Po gwałtownym spadku pod koniec 2008 r. popyt na powierzchnię biurową przez cały 2009 r. systematycznie rósł. "W II kwartale 2010 r. był wprawdzie o 17 proc. niższy niż na początku bieżącego roku, ale w porównaniu z II kwartałem 2009 r. wzrósł o ponad 40 proc." - wynika z jesiennej edycji raportu Marketbeat przygotowanego przez firmę doradczą Cushman & Wakefield.

Stymulujące dla rozwoju sytuacji było urealnienie czynszów. Na tym polu zaszły dość poważne zmiany. W czasach biurowego eldorado wynajem za 1 mkw. powierzchni biurowej w centrum właściciele budynków potrafili liczyć nawet 35 euro miesięcznie. Obecnie stawki wywoławcze wynoszą średnio 17 – 23,5 euro za 1 mkw. miesięcznie. Na wzrost zainteresowania biurami wpłynęły też dodatkowe zachęty pozaczynszowe, np. okresy wolne od opłat, pomoc w przeprowadzce lub urządzeniu biura.

Gotowe – wynajęte

Tym, czym na rynku mieszkaniowym są zakupy lokali na etapie dziury w ziemi bądź we wczesnym stadium budowy, tym w nieruchomościach komercyjnych są tzw. umowy pre-let inaczej zwane przednajmem. Jeszcze dwa lata temu takie kontrakty stanowiły połowę podpisywanych umów najmu, teraz są na cenzurowanym. Deweloperom chcącym budować nowe biurowce nie jest to na rękę. Banki, zanim zgodzą się na współfinansowanie nowego projektu, wymagają zabezpieczenia odpowiedniego popytu na planowaną powierzchnię. Najemcy z kolei wolą wybrać gotowy budynek.

Po pierwsze, mają w czym przebierać, po drugie, takie rozwiązanie jest bezpieczniejsze. Nic więc dziwnego, że obecnie umowy przednajmu stanowią około 2 proc. zawieranych kontraktów. W modzie są też renegocjacje zawartych już umów. Tak było w przypadku największej do tej pory transakcji najmu na polskim rynku. W maju 2008 r. bank Pekao wynajął 99 proc. powierzchni kompleksu Lipowy Office Park przy ul. Żwirki i Wigury, czyli ponad 39 tys. mkw. biur. We wrześniu tego roku bankowcy spod znaku żubra przedłużyli umowę najmu biurowców na Ochocie na kolejne dziesięć lat. Deweloperzy budujący nowe obiekty nie są jednak bez szans.

"W tym kontekście przełomową transakcją jest wynajem pre-let budynku Platinum Business Park IV przez firmę Aviva" - mówi Katarzyna Opalska, analityk z działu wycen i doradztwa Cushman & Wakefield.

Pustostanów nadal dużo

Porzekadło głosi, że jedna jaskółka wiosny nie czyni. Aby mówić o powrocie najemców do umów przednajmu, musimy poczekać na kolejne większe transakcje. Tym bardziej że wskaźnik pustostanów, czyli powierzchni niewynajętych w gotowych już budynkach, nadal znajduje się na dość wysokim poziomie. Warto wspomnieć, że rekordowo niski wskaźnik pustostanów zanotowano na koniec 2008 r. (2,8 proc. dla całej Warszawy), w każdym kolejnym kwartale ilość powierzchni niewynajętej rosła, by ustabilizować się w tym roku.

"Ponieważ rynek nie jest w stanie wchłonąć nowo oddawanej powierzchni, poziom pustostanów w Warszawie wynosi wciąż około 8 proc. Deweloperzy nadal mają problemy z uzyskaniem finansowania dla nowych projektów, w związku z czym wstrzymują się z realizacją wielu inwestycji" - twierdzi Katarzyna Opalska.

Będzie lepiej

Prognozy na najbliższe miesiące są jednak obiecujące.

"W ciągu najbliższego roku, ze względu na lekki wzrost popytu i spodziewany spadek podaży, a także w związku z przewidywanym wzrostem gospodarczym, czynsze mogą zacząć lekko rosnąć, zwłaszcza poza centrum. Należy się jednak spodziewać, że w pierwszej kolejności maleć będą pakiety zachęt pozaczynszowych, więc zmiana wysokości czynszów wywoławczych może być mało zauważalna" -  zapowiadają analitycy Cushman & Wakefield.