Jak donosiliśmy w ubiegłym tygodniu za portalem Oferty.net, średnia cena wywoławcza za 1 mkw. wyniosła w listopadzie 9033 zł. To najwyższy poziom od kwietnia tego roku. Zarazem pierwszy raz od tego czasu wartość metra kwadratowego stołecznego mieszkania przekroczyła 9 tys. zł.

W dół i w górę

Warszawskie stawki nie były tak wysokie od pierwszego kwartału. Wahały się wtedy od 9171 zł w marcu, który był najdroższym miesiącem 2009 roku, do 9089 w lutym. Następny kwartał był zdecydowanie gorszy dla posiadaczy mieszkań. Pierwszy raz od początku 2007 roku kwoty za lokale stopniały poniżej 9 tys. zł za mkw. i w kwietniu wyniosły 8853. Największy tegoroczny spadek (-3,5 proc.) zanotowano właśnie na przełomie marca i kwietnia. Nie była to jednak najniższa stawka, jaką przyszło zapłacić kupującym. Ceny wywoławcze sięgnęły rocznego dna miesiąc później – w maju 1 mkw. kosztował jedynie 8762 zł. Od tego okresu stawki za stołeczne M rosły. Wyjątkiem był sierpień. Jednak w przypadku sezonowego spadku o 0,3 proc. nie możemy mówić o zmianie generalnej tendencji. Jak pokazują statystyki, wzrost utrzymał się aż do końca tego roku. Trzeba wprawdzie zauważyć, że miesięczne zmiany były bardzo powolne i wyłącznie kosmetyczne. Z drugiej strony z perspektywy dwóch kwartałów dały oczekiwane przełamanie na rynku. Z miesiąca na miesiąc rynek reagował kilkudziesięciozłotowymi podwyżkami. Od majowego dołka wartość lokum na warszawskim rynku wtórnym zwiększyła się o 3,1 proc.

Rozwarstwienie cen

Warto także przyjrzeć się bliżej zmianom, jakie zachodziły w konkretnych segmentach rynku. Znaczące straty ponieśli posiadacze największych, czteropokojowych mieszkań. Na początku tego roku cena 1 mkw. takiego lokalu wynosiła niewiele ponad 9,3 tys. zł, w marcowym szczycie było to aż 9,5 tys. zł. Przez rok M-4 straciły 2,5 proc., a ich wartość w listopadzie 2009 roku wyniosła 9,1 tys. zł za 1 mkw. Komentatorzy rynku podkreślają jednak, że jest to dobry wynik. Należy wziąć pod uwagę to, że to właśnie ten segment rynku poniósł najdotkliwsze straty podczas wiosennej obniżki. W ciągu dwóch miesięcy, od marca do maja, stawki za czteropokojowe lokum spadły o 6 proc., co w wartościach bezwzględnych daje blisko 550 zł. Najbardziej odporne na spadki okazały się najmniejsze mieszkania. Na początku tego roku ceny wywoławcze kawalerek ani razu nie stopniały poniżej 9 tys. zł za 1 mkw. Co więcej, była to także najbardziej stabilna gałąź rynku wtórnego. Od maja oczekiwania sprzedających wahały się w okolicy 9,2 tys. zł za 1 mkw. Tradycyjnie już najsłabszy był segment mieszkań trzypokojowych. W mijającym roku wartość M-3 przekroczyła 9 tys. tylko marcu. Osoby, które poszukiwały mieszkania w stolicy, powinny zdecydować się na zakup trzypokojowego mieszkania w maju tego roku. Sprzedający żądali wówczas średnio 8523 zł za 1 mkw., co było najtańszą tegoroczną propozycją. Najmniej wyraziste były zmiany w cenie lokali dwupokojowych. Tego typu nieruchomości najwięcej kosztowały w styczniu – 9,2 tys. zł. Po załamaniu pod koniec pierwszego kwartału przez wakacje oscylowały wokół 8,9 tys. zł za 1 mkw., by w ostatnim kwartale zacząć wzrastać aż do 9,1 tys. zł za 1 mkw. w listopadzie.

Niższe stawki transakcyjne

Analizując stawki wywoławcze, nie należy zapominać, że są one wyrazem oczekiwań sprzedających. Jak pokazał ubiegły rok, ceny transakcyjne mogą być o kilka, a nawet kilkadziesiąt procent niższe. Szczególnie duże różnice między oczekiwaniami sprzedających a realiami rynkowymi wystąpiły w przypadku mieszkań zlokalizowanych w blokach z wielkiej płyty. Ten segment rynku odczuł najbardziej korektę cenową, a stawki transakcyjne bywały nawet o 1/4 niższe niż wywoławcze.