Gotowe lokale majaczą na oddanych już osiedlach, ale klienci wolą kupować mieszkania w budynkach, które dopiero są w budowie. Rośnie więc góra pustostanów, którymi nikt nie jest zainteresowany

Klienci deweloperów decydują się na dziurę w ziemi nie dlatego, że wolą czekać na wymarzone M. Oferta wybudowanych już mieszkań jest niedostosowana do realiów rynkowych. A gotowych lokali o niedużej powierzchni – jakie najczęściej wybierają kupujący – jest jak na lekarstwo i na domiar złego są one zazwyczaj przebrane.

Duża góra zapasów

Z danych serwisu TabelaOfert.pl, który obejmuje około 60 – 70 proc. rynku pierwotnego, wynika, że liczba mieszkań w sprzedaży oscyluje w granicach 10 tys. Z tego prawie 4,5 tys. lokali znajduje się na oddanych do użytku osiedlach. Podobne relacje można było zaobserwować na początku tego roku. Mimo niezłej sprzedaży wiosną i latem góra pustostanów nie stopniała. A to oznacza paradoksalnie, że trudniej znaleźć chętnego na gotowe lokum niż na dziurę w ziemi.

Wiele wskazuje, że to deweloperzy strzelili sobie w kolano. W czasie prosperity budowano dużo, nie przejmując się zbytnio preferencjami klientów. Były ku temu podstawy, ponieważ kupujący brali niemal wszystko na pniu. Utarło się nawet powiedzenie: kto nie kupił mieszkania, przegrał życie. Dobra passa to już jednak historia, o kredyt na własne M trudniej, a wybudowane lokale ciążą w bilansach firm.


Przeważają jednak mieszkania duże i bardzo duże, zaplanowane z rozmachem nieadekwatnym do charakteru inwestycji lub położone w nieatrakcyjnych miejscach w budynku, kiepskich lokalizacjach czy niefunkcjonalnie zaprojektowane.

Obecnie kupić można lokum w gotowym budynku niemal w każdym zakątku Warszawy – od Białołęki po Śródmieście. Stosunkowo dużo takich mieszkań znajduje się w Wilanowie i na Mokotowie, gdzie deweloperzy budowali głównie osiedla o podwyższonym standardzie. Niemały wybór jest też na Bemowie, Woli, w Ursusie, we Włochach czy na Pradze. Na chętnych czekają też apartamenty w ukończonych inwestycjach z wyższej półki w Śródmieściu.

Małe na topie

Nic więc dziwnego, że w zalewie gotowych, ale dużych, nie najlepiej zaplanowanych i drogich mieszkań, górę biorą lokale w trakcie budowy, ale o popularniejszym metrażu i dzięki temu tańsze. Nie bez znaczenia jest też polityka prowadzona przez deweloperów. Wdrażając nową inwestycję, starają się oni zachęcić klientów preferencyjnymi cenami.

– Lokale o małym metrażu, jedno- i dwupokojowe, rozchodzą się w pierwszej kolejności, a duże, rzędu 100 mkw. i większe, często długo czekają na nabywców już po zakończeniu projektu. Aby pozbyć się takich zapasów i zamknąć projekty, deweloperzy często uciekają się do dużych rabatów (10 – 20 proc.) na ostatnie niesprzedane mieszkania – mówią analitycy Home Broker. Mimo to większość gotowych lokali i tak jest poza zasięgiem dzisiejszych kupujących.

„Najczęściej klienci chcą kupić mieszkania za cenę w przedziale 251 – 300 tys. zł i 301 – 350 tys. zł” – czytamy w raporcie „Profil i preferencje Polaków” przygotowanym przez redNet Consulting.


Podaż wraca

Osoby, które są gotowe poczekać na wybudowanie mieszkania, mogą się wręcz pławić w nowej ofercie deweloperów. Według danych GUS liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w ciągu ostatnich 12 miesięcy, wyniosła 159,5 tys. Duży udział w tym mają deweloperzy, którzy przyspieszyli kroku po dość niemrawym 2009 r.

"Największy wkład w ożywienie budownictwa mieszkaniowego mają deweloperzy, którzy od stycznia do sierpnia 2010 r. rozpoczęli budowę 42 tys. mieszkań w kraju, to jest o 72,2 proc. więcej niż w tym samym okresie roku 2009 r." - komentują dane GUS Emil Szweda i Bernard Waszczyk z Open Finance. Nieźle zapowiadają się też najbliższe kwartały.

"W ciągu ostatnich 12 miesięcy wydano pozwolenia na budowę 170,7 tys. mieszkań i domów, co oznacza wzrost o 0,8 proc. w porównaniu z lipcem. Jednak liczba wydanych pozwoleń jest zarazem o 10,5 proc. niższa niż przed rokiem. Niemniej ten trend spadkowy wyraźnie wygasa. Od kilku miesięcy możemy mówić o stabilizacji liczby wydawanych pozwoleń na poziomie około 170 tys. w skali roku" - dodają analitycy Open Finance.

Możliwe kłopoty

Karuzela z nowymi inwestycjami przyspiesza, ale zaczynają się pojawiać pierwsze obawy wśród ekspertów. "W sierpniu 2010 r. deweloperzy rozpoczęli budowę 43 proc. więcej lokali niż rok wcześniej. Z jednej strony jest to pozytywny czynnik dla kupujących, którzy mogą wybierać z rosnącej puli sprzedawanych mieszkań. Z drugiej jednak wzrastają obawy o wystąpienie sytuacji nadpodaży na tym rynku" – przestrzega Bartosz Turek z Home Broker.

Na inną niepokojąca tendencję zwracają uwagę eksperci redNet Consulting. Pogorszeniu uległ współczynnik zwrotu mieszkań. W okresie wakacyjnym 2009 r. wynosił 10 proc., a w czasie wakacji 2010 r. wzrósł do 16,1 proc.

"Jest to wynik zwiększonego poziomu zwrotów inwestycyjnych, czyli zakupów pakietowych" - tłumaczy Marcin Gołębiowski, wiceprezes redNet Consulting.