Według danych z serwisu TabelaOfert.pl, który obejmuje ok. 60-70 proc. rynku pierwotnego, liczba mieszkań w sprzedaży oscyluje w granicach 10 tys. sztuk. Oznacza to wzrost o blisko 2 tys. w porównaniu do początku 2010 r.

Mnóstwo pustostanów

Nie te liczby są jednak najważniejsze w analizie bieżącej sytuacji na rynku. Z danych zgromadzonych na wspomnianym serwisie wynika, że mieszkania znajdujące się w budynkach planowanych do oddania do końca I kwartału tego roku stanowią już ponad 45 proc. oferty. Innymi słowy na kupujących czeka ponad 4,5 tys. gotowych do wprowadzenia lokali zlokalizowanych w ponad 150 inwestycjach. Z taką liczbą pustostanów warszawski rynek ma do czynienia chyba po raz pierwszy w swojej historii.

Najwięcej od lat

Aby uzmysłowić sobie skalę tego zjawiska, należy sięgnąć do danych historycznych. Przed rokiem mieszkania do wprowadzenia stanowiły 13,5 proc. ogółu oferty na rynku pierwotnym, czyli ok. 1,5 tys. sztuk. Warto wspomnieć, że liczba mieszkań wystawionych rok temu na sprzedaż przez serwis TabelaOfert.pl wynosiła ok. 11,3 tys. sztuk. Jeszcze większe wrażenie robi zestawienie obecnej liczby pustostanów z danymi sprzed dwóch lat. Na początku 2008 r. mieszkań w gotowych budynkach było w Warszawie zaledwie ok. 500, co stanowiło 2,5 procent całej oferty deweloperów.

O tym, że obecna liczba pustostanów jest naprawdę ogromna, przekonać się można, dokopując się do danych sprzed boomu mieszkaniowego. W roku 2004 odsetek ukończonych mieszkań w całej ofercie deweloperów wynosił ponad 21 procent. Od tamtej pory systematycznie się zmniejszał. Na koniec 2005 roku wynosił już 19,1 proc., by drastycznie obniżyć się w IV kwartale 2006 r. i osiągnąć poziom 2,2 procent. Wyraźnie widać zatem, że 2006 rok był najlepszym dla deweloperów okresem sprzedaży. Rosły ceny, a klienci kupowali wszystko: mieszkania małe, duże, w dobrej i złej lokalizacji. Po okresie wielkiej wyprzedaży wskaźnik dostępności gotowych mieszkań osiągnął poziom zaledwie 1,7 procent.

Nowe wyzwania

Te dane to jednak historia, a przed deweloperami pojawia się nie lada wyzwanie. Będą musieli upłynnić tak duże zapasy.

Sytuacja, w której się znaleźliśmy, jest dość nietypowa. Ze względu na zmniejszone koszty budowy dużo firm wprowadziło na rynek nowe projekty, które dzięki sporej liczbie małych mieszkań sprzedają się nieźle. Część z nich, lecz nie wszyscy, zdecydowała się też obniżyć ceny kosztem marży, byle tylko pozbyć się zapasów. Niektórym deweloperom nie w smak jednak rezygnacja z kilkudziesięcioprocentowych marż. Rozpoczynają więc nowe projekty, a oferowane w nich niższe ceny odbijają sobie niższymi kosztami wykonawstwa. Jednocześnie od wielu kwartałów firmy budowlane nie mogą pozbyć się lokali, których budowa rozpoczęła się w szczycie mieszkaniowej i cenowej hossy. Deweloperzy tłumaczą, że wysokie koszty zakupu gruntu i budowy nie pozwalają im na znaczące obniżki. Coś z tymi lokalami trzeba będzie zrobić. Każdy pustostan to dodatkowy wydatek. Ciekawie przedstawia się też struktura dostępnych mieszkań. Wbrew obiegowej opinii na rynku znajduje się sporo najbardziej pożądanych, niedużych mieszkań. Z 4,5 tys. lokali gotowych do zamieszkania ok. 1,5 tys. stanowią mieszkania o powierzchni nie większej niż 60 mkw.

Dużych więcej

Przeważają jednak lokale duże i bardzo duże, zaplanowane z rozmachem nieadekwatnym do charakteru inwestycji lub mieszkania położone w nieatrakcyjnych miejscach w budynku, kiepskich lokalizacjach czy niefunkcjonalnie zaprojektowane. Obecnie kupić można lokum w gotowym budynku niemal w każdym zakątku Warszawy. Stosunkowo dużo takich mieszkań znajduje się w Wilanowie i na Mokotowie. Niemały wybór jest na Bemowie, Woli, w Ursusie, we Włochach czy na Pradze. Dużo gotowych mieszkań znajdziemy też w Śródmieściu.