Osoby decydujące się na zakup pierwszego lokum najczęściej wybierają lokale, których powierzchnia nie przekracza 50 mkw. W większości są to mieszkania dwupokojowe. Deweloperzy, widząc spory popyt, nie są skłonni do obniżania cen. Nic więc dziwnego, że dużo mieszkań dwupokojowych kosztuje ponad 400 tys. złotych.

Spoglądając pobieżnie na podaż mieszkań dwupokojowych, można by odnieść wrażenie, że deweloperzy lubują się w budowie właśnie tego typu lokali. Krótki wgląd w strukturę oferty sprawia, że sytuacja wygląda jednak na nieco bardziej skomplikowaną.

Z danych zgromadzonych w serwisie TabelaOfert.pl wynika, że spośród 10 tys. oferowanych za jego pomocą mieszkań co trzecie ma właśnie dwa pokoje. Wybór wydaje się zatem całkiem spory. Osoby poszukujące lokali, do których można się wprowadzić zaraz po wykończeniu pomieszczeń, są jednak w trudniejszej sytuacji. Mieszkania dwupokojowe na gotowych osiedlach stanowią zaledwie 11 proc. całej oferty deweloperów, czyli nieco ponad 1,1 tys. sztuk.

Jeszcze trudniejsze zadanie stoi przed tymi, którzy nie chcą wydać na zakup swojego lokum więcej niż 400 tys., ale chcieliby się do niego szybko wprowadzić. Na kupujących z takimi oczekiwaniami czeka w Warszawie zaledwie ok. 300 lokali.


Gotowe przebrane

Boom budowlany, jaki wywołały galopujące ceny nieruchomości, zaowocował wieloma inwestycjami mieszkaniowymi. Mimo że od 2009 r. deweloperzy oddają do użytku sporo nowych osiedli, nie przekłada się to na duży wybór dla klientów poszukujących małego, ale własnego M.

W ofercie deweloperów przeważają lokale duże i bardzo duże, zaplanowane z rozmachem nieadekwatnym do charakteru inwestycji lub mieszkania położone w nieatrakcyjnych miejscach w budynku, kiepskich lokalizacjach czy niefunkcjonalnie zaprojektowane. Lokali mniejszych jest w gotowych inwestycjach znacznie mniej. A to właśnie takie mieszkania sprzedają się najszybciej.

"Lokale o małych metrażach, jedno- i dwupokojowe, rozchodzą się w pierwszej kolejności, a duże, rzędu 100 mkw. i większe, często długo czekają na nabywców już po zakończeniu projektu" - uważa Katarzyna Siwek z Home Broker.

Spory popyt na małe lokale sprawia, że te, które są jeszcze dostępne, to zazwyczaj mieszkania przebrane i obarczone jakimś felerem, np. kiepski rozkład, ciemna kuchnia albo okna nad wjazdem do garażu. Nie jest tak zawsze, ale pula nieustawnych mieszkań jest spora.


Nawet gdy na zakup dwupokojowego lokum na gotowym osiedlu nie jesteśmy w stanie przeznaczyć więcej niż 350 tys., to i tak warto poszukać. Nie będzie chyba zaskoczeniem, że największe mieszkanie znajdziemy na Białołęce. Na osiedlu Regaty mieszkanie ponad 50-metrowe można kupić nawet poniżej 300 tys. złotych. Podobne lokum w tej samej dzielnicy tylko zlokalizowane na osiedlu Nadwiślańskim kosztuje już 330 tys. złotych. Przedział cenowy od 5,5 do 6,5 tys. zł za 1 mkw. jest typowy dla tej części miasta.

Gotowe mieszkanie dwu-pokojowe w cenie poniżej 350 tys. zł znajdziemy też w inwestycjach Człuchowska na Bemowie, Dom Zachariasza na Pradze-Północ czy przy Górczewskiej na Woli. W tych ostatnich przypadkach lokale nie są co prawda małe (ok. 50 mkw.), ale położone na parterze. Jeśli stawkę zakupu podwyższymy do 400 tys., wybór zwiększy się o blisko 100 mieszkań. Część z nich ulokowana jest w wymienionych już inwestycjach, ale znajdują się na wyższych piętrach lub mają lepszy rozkład. Po podwyższeniu poprzeczki cenowej pojawia się też kilka dodatkowych inwestycji.

Za 400 tys. złotych można liczyć na 49-metrowe lokum w wieży Praga Tower na Pradze-Północ. Na osiedlu Santorini natomiast, położonym na Pradze-Południe, kupić można nawet niespełna 60-metrowe mieszkanie. Szczęścia można również spróbować w negocjacjach z deweloperami na niektórych osiedlach na Woli i Bemowie.

Nowe, ale małe

Jeśli kupującemu niespieszno do zamieszkania w lokalu od razu, jego wybór znacznie się zwiększa. Za 400 tys. deweloperzy oferują ponad 1,1 dwupokojowych mieszkań będących w trakcie budowy. Jeśli budżet na zakup mieszkania nie przekracza 350 tys. zł, i tak jest w czym wybierać. W sprzedaży jest ok. 600 takich nieruchomości. Przygotować się jednak trzeba, że zakupione w tej kwocie lokum nie będzie duże, o ile nie znajduje się na Białołęce, Targówku czy we Włochach. Nauczeni doświadczeniem deweloperzy oferują obecnie więcej mniejszych mieszkań, ale za to z większą liczbą pomieszczeń.


Ciężko będzie zatem znaleźć dwupokojowe lokum, którego powierzchnia przekracza 45 mkw. Dużo większy wybór oferuje rynek wtórny, na którym bez problemu znaleźć można lokum dwu-, a nawet trzypokojowe, a do tego w niezłej lokalizacji i w cenie do 350 tys. złotych. Często są to mieszkania w starszym budownictwie i do remontu, ale w lokalizacjach, o których mogą pomarzyć kupujący na rynku pierwotnym. Tym bardziej że deweloperzy zerkają coraz częściej w stronę standardów budowania znanych z minionej epoki.

Rodem z PRL

Zdarzają się tacy deweloperzy, którzy oferują mieszkania dwupokojowe o powierzchni poniżej 40, a nawet 35 mkw. Wbrew pozorom nie są to odosobnione przypadki. Takie lokale można znaleźć m.in. w inwestycjach przy ul. Racławickiej na Ochocie, Człuchowskiej na Bemowie, Terespolskiej na Pradze-Południe, Korkowej w Wawrze, Prawniczej w Ursusie, Kasprowicza na Bielanach, Gryczanej i Płomyka we Włochach, przy al. Krakowskiej na pograniczu Włoch i Ochoty czy kilku projektach przy ul. Jana Kazimierza na Woli. Mieszkań, które pasują bardziej na kawalerki niż dwupokojowe, nie brak też na Białołęce i Targówku.

Dwupokojowe w cenie

Nie będzie chyba zaskoczeniem stwierdzenie, że największy wybór mają osoby z zasobnym portfelem. Na rynku nie brak dwupokojowych mieszkań, których cena przekracza 500, a nawet 600 tys. złotych. W niektórych przypadkach jednostkowa stawka za 1 mkw. przekracza nawet 15 tys. zł. Dysponując taką gotówką, można przebierać w ofertach z całego miasta, nie wyłączając okolic ścisłego centrum, a powierzchnie mieszkań oscylują między 55 a 75 mkw. Należy jednak wspomnieć, że nie zawsze za takie pieniądze ma się do czynienia z produktem z najwyższej półki. Bolączką nie tylko Warszawy jest wciskanie nowych projektów pomiędzy starsze bloki. Dotyczy to głównie dzielnic centralnych i Ursynowa, gdzie na skwerkach pomiędzy starszą zabudową rosną zwaliste nowe budowle.