Dla deweloperów chcących budować nowe biurowce nie jest to na rękę. Banki, zanim zgodzą się na współfinansowanie nowego projektu, wymagają zabezpieczenia odpowiedniego popytu na planowaną powierzchnię. Najemcy z kolei wolą wybrać gotowy budynek. Po pierwsze, mają w czym przebierać, po drugie, takie rozwiązanie jest bezpieczniejsze.

Spowolnienie i pustostany

Podobnie jak na rynku mieszkaniowym, tak też w segmencie komercyjnym sporym problemem są pustostany, czyli wolne powierzchnie w wybudowanych już budynkach. Analitycy rynku szacują, że w Warszawie wskaźnik pustostanów wynosi ok. 8 proc. Są jednak obszary, gdzie wskaźnik ten wzrasta ponad 10, a nawet 15 proc. Na pierwszy rzut oka to niby niewiele. Inaczej wygląda sytuacja, gdy procenty przełożyć na liczby bezwzględne.

Biorąc pod uwagę to, że w stolicy znajduje się ok. 3,3 mln mkw. powierzchni biurowych, łatwo obliczyć, że pustostany zajmują ponad 250 tys. mkw. Innymi słowy to mniej więcej tyle powierzchni, ile deweloperzy oddali do użytku w ubiegłym roku. Pamiętać trzeba, że 2009 r. był pod tym względem rekordowy. Zweryfikowane plany deweloperów obejmują oddanie w tym roku ok. 200 tys. mkw. nowych biur i mniej więcej tyle samo za rok. Nic więc dziwnego, że najemcy nie palą się do podpisywania umów typu pre-lease, skoro miejsca w gotowych biurowcach mają aż nadto.

Gotowe bezpieczniejsze

Z danych zawartych w najnowszym raporcie CB Richard Ellis (CBRE) „Poland Office ViewPoint” wynika, że zaledwie 10 proc. wszystkich umów najmu podpisywanych jest ostatnio na etapie wznoszenia budynku. Sytuacja w tym zakresie zmieniła się więc diametralnie. Jeszcze w 2008 r. mniej więcej połowa wszystkich najmów odbywała się na zasadach pre-lease. Tak źle pod tym względem nie było w Warszawie od 2002 r. Eksperci CBRE tłumaczą, że umowy przednajmu są bardziej ryzykowne niż dotyczące gotowych już powierzchni. Nie bez znaczenia jest też to, że czas oczekiwania na przeprowadzkę do nowej siedziby może być zbyt długi dla niektórych najemców.

Miejsce popularnych jeszcze niedawno umów przednajmu zajęły więc kontrakty na wynajem gotowej powierzchni. Stanową one mniej więcej połowę zawieranych porozumień. Kolejne ponad 30 proc. stanowią renegocjacje dotychczasowych umów. Warto odnotować, że jest to jeden z najlepszych wyników w ciągu ostatniej dekady.

Jest najemca, jest kredyt

Boom na umowy przednajmu spowodowany był szybkim rozwojem gospodarczym w okresie poakcesyjnym, który generował zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe. Gdy zaczynał się ruch w wynajmie, deweloperzy lizali jeszcze rany po poprzednim spowolnieniu w latach 2003 – 2005. Proces budowlany trwa długo zwłaszcza w polskich realiach, w których doprowadzenie do wbicia pierwszej łopaty przeciąga się czasami latami. W takich warunkach dostarczenie od razu wymaganej ilości powierzchni na rynek okazało się niemożliwe. Rosły więc czynsze oraz udział umów przednajmu.

Spowolnienie gospodarcze odmieniło ten trend. Rozpędzona machina deweloperska działała jeszcze siłą inercji, ale najemców ubywało. Zaczął więc rosnąć wskaźnik pustostanów, a banki przykręciły kurek z kredytami. Aby uzyskać finansowanie dla nowego projektu, trzeba wykazać się odpowiednią liczbą umów przednajmu.

Najlepszą zachętą jest niższa cena, więc stawki za wynajem spadły do poziomów nienotowanych od lat 2004 – 2005. Najemcy mogą też liczyć na dodatkowe bonusy.