I nie chodzi o bezpośrednie koszty kredytu, tylko o koszt ukryty w ubezpieczeniu brakującego wkładu własnego. Takie ubezpieczenie brakującego wkładu jest dla banku gwarancją, której nie może dać sam klient. Można bowiem traktować osobę, która nie była w stanie uzbierać odpowiedniej kwoty wkładu własnego, jako finansowo mniej wiarygodną. Dlaczego bankowi nie wystarcza zabezpieczenie na hipotece? Ta dodatkowa gwarancja ma asekurować bank przed zmianami cen na rynku nieruchomości.


Nadzór wymaga

Banki w takiej polityce wspiera nadzór finansowy. Rekomendacja T mówi o konieczności ubezpieczania niedoboru środków własnych w przypadku kredytu na okres ponad pięciu lat i ponad 80 proc. wartości kupowanej nieruchomości. Takie zabezpieczenie może też dawać kaucja, blokada na rachunku czy hipoteka na innej nieruchomości.

Większość banków wymaga ubezpieczenia w przypadku kredytu ponadosiemdziesięcioprocentowego. Składka to najczęściej 3 – 4,5 proc. sumy brakującego wkładu co trzy, pięć lat. Może to jednak być mniej. W Pekao BH wymagane jest ubezpieczenie 1,2 proc. brakującego wkładu (co trzy lata). Składka ubezpieczeniowa kredytu w Alior Banku to 1,44 proc. brakującego wkładu co trzy lata.

Wyższe LTV stosują DB PBC i Raiffeisen. W pierwszym przypadku konieczne jest ubezpieczenie brakującego wkładu, kiedy udział banku w finansowaniu nieruchomości przekracza 90 proc. Składka to 4,5 proc. brakującej sumy co pięć lat. W Raiffeisen Banku składka jest pobierana w przypadku przekroczenia 85 proc. wartości nieruchomości. Kosztuje 3,97 proc. co pięć lat. Jeszcze inną metodę przyjął Kredyt Bank. Tu składka ubezpieczeniowa wynosi 3,5 proc. brakującej sumy, ale jest pobierana tylko raz.

Gdzie bez kosztów

Kredytowanie zakupu na ponad 90 proc. wartości bez konieczności opłacenia składki oferują banki: Citi Handlowy, BNP Paribas, Fortis, HSBC Polska, ING BSK i Polbank EFG. Tam jednak nie ma możliwości otrzymania kredytu na 100 proc. wartości mieszkania. Bez kosztu ubezpieczenia będzie można się starać tylko o kredyt w złotych.


Podobnie jest w Getin Noble Banku. Tu również „bezskładkowy” kredyt musi być wzięty w złotych, jednak ten bank ma w ofercie finansowanie zakupu nieruchomości w 100 proc. W przypadku korzystania z programu „Rodzina na swoim” całość sumy wyłoży BNP Paribas Fortis. Dodatkowe obwarowania są stosowane w BZ WBK. Aby otrzymać w nim kredyt na 100 proc. wartości mieszkania, klient musi mieć mniej niż 35 lat, zarabiać miesięcznie co najmniej 6 tys. zł i legitymować się wyższym wykształceniem. Ta sama granica wpływów dotyczy rodzin.

Kredyt walutowy

Nadzór krytycznie wypowiadał się także o finansowaniu przez banki zakupu nieruchomości przy wysokim LTV w kredytach denominowanych w walutach obcych. Takich kredytów jest na rynku mało, automatycznie więc i narzucane koszty ubezpieczenia mogą być wyższe. Np. Raiffeisen Bank wymaga ubezpieczenia już przy ponad 80 proc. wartości nieruchomości, a Alior Bank – 70 proc. W przypadku kredytów w złotych to odpowiednio 85 i 80 proc. PKO BP przy kredytach walutowych pobiera 3,3-proc. składkę ubezpieczeniową co trzy lata. Bank twierdzi, że stosuje indywidualne podejście do każdego klienta.

Jeśli tylko kredytobiorca może sobie na to pozwolić, lepiej włożyć w inwestycję około 20 proc. wartości nieruchomości. Dobrze jednak, że znów jest możliwość kredytowania mieszkania nawet w 100 proc., i dla klientów, i dla branży deweloperskiej.