Wpłacenie zadatku sprzedającemu nie jest jednak obowiązkowe. Kupujący nie ma obowiązku przekazać go sprzedającemu, wówczas gdy nie wystąpił on z takim żądaniem. Również wysokość zadatku określana jest zwyczajowo, a nie przepisami ustawy, i wynosi 10 proc. ceny, jaką ustaliły strony za sprzedawaną nieruchomość. Dopuszczalne jest jednak nawet określenie wysokości zadatku w kwocie wyższej niż połowa ustalonej przez strony ceny. Gdy umowa zostanie zawarta, to zadatek traktowany jest jako uiszczona już część zapłaty i nabywca dopłaca tylko brakującą część. Natomiast zadatek ulega zwrotowi wówczas, gdy umowa nie dojdzie do skutku z winy obu stron albo z przyczyn niezależnych od nich.
Jeżeli jednak jedna ze stron wycofa się z niej, to wówczas druga może zatrzymać zadatek (jeśli to kupujący się wycofał) albo domagać się zwrotu zadatku w podwójnej wysokości (gdy rozmyślił się sprzedający i nie chciał sprzedać). Oznacza to, że zostanie mu zwrócona nie tylko wpłacona, lecz dostanie jeszcze dodatkowo jej równowartość.
Takie uprawnienia przysługują stronom bez względu na to, czy poniosły szkodę na skutek niezawarcia umowy, a także bez względu na to, jak była ona duża. Zadatek nie pełni jednak funkcji odszkodowania za szkodę i dlatego nie można jego wysokości i konieczności zwrotu uzależniać od tego, czy szkoda wystąpiła, a także od jej wysokości.
Strony mogą w umowie określić jeszcze inne możliwości wycofania się z umowy, np. wskazać sytuacje, w których przepada, albo powinien zostać zwrócony w razie, gdy transakcja nie dojdzie do skutku. Przyjmuje się też, że bierność strony decyduje o jej winie. Ma to miejsce wówczas, gdy po upływie określonego w umowie terminu nie podjęła żadnych kroków, które doprowadziłyby do sfinalizowania transakcji.
Wykonanie części umowy
Zdarza się, że umowa zostanie tylko częściowo wykonana. Na przykład przedmiotem transakcji miały być dwa mieszkania, a sprzedano tylko jedno. W takim przypadku rozliczenie z tytułu zadatku będzie następujące: wręczona z tego tytułu kwota zostanie z zachowaniem odpowiednich proporcji zaliczona na poczet ceny należnej za zakupione mieszkanie. Natomiast w sytuacji odwrotnej, czyli częściowego odstąpienia od umowy, zalicza się ją na poczet zobowiązania już wykonanego albo zwraca część zadatku w wysokości odpowiedniej do stopnia wykonania umowy. W tym przypadku dopiero pozostała część wpłaconej kwoty na poczet zadatku lub jej dwukrotność zostaną przekazane drugiej stronie.
Bez odszkodowania
Sąd Najwyższy w swoim orzecznictwie zajmuje stanowisko, że zadatek zastępuje odszkodowanie. Dlatego dochodzenie odszkodowania w wysokości przewyższającego go jest niedopuszczalne (orzeczenie z 7 marca 1979 r. w sprawie o sygn. akt III CRN 308/78). Sąd Najwyższy stwierdził również, że data rozwiązania umowy stanowi termin wymagalności roszczenia o zwrot zadatku, a roszczenie z tego tytułu przedawnia się na zasadach ogólnych. (orzeczenie Sądu Najwyższego z 27 września 1994 r. w sprawie o sygn. akt II CRN 84/94, OSP 1995, nr 5, poz. 106).
