Centralne dzielnice Warszawy należą do miejsc, w których ceny mieszkań osiągają najwyższe pułapy. Oferta nieruchomości w tych rejonach jest jednak różnorodna. Nowoczesne apartamentowce powtykane są często między starszą popeerelowską zabudowę z wielkiej płyty. Nie dziwi więc, że rozpiętość cenowa mieszkań na Ochocie jest olbrzymia. W zależności od standardu mieszkania i jakości budynku za 1 mkw. mieszkania trzeba zapłacić 7,5 – 16 tys. zł.

Potrzebny gruby portfel

Taka sytuacja sprawia, że osoby z mniej zasobnym portfelem mogą liczyć na zakup lokum na rynku wtórnym. Na nowe mieszkanie na Ochocie stać głównie najbogatszych. W ostatnich kwartałach sytuacja zaczęła się jednak poprawiać i deweloperzy wprowadzili do swojej oferty więcej mieszkań ze średniej półki.

Analizując ten rynek, trzeba wziąć pod uwagę, że przytłaczająca większość oferty deweloperów to apartamenty lub mieszkania o podwyższonym standardzie. Wyjątkiem są niektóre inwestycje na Ochocie, które mimo aspiracji apartamentowych należałoby zaklasyfikować raczej do budownictwa masowego, a wysokie ceny wynikają bardziej z drogich gruntów i aspiracji deweloperów niż z faktycznej wysokiej jakości lokali i unikalnej lokalizacji.

Część z firm zdecydowała się jednak przeprojektować swoje inwestycje tak, by bardziej trafiały w oczekiwania dzisiejszych kupujących.


Mały kawałek tortu

W odróżnieniu od Mokotowa, Ochota nie stała się obszarem, na którym deweloperzy inwestowaliby masowo w nieduże projekty apartamentowe. Ze względu na dość małą powierzchnię oraz małą ilość wolnych gruntów nie powstaje tam wiele nowych budynków. Deweloperzy starają się jednak wykorzystać każdy nadający się do budowy skrawek ziemi i już nawet w starszej części Ochoty pojawiają się nieduże projekty mieszkalne.

W serwisie TabelaOfert.pl można znaleźć obecnie 9 inwestycji z Ochoty, w których deweloperzy oferują około 400 mieszkań. Kolejnych kilkadziesiąt znajdziemy na stronach internetowych deweloperów lub popularnych portalach nieruchomościowych, gdzie ogłaszają się firmy, które rewitalizują lub rozbudowują starsze budynki.

Mimo że oferta nie jest bogata, warto dodać, że powiększyła się znacznie w ciągu ostatniego roku. Jesienią 2009 r. deweloperzy oferowali zaledwie 200 lokali w tej dzielnicy. Na pierwszy rzut oka można też odnieść wrażenie, że w tym czasie nie zmieniły się ceny. Przy baczniejszej obserwacji można jednak zauważyć, że rynek mieszkaniowy na Ochocie podąża w dwóch kierunkach. Podobnie jak przed kilkoma laty w tej dzielnicy budowane są projekty z wyższej półki.

Charakteryzują się one ciekawą lokalizacją i staranniejszym wykończeniem. To wszystko wliczone jest jednak w cenę takich mieszkań. W projektach z lokalami o podwyższonym standardzie znajdziemy więc stawki bliższe górnego pułapu cenowego w tej dzielnicy.


Więcej średniaków

Stosunkowo nowym zjawiskiem jest natomiast wznoszenie na Ochocie dużych osiedli, które pod względem ceny i standardu zbliżają się w stronę tzw. segmentu popularnego. Nie są to oczywiście pułapy cenowe, z jakimi mamy do czynienia na Białołęce czy Targówku, bliżej im raczej do wolskich. Niemniej w ostatnich kilkunastu miesiącach pojawiło się na Ochocie więcej mieszkań z cenami w granicach 7,5 – 8,5 tys. zł za 1 mkw.

O tym, jak zmieniło się podejście niektórych deweloperów do budowania na Ochocie, dobrze świadczy postępowanie Bouygues Immobilier Polska, który przy ul. Włodarzewskiej buduje osiedle Villa Parc. Projekt z mieszkaniami w średniej cenie około 7,5 tys. zł za 1 mkw. cieszy się dość sporym powodzeniem. Inaczej było pod koniec 2007 r., kiedy ten sam deweloper na tej samej działce próbował sprzedawać lokale w ramach projektu Mont Blanc. Na zapłacenie 8,5 – 12,1 tys. zł za 1 mkw. nie było wtedy zbyt wielu chętnych.

Nowe inwestycje

Część z oferowanych przez deweloperów mieszkań jest już ukończona bądź ma bliski termin oddania do użytku. Spośród projektów zakończonych lub bliskich oddania mieszkania znaleźć można jeszcze m.in. w Berberysowych Ogrodach firmy Budimex, Arlet House wybudowanym przez dewelopera Okam, Tritin Park spółki Triton Development, Feliz Residence dewelopera Orco.

Nowe projekty to Rezydencja Kaliska. Na działce o powierzchni 5 tys. mkw. w pobliżu ulic Kaliskiej i Niemcewicza niedaleko Al. Jerozolimskich powstanie budynek, w którym pomieszczą się 92 mieszkania. Inwestorem jest firma LC Corp. Na 2011 rok przewidziała oddanie swojego projektu Laor Development. Firma sprzedaje mieszkania w inwestycji Rezydencja Eliza przy ul. E. Orzeszkowej. Również na 2011 r. przewidziane jest oddanie do użytku Villi Racławicka, którą stawia firma D.I.L.L. Nieruchomości.


Dookoła jest miejsce

Najchętniej zabudowywanymi dotychczas rejonami Ochoty były okolice parku Szczęśliwickiego oraz rejon ul. Bitwy Warszawskiej. Sporo inwestycji powstało też między Grójecką a al. Żwirki i Wigury, na odcinku na południe od Banacha. Ze względu na dość ograniczone zasoby wolnej powierzchni deweloperzy nie mogą na Ochocie rozwinąć w pełni skrzydeł. W ostatnim czasie pojawiają się też projekty w starszej części dzielnicy. Te rejony wybrały firmy Laor Development i LC Corp.

Wolne tereny znajdują się jednak w sąsiedztwie tej dzielnicy. Firmy budowlane lokują swoje przyszłe projekty na terenie północnych Włoch. Niemal odłogiem leżą poprzemysłowe tereny Odolan i Czystego, wciśnięte pomiędzy Wolę i Ochotę. Nieliczne inwestycje zaczęły pączkować w okolicach ul. Jana Kazimierza, ale naturalnie ciążą ku Woli.

Realizacja planów przeznaczenia tych terenów na funkcje mieszkaniowe i biurowe sprawi jednak, że za północnymi rogatkami Ochoty może powstać od podstaw nowa dzielnica, w której będzie mogło zamieszkać nawet kilkadziesiąt tysięcy osób.