Mimo poluzowania polityki kredytowej przez banki w I kwartale 2010 r. w porównaniu do dwóch poprzednich kwartałów zmniejszyła się liczba udzielonych kredytów na zakup mieszkania. Z danych zawartych w raporcie o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości, opublikowanym przez Związek Banków Polskich (ZBP) w oparciu o dane z systemów AMRON i SARFiN, wynika, że w I kwartale 2010 r. podpisano w Polsce 48,3 tys. nowych umów kredytowych.

Jest to o ponad 10 tys. więcej niż w analogicznym okresie 2009 r. Prawie 30-procentowa dynamika wzrostu, licząc rok do roku, może robić wrażenie. Za wcześnie jednak wyłącznie na tej podstawie na ogłaszanie przełomu w nieruchomościach.

Do poziomów z 2008 r. daleko

Warto od razu dodać, że jest to wzrost czysto statystyczny i przy bliższej analizie danych z raportu wyłania się obraz bardziej skomplikowany. Pamiętać bowiem trzeba, że I kwartał 2009 r. był najgorszym od lat, jeśli chodzi o liczbę udzielonych kredytów. Klienci banków zaciągnęli wtedy niespełna 38 tys. pożyczek pod zakup własnego M lub budowę domu. Skalę spadków dobrze oddają dane z I połowy 2008 r. Wtedy kwartalnie brano 82 – 83 tys. kredytów hipotecznych. Spadek o połowę to olbrzymi dołek.

Tym bardziej cieszy odbicie, którego byliśmy świadkami w kwartałach III i IV 2009 r. kiedy liczba nowych kredytów osiągnęła poziom prawie 53 tys. Analitycy rynku komentowali ten wzrost, w dużej mierze jako efekt odłożonego w I półroczu 2009 r. popytu. Wiele wskazuje na to, że osoby, które przed rokiem wstrzymywały się z zakupem mieszkania, czy to ze względu na oczekiwany spadek cen, czy trudności w uzyskaniu kredytu, zdołały zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe jeszcze przed końcem ubiegłego roku. Wskazywał by na to fakt, że pomimo poluzowania polityki kredytowej przez banki, w I kwartale 2010 r. kupujący zaciągnęli o ok. 8 procent mniej kredytów niż jesienią 2009 r.

Więcej konsolidacyjnych

Dodać jeszcze należy, że nie wszystkie kredyty hipoteczne brane są na zakup nieruchomości. Te stanowią obecnie nieco ponad 88 proc. Z danych przedstawionych w raporcie opublikowanym przez ZBP wynika, że około 12 procent wszystkich pożyczek stanowiły w I kwartale 2010 r. kredyty konsolidacyjne (skomasowanie kilku pożyczek, w tym gotówkowych) oraz refinansowe (polegające na spłacie jednego kredytu innym, na lepszych warunkach). Kredyty te nie wpływają na wzrost faktycznego stanu zadłużenia, ale są klasyfikowane jako nowozawierane umowy o kredyt mieszkaniowy.

Mniejsza wartość pożyczki

Zmniejszeniu ulega też wysokość przeciętnego kredytu. W 2008 roku, gdy na rynku dominowały pożyczki we frankach, średnia wartość udzielonego kredytu wynosiła ponad 205 tys. złotych, w 2009 r., gdy na rynku zaczął rządzić złoty, wartość ta wyniosła 203,2 tys. zł, a w I kwartale 2010 r. spadła do poziomu 202,7 tys. zł. Powyższe kwoty dotyczą kredytów udzielonych zarówno w złotych, jak i w walutach obcych. Bardzo ciekawie wygląda też średnia wartość pożyczki udzielonej w walucie polskiej.

O ile w 2008 r., kiedy zaledwie co trzeci kredyt był brany w złotych, średnia wartość takiej pożyczki wynosiła 146 tys. zł (w 2007 było to 170 tys. zł), to w 2009 r. wysokość przeciętnego kredytu podskoczyła do ponad 185 tys. zł. Od początku 2009 r. kredyty w polskiej walucie stanowią ponad 60 procent wszystkich pożyczek, a na koniec I kwartału 2010 r. ich udział osiągnął ponad 77 procent. Należałoby się więc spodziewać wzrostu wartości przeciętnego kredytu w złotych. Z raportu ZBP wynika jednak, że w I kwartale 2010 r. średnia wartość kredytu w złotych spadła poniżej 180 tys. zł.

Zadłużenie rośnie wolniej

Kolejnym kryterium, które brane jest pod uwagę przy ocenie sytuacji na rynku kredytów, jest wysokość całego zadłużenia z tytułu pożyczek hipotecznych. Na koniec I kwartału 2010 r. wyniosło ono ponad 217,5 mld złotych. W porównaniu do IV kwartału 2009 r. to wzrost rzędu 2,67 mld zł.

„Koniec minionego roku pokazuje znaczny spadek dynamiki wzrostu zadłużenia. O ile w roku 2008 jego poziom wzrósł o ok. 65 proc. w stosunku do roku poprzedniego, w 2009 roku analogiczny wzrost to zaledwie 11,6 proc.” – piszą autorzy raportu.

Posługując się kryterium wartości zadłużenia, trzeba zdawać sobie sprawę, że nie w pełni odzwierciedla ono obraz rynku i jest podatne na okresowe zmiany. Stan zadłużenia może ulegać zmianom w wyniku wahań kursu walut. Istotne zmiany miały miejsce pod koniec 2008 r. i na początku 2009 r., gdy kurs franka szwajcarskiego ulegał kilkunastoprocentowym wahaniom. W wyniku tego stan zadłużenia wzrósł aż o 15 mld zł. W I kwartale 2010 r. wahania franka do złotego były niewielkie. Mowa tu głównie o walucie szwajcarskiej, ponieważ ponad połowa już zaciągniętych kredytów denominowana jest w walutach obcych, z czego ponad 90 proc. we frankach.

Euro w natarciu

Struktura zadłużenia może się niedługo zmienić. Najważniejsza tendencja, jaką zaobserwowali autorzy raportu w I kwartale br., to zwiększanie średniej wartości kredytów w walutach obcych i to za sprawą kredytów denominowanych w euro. Średnia wartość kredytu w tej walucie wynosi obecnie 374 tys. zł i jest o 3 tys. zł wyższa niż w 2009 r.

Z informacji uzyskanych od banków wynika, że obecnie rosnąca średnia wartość kredytów w walutach obcych to w głównej mierze wynik kierowania oferty kredytowej do klientów o wysokiej zdolności kredytowej – czytamy w raporcie.

Ze względu na niższe stopy procentowe pożyczki w euro i frankach są porównywalne kosztowo. Banki chętniej udzielają jednak pożyczek w tej pierwszej walucie, a do końca tego roku spodziewany udział euro może wzrosnąć z niespełna 20 do 40 proc. udzielanych miesięcznie kredytów.