DOptymizm jednak szybko się kończy, jeśli spojrzymy na spory „nawis” pustostanów. Ich liczba osiągnęła na początku tego roku nienotowany dotychczas poziom i mimo ożywienia popytu pozostaje niemal bez zmian. Z danych zawartych w serwisie TabelaOfert.pl wynika, że mieszkania znajdujące się w budynkach planowanych do oddania do końca I półrocza tego roku stanowią około 45 proc. całej oferty deweloperów.
Na nieco ponad 10 tys. lokali wystawionych na sprzedaż za pomocą tego serwisu (obejmuje ok. 60 – 70 proc. rynku pierwotnego) niemal 4,5 tys. mieszkań to pustostany zlokalizowane w prawie 160 ukończonych inwestycjach.
Duży garb
Aby uzmysłowić sobie skalę tego zjawiska, należy sięgnąć do czasów sprzed kryzysu. Na początku 2009 r. mieszkania do wprowadzenia stanowiły 13,5 proc. ogółu oferty na rynku pierwotnym, czyli ok. 1,5 tys. sztuk. Jeszcze większe wrażenie robi zestawienie obecnej liczby pustostanów z danymi sprzed dwóch lat. Na początku 2008 r. mieszkań w gotowych budynkach było w Warszawie zaledwie ok. 500, co stanowiło 2,5 procent całej oferty deweloperów.
O tym, że obecna liczba pustostanów jest naprawdę ogromna, przekonać się można, analizując dane sprzed boomu mieszkaniowego. W roku 2004 odsetek ukończonych mieszkań w całej ofercie deweloperów wynosił ponad 21 procent. Od tamtej pory notowany był jego systematyczny spadek. Na koniec 2005 roku wynosił już 19,1 proc., by drastycznie obniżyć się w IV kwartale 2006 r. i osiągnąć poziom 2,2 procent.
Szybki przyrost
Po okresie wielkiej wyprzedaży w latach 2006 – 2007 wskaźnik dostępności gotowych mieszkań osiągnął poziom zaledwie 1,7 procent.
Wrażenie robi też tempo, w którym przybywa niesprzedanych lokali. W ciągu roku liczba pustostanów potroiła się. Obecny poziom osiągnęła już na początku tego roku. Od tamtej jednak pory pozostaje w miarę stabilna. Nawet obecna wiosna, która zachwalana jest przez wiele firm deweloperskich jako okres, w którym popyt na mieszkania odżył, nie poprawiła sytuacji w segmencie lokali gotowych. Oznaczać to może jedno. Na niektóre mieszkania wybudowane w czasach boomu mieszkaniowego nie ma obecnie chętnych. Aby dociec, które mieszkania zalegają w ofercie firm budowlanych, trzeba poznać jej strukturę.
Duże trudno sprzedać
W inwestycjach wprowadzanych obecnie na rynek dominują lokale z segmentu popularnego, których powierzchnia rzadko przekracza 60 mkw. Ze względu na wysokie ceny i ograniczenia w pozyskaniu kredytu hipotecznego kupujący najczęściej wybierają małe bądź średnie lokale. Do tego trendu deweloperzy starają się dostosować swoją nową ofertę. Odmiennie wygląda struktura mieszkań, które od wielu miesięcy czekają na kupca. Większość z pustostanów to mieszkania, których powierzchnia przekracza 65 mkw. W serwisie TabelaOfert.pl znajdziemy ok. 3 tys. takich ofert. Duże mieszkania stanowią zatem ok. 2/3 całkowitej liczby pustostanów.
Większe są droższe
Panuje przekonanie, że wraz ze wzrostem metrażu zmniejsza się cena za 1 mkw. Taką prawidłowość trudno jednak zauważyć w przypadku danych zgromadzonych przez system AMRON. Na ich podstawie można wysnuć zgoła przeciwną tezę. Z danych opublikowanych przez AMRON wynika, że najniższe ceny w latach 2008 – 2009 notowały mieszkania o powierzchni od 45 do 65 mkw. Stawka jednostkowa za 1 mkw. rosła w miarę zwiększania się gabarytów lokum, by najwyższe poziomy osiągnąć w przypadku mieszkań mających 100 mkw. i większych. Różnica w cenie najtańszych i najdroższych lokali wynosiła ponad tysiąc złotych na każdym metrze kwadratowym. Przy takiej polityce cenowej trudno się dziwić, że o klienta na duże mieszkania ciężko. Nie powinny więc dziwić statystyki AMRON, w których w roku 2009 największy udział w sprzedaży miały lokale małe. Ponad 3/4 sprzedanych w 2009 r. mieszkań nie miało większej powierzchni niż 65 mkw. Udział w obrocie lokali o powierzchni przekraczającej 100 mkw. wyniósł niespełna 10 proc.
Kupuj małe
Wyniki najnowszych raportów dotyczących rynku nieruchomości nie pozostawiają złudzeń. Najbardziej chodliwym towarem są mieszkania w cenie do 400 tys. zł. Oferta deweloperów, mimo że cały czas się zwiększa, nie powala na kolana. W całej Warszawie znajdziemy ok. 2,3 tys. mieszkań w cenie nieprzekraczającej 400 tys. zł. Mimo że w ciągu ostatnich kilku kwartałów stawki za mieszkania, w tym te największe, spadły nawet o kilkanaście procent, poziom cenowy jest nadal wysoki. Jeśli cenę 1 mkw. przemnożymy przez powierzchnię dużego mieszkania, otrzymamy zawrotne kwoty. Za 1 mkw. dużego lokum w niezłej dzielnicy przyjdzie zapłacić od 7,5 do nawet kilkunastu tysięcy złotych. Kwota całkowita zakupu oscyluje więc w okolicach 1 – 1,5 mln zł.
Z taką gotówką w kieszeni nie trudno już będzie znaleźć spory dom w Warszawie czy najbliższych okolicach. Takie rozwiązanie okazać się może bardzo korzystne, zwłaszcza gdy weźmiemy pod uwagę fakt, że niektóre firmy budowlane obniżyły ceny domów nawet o 20 – 25 proc.
