Przez okres hossy w nieruchomościach kraje Europy Środkowo-Wschodniej traktowane były przez inwestorów podobnie. Kryzys skutecznie zmienił to nastawienie.

Źle nad Bałtykiem

Do najbardziej poszkodowanych ostatnią zawieruchą należą kraje nadbałtyckie, w szczególności Estonia. Z danych przedstawionych w raporcie Residential Markets in Central European Capitals przygotowanym przez Reas i Jones Lang LaSalle wynika, że w porównaniu do II kwartału 2007 r. ceny mieszkań w Tallinie są obecnie o niemal 50 proc. niższe.

Jeszcze większe spadki zaobserwowali eksperci w stolicy Łotwy Rydze. Obecne ceny wywoławcze stanowią tam ok. 40 proc. tego, czego żądali deweloperzy na koniec 2006 r. Mimo nieznacznego wzrostu stawek w ostatnim kwartale 2009 r. eksperci nadal oceniają ten rynek jako mało stabilny. O ile w dwóch wymienionych krajach silne spadki cen rozpoczęły się już z końcem 2007 r., to na Litwie ceny trzymały się mocno jeszcze w 2008 r. Dopiero kryzys sprowadził na ten rynek ostre załamanie. Od końca 2008 r. ceny mieszkań w Wilnie spadły o blisko 30 proc., a eksperci Reas i Jones Lang LaSalle spodziewają się dalszej jazdy po równi pochyłej nie tylko w tym, ale być może i w kolejnym roku.

Na południu niewiele lepiej

Rynkiem, na którym odcisnął się nie tylko międzynarodowy kryzys, ale również spore problemy gospodarki wewnętrznej, są Węgry. Średnie ceny wywoławcze za nowe mieszkania w Budapeszcie spadają niemal bez przerwy od początku 2007 r. Nie są to spadki porównywalne do tych, które obserwujemy w krajach nadbałtyckich, ale długotrwałość tego trendu nie może nie zostać zauważona. W samym 2009 r. spadki cen oceniane są na 10 proc. Jeśli przyjrzymy się okresowi od końca 2006 do końca 2009 roku, zaobserwować można korektę cen o prawie 1/4.

Nieco niższe ceny niż pod koniec 2006 r. znajdziemy również w Kijowie. Spadek w tym przedziale czasowym był zaledwie kilkunastoprocentowy. Tam jednak jazda w dół zaczęła się pod koniec 2008 r., po tym jak we wcześniejszych czterech latach ceny za mieszkania podskoczyły ok. 300 proc. Od szczytu w III kw. 2008 r. ceny w Kijowie spadły o 1/3.

Takiej amplitudy wahań nie doświadczył z kolei Zagrzeb, gdzie przez 2007 i 2008 r. ceny niemal stały w miejscu, niewiele odbiegając od poziomów z 2006 r. Stabilność tego rynku może budzić zdumienie, tym bardziej że nawet kryzys nie spowodował dużych zawirowań. Stawki wywoławcze spadły w ciągu 2009 r. o blisko 7 proc. Eksperci Reas i Jones Lang LaSalle zwracają jednak uwagę na spore zapasy wybudowanych w Chorwacji mieszkań, które mogą utrudnić temu rynkowi szybki powrót do dobrej kondycji.

Czytaj dalej >>>


Taniej, ale drożej

Do stolic, które mocno odczuły skutki kryzysu, należy Sofia. Mimo że stawki w większości nowych projektów są tam niższe o 20 - 40 proc., a średni spadek cen w 2009 r. wyniósł ok. 25 proc., stawki wywoławcze za mieszkania są tam nadal o niemal 30 proc. wyższe niż pod koniec 2006 r. Podobnie sytuacja wygląda w Bukareszcie, który w ciągu 2009 r. odnotował kilkunastoprocentowy spadek cen mieszkań. Mimo to stawki wywoławcze są tam o 40 proc. wyższe niż na koniec 2006 r.

W 2009 r. o kilkanaście procent spadły też ceny mieszkań w Pradze, ale za 1 mkw. lokalu zapłacić tam trzeba ok. 10 proc. więcej niż w 2006 r.

Warszawa pręży muskuły

Do miast, które najskuteczniej oparły się spadkom, należy Warszawa, gdzie poważniejsze niż błąd statystyczny ruchy cen w dół zaczęły się dopiero na początku 2009 r. Eksperci Reas i Jones Lang LaSalle szacują, że stawki wywoławcze nie spadły od tamtego czasu więcej niż 9 proc. Nie brak jednak opracowań, które wskazują na nawet dwukrotnie wyższą korektę. Nie zmienia to jednak faktu, że spowolnienie obeszło się ze stolicą Polski wyjątkowo łagodnie.

Sytuacja na rynkach mieszkaniowych w naszej części Europy jest jednak o wiele bardziej skomplikowana, niż wynikałoby to z porównania zmian cen. Na niektórych rynkach mieszkaniowych Europy Środkowej sytuacja zaczyna się nieco poprawiać, podczas gdy inne w dalszym ciągu zmagają się z kryzysem.

Nie tylko ceny

Jedynie Polska - największy rynek w regionie - odnotowała dodatni wskaźnik PKB w roku 2009. W wyniku stosunkowo dobrej sytuacji ekonomicznej w kraju wyraźnie wyższy poziom sprzedaży w czwartym kwartale 2009 r. zachęcił deweloperów do wprowadzania na rynek nowych projektów. Mimo to rok 2010 będzie wyzwaniem dla wielu deweloperów i inwestorów na rynku mieszkaniowym, zarówno w całym regionie, jak i w Polsce, a także szansą dla kilku nowych graczy rynkowych - uważa Paweł Sztejter, partner w firmie Reas.