opłaty, a to w wielkiej płycie wyjątkowo wysokie. W rzeczywistości różnica może być znacznie mniejsza, a nawet może się zdarzyć, że nowe mieszkanie będzie droższe w utrzymaniu od starszego" - zauważają eksperci. I podkreślają, że wpływ na cenę mieszkań ma także remont. Większość sprzedawanych lokali dostępnych jest w stanie wymagającym wykończenia, zaś starsze lokale wymagają remontu. Dlatego wyliczając ostateczny koszt zakupu mieszkania, musimy brać pod uwagę także te koszty.


Kłopot z zamianą

Przy kupnie mieszkania należy także pamiętać, że stajemy się właścicielem nieruchomości na lata i jest to lokata naszego kapitału. Zatem mieszkania nowe i w dobrej lokalizacji nie powinny tracić szybko na wartości, zaś te w starym budownictwie wręcz przeciwnie. Jest to bardzo istotny czynnik, bowiem pomijając go, możemy za kilka czy kilkanaście lat znaleźć się w pułapce.

Może się okazać, że nie uda się już zmienić mieszkania, ponieważ lokum, które kupiliśmy okazyjnie i na które zaciągnęliśmy wieloletni kredyt, jest obecnie warte kilkadziesiąt tysięcy mniej. To skutecznie uniemożliwi spłatę zobowiązań lub sprawi, że zmiana stanie się po prostu nieopłacalna.