"Wtedy po prostu przelewa na rachunek banku wierzyciela kwotę odpowiadającą poziomowi zadłużenia, a resztę należności otrzymuje sprzedający" - mówi Marcin Krasoń. Od razu zwraca uwagę, że niektóre banki pobierają prowizję za wcześniejszą spłatę zobowiązania. Może ona sięgać nawet 1 proc. spłacanej kwoty.

Hipoteka to nie problem

Komplikacje zaczynają się, jeśli osoba, z którą chcemy przeprowadzić transakcję, musi zaciągnąć kredyt bankowy. Właśnie w tym momencie wiele osób rezygnuje z transakcji. Niepotrzebnie, tak naprawdę wystarczy pamiętać o kilku formalnościach. Po pierwsze musimy mieć na uwadze, że nowy bank może zostać wpisany do hipoteki dopiero po wykreśleniu starego, a ten z kolei zgodzi się na wykreślenie po otrzymaniu należnych pieniędzy.

"Trzeba więc w akcie notarialnym dokładnie opisać, jak transakcja zostanie zrealizowana, by interesy obu banków były zabezpieczone" - radzi Krasoń. Tutaj kolejna ważna rzecz – zmian w hipotece nie można dokonać bez opinii i zgody obydwu banków. Zarówno tego, który jest już wpisany w hipotece, jak i banku, w którym kupujący zamierza zaciągnąć zobowiązanie. Zatem koniecznością jest załatwienie formalności z obydwiema instytucjami.

Z wkładem czy bez

Paradoksalnie problemy może także sprawiać sytuacja, w której kupujący dysponuje wkładem własnym. Wyobraźmy sobie następującą sytuację: Kowalski ma 100 tys. zł gotówki i kupuje od Nowaka mieszkanie za 400 tys. zł. Brakujące 300 tys. zł będzie chciał sfinansować kredytem hipotecznym, ale mieszkanie Nowaka jest obciążone hipoteką z saldem zadłużenia równym 350 tys. zł. Bank Kowalskiego żąda zaświadczenia o aktualnym saldzie zadłużenia, co jest normalne, a jego wydanie może trwać na przykład dwa tygodnie. Aby kredyt został uruchomiony, kwota zadłużenia nie może być wyższa niż kwota kredytu, zatem najpierw trzeba (z gotówki posiadanej przez Kowalskiego) spłacić część kredytu.

"W większości banków wystarczyłoby notarialne potwierdzenie przelewu brakujących 50 tys., ale są na rynku instytucje, które zażądają kolejnego zaświadczenia o saldzie zadłużenia i mamy dwa tygodnie opóźnienia" - dodaje ekspert Open Finance. Kolejne pułapki zastawiają wewnętrzne procedury banków. Zgodnie z nimi niektóre instytucje operacje związane z kredytem księgują tylko w określonym dniu miesiąca. Zatem jeśli nasza wpłata zaksięgowana zostanie po tej dacie, musimy czekać... niespełna miesiąc.

Ostrożnie z walutą

Jak podkreśla ekspert, wyżej wymienione sytuacje rzadko się zdarzają. "Problem ma za to część z tych, którzy mieszkanie kupili na kredyt walutowy" - ostrzega Krasoń. Wpływa na to kilka czynników, przede wszystkim zmienne kursy walut. Zaświadczenie o saldzie zadłużenia zawiera zazwyczaj kwotę kredytu w walucie i jej odpowiednik w złotych przeliczony po aktualnych kursach z dnia wystawienia dokumentu. Zatem po kliku tygodniach od wystawienia zaświadczenia może nas czekać przykra niespodzianka, jeśli dojdzie do zmiany kursu waluty.

Biorąc pod uwagę osłabienie złotego, nie jest to wcale nietypowa sytuacja. Często okazuje się, że w złotówkach jesteśmy winni bankowi dużo więcej niż w chwili zaciągania kredytu. "Jeśli ktoś na przykład pożyczył dwa lata temu 400 tys. zł we frankach szwajcarskich, dziś jest winien bankowi ponad 600 tys. zł. Taka osoba ma poziom zadłużenia o 50 proc. wyższy niż wartość posiadanej nieruchomości, co znacznie utrudnia jej sprzedaż. Praktycznie czyni ją niemożliwą" - stwierdza Marcin Krasoń.