Dlaczego? Po pierwsze – bo nie ma dwóch identycznych domów czy mieszkań. Po drugie ich ostateczna cena ujawnia się dopiero w momencie sprzedaży, a dodatkowo zasób nieruchomości wystawianych na sprzedaż ciągle się zmienia. To powoduje, że trudno o dobry i rzetelny indeks, który pokazywałby, jak kształtują się różnice w cenach na rynku nieruchomości. Rozbieżności nie są wcale małe i jak wynika z analizy – mogą sięgać nawet 25 proc. A im bardziej rynek niedojrzały – tym problem większy.

Żeby stworzyć dobry indeks cen, trzeba najpierw suche dane oczyścić z szeregu czynników. M.in. zmiennej powierzchni sprzedawanych mieszkań, zmiennego udziału mieszkań o określonym standardzie czy – w przypadku dużych miast – zmiennego udziału poszczególnych dzielnic w podaży. To z kolei wymaga dysponowania bogatą i świetnie rozwiniętą bazą danych. I dlatego wiarygodne, rzetelne indeksy cenowe są dostępne tylko na dojrzałych, rozwiniętych rynkach.

Ofertowe czy transakcyjne

Indeksy cen nieruchomości mogą być tworzone na podstawie cen transakcyjnych lub ofertowych, wycen nieruchomości przez rzeczoznawców, wartości katastralnych (czyli podstawy do naliczenia podatku katastralnego liczonego od wartości nieruchomości) albo badań ankietowych. Każda z tych opcji ma swoje zalety i wady. Zaletą indeksów opartych na cenach transakcyjnych jest to, że najlepiej oddają rynkową wartość nieruchomości i uwzględniają jej specyfikę. Jeśli chodzi o wady – cena mogła być ustalona na wiele miesięcy przed sprzedażą, albo zafałszowana, np. w celu obniżenia podatku.

W przypadku indeksów na bazie cen ofertowych – ich zaletą jest zdecydowanie największa dostępność danych. One także uwzględniają specyfikę konkretnej nieruchomości, ale z drugiej strony cena ofertowa może odbiegać znacznie od rynkowej wartości nieruchomości. Wskaźnik nie uwzględnia przy tym, jak długo konkretna oferta jest na rynku. Zestawienia oparte o wyceny rzeczoznawców są subiektywne. Po stronie wad trzeba jeszcze wymienić ograniczoną dostępność danych. Dobre strony? Dokładna wycena konkretnej nieruchomości przez rzeczoznawcę.

Jaka średnia

"Najbardziej <wadliwe> są indeksy cen stworzone na bazie wartości katastralnej nieruchomości" - podkreślają analitycy Home Broker. Te rzadko są aktualizowane. Trudno w tym przypadku porównać dane z różnych okresów. Utrudnieniem jest też to, że wartość katastralną nieruchomości szacuje się na bazie wybranej grupy nieruchomości np. w gminie. Po stronie zalet można wymienić jedynie urzędowe źródło wskaźnika. Indeksy cen nieruchomości są na ogół oparte na prostych średnich arytmetycznych, ewentualnie mają postać mediany. Są jednak wadliwe: nie uwzględniają rodzaju budownictwa, powierzchni nieruchomości czy standardu wykończenia.

Według autorów analizy problem można choć w części rozwiązać, stosując średnią ważoną, czyli korygując uzyskaną średnią o liczbę nieruchomości w określonych cenach. Pozwoli to uniknąć zmian wskaźnika z miesiąca na miesiąc czy z kwartału na kwartał.

Transakcyjne niższe

Analitycy Home Broker sprawdzili też, jak kształtowały się różnice między cenami ofertowymi i transakcyjnymi w czterech polskich miastach. Zanalizowali dane od marca do maja br. Okazuje się, że ceny ofertowe są na ogół dużo wyższe od transakcyjnych. Tak było w Warszawie, we Wrocławiu i w Krakowie.

Duże wrażenie robi różnica między stawkami w stolicy. W Warszawie średnia cena transakcyjna była niższa od ofertowej aż o 17 proc. Jedynie w Poznaniu oferty cenowe i transakcyjne prawie się nie różniły.